Fundos Imobiliários

Fundos imobiliários são fundos de investimento fechados onde os investidores podem comprar e vender cotas.

Desse modo, os FII’s são constituídos por um administrador com o principal objetivo de investir em ativos imobiliários, tais como:

• Hospitais;
• Imóveis residenciais;
• Lajes corporativas;
• Galpões logísticos;
• Sedes empresariais;
• Shoppings;
• Imóveis residenciais;
• Imóveis de varejo e títulos de dívida imobiliária. Exemplos: CRI e LCI.

Os fundos imobiliários foram introduzidos no Brasil em 1993 através da criação da Lei 8668/93.

Em 2004, a Lei 11.033 proporcionou a isenção de impostos de renda sobre os rendimentos de vários instrumentos, tais como: CRIs, LCIs e LHs.

Já em 2005, a Lei 11.196 fez com que os fundos imobiliários ficassem isentos também, desde que respeitassem algumas regras básicas, tais como:

• Nenhum cotista pode deter mais do que 10% do fundo;
• O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas em sua base;
• O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3);
• Obrigação de distribuir 95% do resultado semestral.

Já em caso de vendas das cotas, o investidor deverá pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital. Eventuais prejuízos podem ser compensados no futuro.

Os fundos imobiliários são instrumentos criados no modelo de um condomínio fechado, onde o resgate das cotas não é possível.

Veja, portando, que FII é um “veículo” usado no mercado de capitais para dar acesso a investidores que se interessam pelo ramo imobiliário (real estate).

No entanto, é de extrema relevância que os investidores saibam de fato o que é por trás daquela “sopa de letrinhas” e busque conhecer os ativos imobiliários que fazem parte dos fundos presentes na B3 hoje.

IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários

O IFIX é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada conforme os critérios pré-estabelecidos.

Estes índices utilizam procedimentos e regras constantes do Manual de Definições e Procedimentos dos Índices da BM&FBOVESPA.

Seu objetivo principal é funcionar como um indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados no mercado secundário (balcão e B3).

Os ativos que fazem parte deste índice precisam ser listados, obviamente, onde a liquidez e o patrimônio líquido (tamanho do fundo) são os principais indicadores na composição deste índice.

Fundos de Renda (Tijolo)

Este é um dos tipos de fundos imobiliários mais tradicionais que temos no mercado.

É simples de entendê-lo pelo fato de que o imóvel que gera receita para o fundo é puramente tangível e o investidor consegue fazer um juízo de valor adequado.

Normalmente são lajes corporativas, galpões logísticos e industriais, hospitais, escolas, agências bancárias, hotéis, shoppings centers, dentre outros

Claro que os riscos nos fundos de tijolo são maiores em linearização de receitas, face o que pode acontecer com um imóvel ao longo do tempo.

Neste caso, a “caneta” do Gestor tem grande peso para que os resultados sejam, de fato, consistentes para o cotista.

Fundos de Recebíveis

Estes são os chamados fundos de CRIs, conhecidos no mercado de maneira informal como fundos de “papel”.

Os fundos de recebíveis imobiliários não possuem imóveis gerando receitas diretamente, e sim são operações no mercado imobiliário onde os imóveis são usados como “lastro” no negócio.

Via de regra, os fundos de papel pagam prêmios robustos frente aos títulos públicos e mesmo ativos de renda fixa privada.

Muitas das vezes, percebemos retornos líquidos superiores a 50%. Neste sentido, não temos dúvidas quando falamos que os fundos de papel funcionam como ativos de renda fixa “turbinada”.

A dissipação de risco nestes fundos é bem expressiva, visto que são tomadores corporativos que buscam “funding”, portanto recursos para financiar suas próprias operações.

Além disto, temos CRIs ligados a shoppings centers, galpões logísticos com contratos BTS (Built to suit), empreendimentos residenciais e loteamentos.

A função do gestor neste caso é ser extremamente diligente na escolha dos ativos que irão compor a carteira do fundo. É uma operação de crédito como outra qualquer e tem que ser avaliada com cuidado.

