Built to suit: entenda como funciona essa forma de locação imobiliária
Os contratos do tipo built to suit vêm se consolidando no Brasil como uma solução eficiente para empresas que demandam imóveis sob medida, sem comprometer capital com aquisição.
Essa modalidade tem ganhado relevância especialmente nos setores logístico, varejista e de tecnologia, e também tem sido cada vez mais adotada por fundos imobiliários interessados em receitas previsíveis e contratos de longo prazo.
Neste artigo, exploramos o conceito, as implicações jurídicas, operacionais e as vantagens do built to suit — tanto para locatários quanto para investidores.
O que é built to suit?
O built to suit — expressão em inglês que significa “construído para servir” — é uma modalidade de contrato de locação na qual o imóvel é planejado, financiado e erguido sob medida para atender às necessidades específicas do futuro locatário. Nesse modelo, o inquilino define previamente todas as características da edificação, que será executada por um investidor ou incorporador especializado.
Esse tipo de arranjo é especialmente comum no segmento corporativo, abrangendo centros logísticos, galpões industriais, data centers, agências bancárias, supermercados, hospitais, entre outros empreendimentos com requisitos operacionais particulares.
No built to suit, o imóvel é desenvolvido com exclusividade para uma empresa ou instituição, que se compromete a alugá-lo por um período predeterminado — geralmente de médio ou longo prazo, variando de 10 a 20 anos.
Como funciona o contrato built to suit?
O contrato build to suit estabelece obrigações específicas entre as partes: o locador assume os custos de aquisição do terreno, projeto, licenciamento e construção; já o locatário garante o pagamento do aluguel por um prazo fixo, ainda que deseje encerrar a locação antes do término.
O que diz a legislação
Desde 2012, essa modalidade conta com respaldo legal por meio da Lei nº 12.744, que alterou a Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), incorporando regras específicas para contratos de built to suit. O artigo 54-A define que, nesse modelo, as partes podem renunciar expressamente à revisão judicial do valor da locação, e o locatário pode ser obrigado a indenizar o locador integralmente caso desista do contrato antecipadamente.
Contratos atípicos
Além disso, os contratos built to suit são, em sua maioria, contratos atípicos, ou seja, não seguem o modelo padrão previsto na Lei do Inquilinato para locações comuns.
Por se tratar de uma negociação com cláusulas específicas e customizadas, o contrato atípico confere maior flexibilidade às partes e permite a inclusão de condições que assegurem o equilíbrio financeiro da operação, como cláusulas de renúncia à revisão judicial de valores e penalidades severas em caso de rescisão antecipada.
No caso do built to suit, essa característica é essencial para proteger o investimento realizado pelo locador no desenvolvimento do imóvel, garantindo previsibilidade e segurança jurídica ao longo do prazo contratual.
Outras cláusulas comuns incluem:
- Reajuste do valor do aluguel conforme índice previamente definido (geralmente IPCA ou IGP-M);
- Definição de prazo mínimo irrenunciável;
- Opção de compra ao final da vigência (em alguns casos);
- Garantias financeiras atreladas ao risco do investimento.
Como é feito o cálculo?
O modelo built to suit possui uma série de complexidades que envolvidas no cálculo. Mas algumas características influenciam no valor:
- Tamanho do terreno;
- Localização do imóvel;
- Especificidades da estrutura.
Built to suit e os fundos imobiliários
O modelo built to suit tem ganhado espaço também no universo dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), sobretudo nos fundos de renda que buscam contratos de longo prazo com alta previsibilidade de fluxo de caixa.
Esses contratos são atrativos para os FIIs porque:
- Reduzem a vacância, já que o imóvel é desenvolvido para atender exclusivamente um locatário estratégico;
- Proporcionam receitas estáveis e reajustadas periodicamente, favorecendo a distribuição de rendimentos;
- Permitem retorno alinhado ao risco, já que a inadimplência tende a ser baixa em contratos com grandes empresas.
Alguns exemplos de ativos built to suit em portfólios de FIIs incluem centros de distribuição de grandes varejistas, agências bancárias e plantas industriais operadas por multinacionais.
Além disso, esse modelo permite que o fundo atue como desenvolvedor do imóvel, agregando valor ao projeto desde o início e, em muitos casos, viabilizando a aquisição com condições vantajosas de financiamento e retorno.
Vantagens e desvantagens do built to suit
Confira quais os benefícios e os riscos da estratégia built to suit:
Vantagens para o locatário:
- Imóvel sob medida para as necessidades operacionais da empresa;
- Sem necessidade de imobilizar capital na compra do imóvel;
- Possibilidade de concentrar recursos no core business.
Vantagens para o investidor/proprietário:
- Contrato de longa duração com menor risco de vacância;
- Previsibilidade de receitas e retorno estável;
- Possibilidade de ganhos com valorização do ativo ao longo do tempo.
Desvantagens e riscos:
- Para o locatário: multa elevada em caso de rescisão antecipada;
- Para o investidor: risco de inadimplência ou vacância após término do contrato;
- Alto grau de customização dificulta a reutilização do imóvel por terceiros.
Por isso, é essencial que ambas as partes realizem um estudo detalhado do projeto e do contrato, considerando aspectos técnicos, jurídicos e financeiros.
Considerações finais
O built to suit representa uma solução eficiente para empresas que demandam imóveis com especificações exclusivas e, ao mesmo tempo, desejam evitar o investimento direto em ativos fixos. Trata-se de um arranjo contratual que alinha os interesses do locador e do locatário, com foco em longo prazo, segurança jurídica e estabilidade financeira.
No contexto dos fundos imobiliários, o built to suit agrega valor ao portfólio ao oferecer contratos robustos e imóveis com menor risco de vacância. Para o investidor, é uma oportunidade de exposição a ativos diferenciados, com potencial de geração consistente de renda.
O que significa Built to Suit
Built to suit significa “construído para se adequar”, e é uma modalidade de locação em que o locador adequa o imóvel às necessidades do locatário.
Como funciona o contrato built to suit
Em contrapartida à adequação do imóvel, o locador se compromete com taxas diferenciadas e multas maiores em caso de abandono do imóvel antes do horário pré-determinado, no que se chamam contratos atípicos.
Quais os riscos de ter um built to suit em um FII
O principal é o risco de vacância: uma vez que o imóvel foi adequado a um locador específico, conseguir outro é mais demorado.
Quais as vantagens de ter um built to suit em um FII
As vantagens incluem contratos atípicos, maior fidelidade dos locadores e aluguéis mais caros.
