Fundos Imobiliários – O que você deve saber para investir em FIIs

IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários

O IFIX é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com os critérios pré-estabelecidos.

Estes índices utilizam procedimentos e regras constantes do Manual de Definições e Procedimentos dos Índices da BM&FBOVESPA.

Seu objetivo principal é funcionar como um indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados no mercado secundário (balcão e B3).

Os ativos que fazem parte deste índice precisam ser listados, obviamente, onde a liquidez e o patrimônio líquido (tamanho do fundo) são os principais indicadores na composição deste índice.

Principais expectativas para o mercado Fundos Imobiliários no Brasil

É importante sempre observar se os gestores estão buscando realizar bons contratos. Esta é, sem dúvida alguma, uma das principais proteções que o investidor pode ter, pois mostra que seu imóvel está se mantendo competitivo ao longo do tempo.

Os gestores devem buscar ser cada vez mais ativos, mesmo que sejam em mercados diferentes. Vivemos num país continental, com riquezas espalhadas e que precisariam ser melhor aproveitadas.

Grandes centros urbanos e distritos industriais podem fazer com que o os fundos mobiliários abra fronteiras e não fiquem concentrados apenas no eixo RJ/SP.

Afinal, quem tem o poder de compra? São os fundos imobiliários que, muitas das vezes, estão com o caixa cheio e que podem fazer aquisições importantes.

Neste sentido, vale observar a capacidade do gestor gerar “alfa” aos investidores (cotistas), portanto, extrair do mercado um resultado acima da média, onde você, não seria capaz de fazê-lo de forma consistente e eficiente no longo prazo.

Um outro ponto que precisa evoluir cada vez mais, e é fato que já estamos percebendo melhoras significativas neste sentido é a Relação com Investidores.

É importante ser transparente na exibição dos resultados pois os investidores de fundos imobiliários precisam sempre de “dados” consistentes e claros para que possa manter seu plano de alocação coerente com suas premissas.

Costumamos dizer que todo investidor de FIIs tem sempre um “problema” todo mês: onde alocar o capital?

E esta resposta só é possível quando se tem informação de qualidade.

Alguns gestores começaram a perceber que é importante ter um website na Internet dedicado ao fundo, para que o cotista possa ter sempre um retrato atualizado de seu patrimônio.

Possivelmente, nestes próximos anos, isso será uma realidade.

Entendemos que será um grande salto para a indústria de FIIs no Brasil e que diminuíram consideravelmente os desencontros de informações que muitas vezes são percebidos no dia a dia do mercado.

Investimento em Valor nos Fundos Imobiliários

É sempre bom ter parâmetros na hora de avaliar de o valor de um fundo imobiliário é mesmo válido com base nas suas premissas.

Quero colocar 05 tópicos que irão ajudá-lo a traçar um ranking de valor que deverá ser útil não só na formação, como também na manutenção de sua carteira de FIIs.

• Localização: é notório que imóveis bem localizados são mais resilientes e se recuperam mais rápido após as crises. Alguns itens que podem ser usados como referência à boa localização: fácil acesso, transporte público e integração com os principais serviços.
• Padrão Construtivo: Cada vez mais os edifícios são premiados em função da sua eficiência: energia, ambiente interno, tecnologia embarcada, dentre outros. Empresas especializadas monitoram imóveis desde a construção até a entrega final, fazendo do padrão construtivo um dos pontos mais importantes na escolha de um ativo imobiliário.
• Inquilinos: Bons ativos funcionam como imãs para inquilinos de alta qualidade e consequentemente, bons contratos. É importante observar o histórico das últimas locações e avaliar se aquele ativo tem atraído inquilinos com bom perfil de risco.
• Gestão: Não é difícil perceber que um ativo com histórico de vacância prolongada, por exemplo, tem retorno comprometido. Cada vez mais, a “caneta” do Gestor é capaz de mudar completamente o resultado de um fundo imobiliário quando avaliamos períodos maiores de tempo.
• Preço: observar valor negociado no secundário do m² além do aluguel médio do ativo. Claro que é importante comparar “laranja com laranja”, então observe sempre a região do imóvel e veja se há coerência nos preços praticados.