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Os fundos de desenvolvimento imobiliário são os mais complexos de serem avaliados por pessoas físicas em geral.

Os recursos captados são usados para desenvolver projetos, normalmente residenciais.

Durante o período de construção e posterior entrega, o lucro das vendas das unidades é distribuído para os cotistas.

A questão é que este tipo de ativo pode ter rentabilidades muito variáveis e, para a pessoa física, pode ser difícil interpreta-las de maneira assertiva.

Qualquer mudança de alguma premissa, o resultado pode ser fortemente impactado, por isso a importância de acompanhar bem de perto os números que são colocados pelo gestor em seus relatórios gerenciais mensais.

Fundos de Fundos (FOF)

Os fundos de fundos (FOF) funcionam como uma grande cesta, onde todos os outros tipos de fundos imobiliários podem ser adquiridos com o objetivo de integralizar o portfólio.

Aqui, a eficiência do gestor na troca de posições tem forte relação com a eficácia do resultado no longo prazo.

Tem que ter consistência.

Não basta ter resultados isolados no tempo, até porque este tipo de fundo, evidentemente, tem custos totais mais altos.

Por outro lado, os fundos de fundos são indicados para aqueles que não possuem tempo e disposição para investir em FIIs.

É uma porta de entrada para aqueles também com pouco capital inicial, mas querem começar a “testar” o funcionamento do mercado.

Sem dúvida alguma, são os fundos menos arriscados, justamente pelo fato de funcionarem como uma grande cesta.

Via de regra, os FOFs possuem entre 20 e 25 fundos imobiliários em carteira, o que traz naturalmente uma excelente dissipação (pulverização) de riscos específicos.

Lajes comerciais e galpões logísticos

O mercado de fundos imobiliários no Brasil basicamente é formado por escritórios corporativos (lajes comerciais) e galpões logísticos / industriais. Também conhecidos como fundos de logística.

De forma simples e direta, queremos trazer aqui alguns pontos que devem ser observados ao escolher ativos imobiliários de alto valor agregado:

• Sustentabilidade do Espaço;
• Racionalização do Uso da Água;
• Eficiência Energética;
• Qualidade Ambiental Interna;
• Materiais e Recursos;
• Inovação e Processos de Projeto.

Para isso, existem certificações ambientais que são emitidas por instituições com reconhecimento internacional.

Em tempo, trazemos aqui alguns pontos que são específicos com relação aos galpões. Veja que interessante e o que deve ser observado:

• Altura do pé direito;
• Capacidade do piso;
• Quantidade de docas por metro quadrado;
• Eficiência de ocupação (área fabril x área locável);
• Distância entre pilares;
• Sprinklers;
• Pátio de manobras;
• Vagas de espera.

A tendência é que o mercado demande com mais intensidade ativos que sejam, de fato, sustentáveis. Por consequência, os locatários serão cada vez mais seletivos em suas escolhas.

Investir no mercado imobiliário é acreditar que a região será capaz de ser atrativa ao longo do tempo e que a demanda por estes espaços será cada vez mais necessária de modo a se gerar “negócios”.

Um imóvel tende a proteger o investidor contra a inflação quando avaliamos um longo período.

Nem sempre esta premissa será verdadeira, mas, se imaginarmos que os ciclos imobiliários devem ser levados geração a geração, podemos então assumir que é uma hipótese bastante consistente.

Por outro lado, temos fundos que oferecem ao investidor ainda mais segurança quanto a isso.

Portanto, pensando numa carteira com alta diversificação interna de origem de receitas, dificilmente um investidor ficará refém da inflação no longo prazo ao optar por bons fundos imobiliários.

Todos os investidores que se interessam por uma carteira diversificada devem ancorar suas decisões nas 03 grandes fases de sua vida financeira.

• Acumulação de Patrimônio: fase em que o investidor busca adquirir bons ativos que sejam capazes de gerar renda (dividendos) que possam ser reinvestidos integralmente.
• Fruição de Renda: nesta fase, o investidor busca equacionar suas despesas com a geração de renda mensal de modo a trazer mais conforto pessoal e familiar. De toda forma, uma parte será reinvestida a fim de preservar a segurança do próprio patrimônio.
• Sucessão Patrimonial: é a última fase e deve ser observada com bastante atenção, pois agora os herdeiros devem conseguir perpetuar todo esforço acumulado ao longo destes anos.

