Fundos de papel: entenda o que são e como funcionam
Os fundos de investimento imobiliário contam com diferentes estratégias para atender perfis variados de investidores. Dentro desse universo, os fundos de papel se tornaram uma opção relevante para quem busca previsibilidade de renda, proteção contra a inflação e exposição indireta ao setor imobiliário. Com características próprias de risco e retorno, essa categoria ganhou destaque nos últimos anos e passou a integrar cada vez mais carteiras diversificadas.
O que são os fundos de papel?
Os fundos de papel, ou fundos de recebíveis, são uma categoria de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que investem majoritariamente em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, especialmente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses papéis representam dívidas lastreadas em operações do mercado imobiliário, como financiamentos, vendas a prazo ou locações comerciais.
Diferentemente dos fundos de tijolo, que alocam capital diretamente em imóveis físicos (galpões, shoppings, escritórios etc.), os fundos de papel têm foco nos recebíveis financeiros, funcionando como instrumentos de crédito estruturado.
Como funcionam os fundos de papel?
O funcionamento dos fundos de papel se baseia na aquisição de CRIs emitidos por companhias securitizadoras. Cada CRI representa uma obrigação de pagamento futura por parte de um devedor (pessoa física ou jurídica), e os recursos captados são direcionados ao financiamento de projetos imobiliários.
Esses títulos geralmente são corrigidos por índices inflacionários, como o IPCA ou o IGP-M, acrescidos de uma taxa prefixada (ex: IPCA + 6% ao ano). O rendimento do fundo deriva dos juros pagos sobre os CRIs, repassados aos cotistas, usualmente de forma mensal.
Além dos CRIs, alguns fundos também podem investir em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) ou outros ativos permitidos pela regulação da CVM para fundos imobiliários.
Atualmente não há um índice oficial específico somente para fundos de papel, mas muitos estão incluídos no IFIX — o índice dos fundos imobiliários da B3. O acompanhamento pode ser feito por plataformas como o Status Invest, que permite filtrar FIIs por segmento, indexador, rentabilidade e outros critérios.
Quais são os tipos de fundos de papel?
Os fundos de papel são compostos por ativos de crédito vinculados ao setor imobiliário. Eles podem investir em diferentes instrumentos, cada um com suas particularidades. Abaixo estão os principais tipos:
Fundos de Recebíveis Imobiliários (FII-RI)
São os fundos que investem diretamente em títulos de dívida imobiliária. Esses fundos aplicam recursos principalmente em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), mas também podem manter posições em LCIs, LHs ou outros ativos permitidos. O foco é a geração de renda a partir dos pagamentos de juros desses papéis.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
Os CRIs são os ativos mais comuns nos fundos de papel. Representam títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, como contratos de aluguel, financiamentos ou vendas a prazo. São emitidos por securitizadoras e podem ter diferentes garantias, prazos e indexadores (IPCA, IGP-M ou CDI). O risco de crédito é um fator importante na análise desses ativos.
Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
As LCIs são títulos emitidos por bancos e lastreados em operações de crédito imobiliário. Pagam juros isentos de IR para pessoas físicas, o que as torna atrativas, especialmente em ambientes de juros elevados. São ativos mais conservadores, embora menos comuns em fundos de papel devido à menor rentabilidade frente aos CRIs.
Letras Hipotecárias (LH)
As LHs são instrumentos mais antigos, também emitidos por instituições financeiras e garantidos por hipotecas de imóveis. Embora ainda aceitas pela regulação, são cada vez menos utilizadas nos portfólios dos fundos de papel, devido à menor liquidez e à preferência do mercado por CRIs ou LCIs.
Essa segmentação ajuda o investidor a entender melhor o risco envolvido em cada produto e a escolher o portfólio mais adequado aos seus objetivos e tolerância a volatilidade.
Estratégia e composição da carteira
As estratégias adotadas pelos melhores FIIs de papel costumam envolver:
- Diversificação dos emissores de CRIs (para mitigar risco de crédito);
- Análise do lastro das operações (qualidade dos imóveis subjacentes ou garantias);
- Acompanhamento de indexadores (especialmente IPCA e IGP-M);
- Gestão ativa da carteira, incluindo rotação de ativos para otimizar retorno.
Esses fundos tendem a ter boa previsibilidade de receita e distribuição regular de rendimentos.
Quais as vantagens dos fundos de papel?
- Renda passiva com isenção de IR para pessoas físicas (desde que atendidas as regras da CVM);
- Proteção contra a inflação, especialmente em fundos com grande parte da carteira atrelada ao IPCA;
- Liquidez em Bolsa, o que facilita entrada e saída de posição;
- Diversificação, ao acessar um conjunto de CRIs com diferentes emissores, prazos e garantias.
Tributação dos fundos de papel
Assim como os demais FIIs listados, os rendimentos distribuídos pelos fundos de papel são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, desde que o fundo:
- Tenha no mínimo 50 cotistas;
- Negocie suas cotas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado;
- O cotista não detenha mais de 10% das cotas do fundo.