TRANSCRIÇÃO DO VÍDEO

É claro que os Fundos Imobiliários têm um papel muito importante numa carteira diversificada.

O fluxo de caixa gerado por eles tem uma força muito grande no longo prazo.

Hoje, o Fundo Imobiliário é obrigado, por lei, a distribuir 95% do seu resultado dentro de um semestre.

Isso tem uma capacidade muito grande, que nós chamamos de payout, justamente porque o cotista pode pegar aquele dinheiro todo e fazer novos aportes, conseguindo construir, com isso, um patrimônio ao longo do tempo.

Existe aí, um ponto importante a ser levantado.

Fundo com mais de 50 cotistas sendo que, nenhum deles tenha mais que 10% do patrimônio, é líquido de Imposto de Renda (IR).

Nós temos hoje mais de 100 fundos listados em bolsa de valores que carregam essas características.

Mas é importante, também, falar com vocês sobre os quatro tipos de fundos que nós temos.

O primeiro deles é o conhecido fundo de tijolo (ou fundo de renda).

Talvez esse seja o mais simples de ser interpretado, pois é aquele prédio que a gente passa na rua e pode observar. São os empreendimentos corporativos e logísticos.

Temos também os shopping centers, que estão nas regiões mais populosas do país.

Na segunda colocação, digamos assim, em termos de busca pelos cotistas, temos os fundos de recebíveis imobiliários, ou fundos de papel.

Esses fundos carregam dentro do seu portfólio os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários, que são operações estruturadas, com lastro imobiliário, que tem, via de regra, um componente de inflação ou CDI dentro desse próprio produto.

Esses fundos de recebíveis são considerados fundos de crédito, só que atrelados ao mercado mobiliário.

Eles têm um papel muito importante, especialmente para a preservação do fluxo de caixa e a reposição da inflação ao longo do período.

Esses fundos, apesar do risco de crédito, não apresentam o risco de vacância, como num fundo de tijolo.

Em tempo, temos ainda os fundos de fundos, que carregam como se fossem “cestas” que podem colocar vários tipos de fundos dentro dele.

Assim, comprando-se uma única cota, indiretamente o cotista está acessando 15, 20 ou 30 fundos imobiliários.

Dessa forma, ele tem um papel muito importante, desde que o cotista saiba dos riscos que o envolvem, já que ele está “terceirizando” a gestão daquele fundo.

Por fim, temos os Fundos de Desenvolvimento Imobiliário, que são fundos que captam dinheiro no mercado para incorporar determinadas áreas.

Esta incorporação, evidentemente, tem, no longo prazo, o retorno sobre as vendas.

Sem dúvida nenhuma, esses quatro tipos de fundos cabem numa carteira diversificada desde que o cotista consiga visualizar as características de cada um deles.

Eis, mais uma vez, o papel da Suno Research de trazer para vocês, muito claramente e imparcialmente, todas essas informações, e que você possa perceber as especificidades de cada um desses fundos.

Como comprar

Os Fundos Imobiliários, hoje, são negociados em cotas únicas.

Ao optar por montar uma carteira de fundos imobiliários, todo investidor pode comprar apenas uma única cota – um pedaço – de um imóvel.

Esses imóveis podem ser lajes comerciais, galpões, shoppings centers, áreas educacionais, hospitais, hotéis, enfim, nós temos uma diversidade muito grande de produtos que podem ser oferecidos no mercado ainda pelo futuro.

Nesse sentido, cada vez mais, o gestor tem o seu papel para fomentar no mercado novas possibilidades.

Vídeo #03 – Necessidade de Alinhamento com o Gestor