Ter uma renda mensal com fundos imobiliários

Parece antagônico, mas estudos passados já nos mostraram que uma carteira de fundos imobiliários tem um componente que se torna um seguro natural: a renda mensal.

A Renda Mensal dá o “direito” de reinvestir em fundos que supostamente estejam sendo castigados naquele período.

Alguns podem até achar desgastante, mas a nossa visão é que reservar uma parte do seu tempo para cuidar do seu dinheiro é uma tarefa importante e que deve ser observada na sua rotina diária (ou semanal).

• Observe o Passado:

Se o seu “seguro” é justamente a Renda Mensal, é importante (e fundamental) você buscar ativos os quais, historicamente, não tenham “falhado” em sua distribuição mensal.

• Foque no Presente:

Estamos vivendo um momento de profunda crise econômica. Talvez, a mais grave da história do Brasil. E o seu fundo? Como ele se comportou?

• Crie seu Futuro:

Você consegue visualizar de alguma forma este ativo gerando renda passiva? Observe a propriedade, o negócio, a vocação da região, os concorrentes… enfim: “observe”.

Carteira diversificada em fundos imobiliários

Em tempo, vale destacar que não há um tamanho exato para a carteira de fundos imobiliários, apesar de que, em média, elas são estruturadas entre 20 e 25 fundos, divididos em diversos setores e tipos.

A diversificação de investimentos também é um ponto de extrema relevância para este contexto.

O investidor poderá buscar a diversificação ingênua, portanto, com percentuais semelhantes. Esta estratégia é comprovadamente eficiente e elimina bastante os riscos específicos de cada ativo.

Por outro lado, o investidor poderá buscar alocações direcionais com pesos diferenciados com base nas oportunidades especificadas de cada um fundo naquele momento, seja por um desconto maior ou mesmo por questão de diversificação interna do fundo.

Disciplina será sempre o nome do jogo.

Com o tempo, uma carteira de fundos imobiliários vai se “auto remunerando” cada vez mais, e claro, meu esforço adicional vai diminuindo.

Mais um motivo para mantermos fundos com perspectiva de renda crescente no longo prazo, pois isso naturalmente irá diminuir a necessidade de aportes mais robustos a cada mês.

Cabe observar:

• Reinvista o máximo que puder e lembre-se que a “parte” da inflação é “obrigatória”.
• Procure manter metas mensais para novos aportes.

Esta é a mágica dos juros compostos.

À medida que o tempo passa, eles começam a agir e o resultado se torna cada vez mais surpreendente porque os aportes já não influenciam tanto mais assim o resultado final.

Curioso é perceber que ao mudar estas projeções para outros investimentos mais tradicionais: poupança, fundos de renda fixa com altas taxas de administração, previdência privada, dentre outros, o resultado fica muito diferente.

Os Fundos Imobiliários, hoje, são negociados em cotas únicas.

Ao optar por montar uma carteira de fundos imobiliários, todo investidor pode comprar apenas uma única cota – um pedaço – de um imóvel.

Esses imóveis podem ser lajes comerciais, galpões, shoppings centers, áreas educacionais, hospitais, hotéis, enfim, nós temos uma diversidade muito grande de produtos que podem ser oferecidos no mercado ainda pelo futuro.

Nesse sentido, cada vez mais, o gestor tem o seu papel para fomentar no mercado novas possibilidades.

“Se todos os investimentos fossem carros, os FIIs seriam carros de corrida”

Acreditamos neste produto por entender que os fundos imobiliários sempre irão merecer um espaço em uma carteira diversificada.

Da mesma forma, a nossa visão é de que conhecimento é a força motriz para gerar retornos consistentes com segurança e conforto.

Portanto, informação de qualidade é o nosso compromisso.

Sem dúvida nenhuma, os Fundos Imobiliários trazem alguns benefícios muito interessantes.