Por outro lado, ganhos de capital na venda de cotas são tributados à alíquota de 20% sobre o lucro, com recolhimento via DARF até o último dia útil do mês seguinte à operação.
Riscos dos FIIs de papel
Embora mais previsíveis do que os fundos de tijolo em termos de receita, os fundos de papel também apresentam riscos importantes:
- Risco de crédito: inadimplência ou reestruturação de pagamentos dos emissores dos CRIs;
- Risco de mercado: variações nos preços das cotas em função da taxa de juros, inflação ou percepção de risco;
- Risco de indexadores: fundos com muitos CRIs atrelados ao IGP-M, por exemplo, podem sofrer mais volatilidade em cenários de forte oscilação desse índice;
- Risco de pré-pagamento: amortizações antecipadas reduzem a rentabilidade esperada de alguns papéis.
Gestores experientes costumam monitorar esses fatores ativamente e ajustar a carteira conforme as condições do mercado.
Quais as diferenças entre fundos de tijolo e papel?
| Característica | Fundos de Papel | Fundos de Tijolo |
|---|---|---|
| Tipo de ativo | CRIs e ativos de crédito | Imóveis físicos |
| Renda | Mais estável | Pode variar com vacância |
| Sensibilidade à inflação | Alta (dependendo do indexador) | Moderada |
| Risco de crédito | Relevante (emissor) | Menor, depende da ocupação |
| Volatilidade da cota | Geralmente menor | Pode ser mais elevada |
Muitos investidores optam por uma carteira balanceada entre fundos de tijolo e papel para diversificar fontes de renda e riscos.
Como escolher um bom fundo de papel?
Para escolher o melhor fundo de papel, veja algumas características que precisam ser analisadas a respeito do FII:
- Avaliação do Dividend Yield (DY): Antes de investir em qualquer FII de papel, compare as distribuições entre os FIIs do mesmo setor e de diferentes setores. Desse modo, o investidor poderá identificar os FIIs com os melhores rendimentos.
- Qualidade da Carteira de CRIs: Outro importante características que precisa ser analisada é a qualidade da carteira de CRIs. Hoje, existem alguns fundos de papel com dificuldades, devido à inadimplência. Assim, para evitar investir em FIIs que possam ter problemas no futuro, veja a diversificação da carteira e a qualidade dos emissores das CRIs.
- Gestão do Fundo: Na gestão, não tem como arriscar. Na hora de investir, opte por fundos que tenham bons gestores, experientes e com estratégia bem definida.
- Liquidez e Volume Negociado: Por fim, evite investir em fundos com baixa liquidez. Em momentos de estresse no mercado, esses fundos podem gerar grandes dificuldades para o investidor que busca vendê-los. Portanto, dê preferência a fundos mais líquidos, com mais negociações diárias.
Como investir em fundos de papel
Confira o nosso simples passo a passo de como investir em fundos de papel. Acompanhe:
- Escolha uma corretora: Para investir em fundos de papel, é preciso criar um cadastro em uma corretora. Hoje, existem diversas opções de corretoras de valores que não cobram taxa de corretagem. Depois de criar seu cadastro em uma corretora, é possível comprar e vender as cotas desses FIIs no ambiente da bolsa de valores.
- Compre cotas via home broker: A compra das cotas pode ser executada em poucos cliques. Basta o investidor escolher o ticker do FII, a quantidade de cotas e o valor que deseja oferecer para adquiri-lo. Sendo que hoje, as negociações se tornaram ainda mais fáceis e ágeis, já que muitas corretoras oferecem a possibilidade de acessar o home broker por meio do celular.
Conclusão
Os FIIs de papel são ótimas opções de investimentos, principalmente para aqueles que buscam rendimentos cada vez maiores e cotas mais estáveis, com menos volatilidade.
Porém, esses fundos podem reservar alguns riscos, como inadimplência e a insolvência das instituições emissoras dos títulos.
Alguns fundos de papel também podem ter baixa liquidez, fato que também traz riscos aos investidores.
Contudo, em geral os fundos de papel oferecem renda passiva e proteção contra a inflação.
Portanto, quando comparado a outras formas de investimentos, como os produtos de renda fixa e os demais ativos de renda variável, os fundos de papel surgem como uma alternativa bem equilibrada e rentável.
Você ainda tem alguma dúvida sobre o investimento em fundos de papel e sua importância? Comente abaixo para podermos te ajudar.
O que são fundos de papel?
São uma classe de FIIs que investem em recebíveis imobiliários, ou seja, títulos relacionados com o mercado imobiliário. Eles tendem a proteger capital e a preservar rentabilidade ao longo do tempo.
Como funcionam os fundos de papel?
Ao investir em um fundo imobiliário de papel, o investidor está alocando papel em diversos títulos, seja de renda fixa ou privada, atrelados ao mercado imobiliário. A rentabilidade é proveniente da renda desses títulos.
