Incorporação imobiliária: entenda como funciona essa atividade

O mercado imobiliário é visto por muitos como um ótimo segmento para se realizar investimentos. Um desses investimentos (realizado, nesse caso, por empresas) é a incorporação imobiliária.

Incorporação imobiliária é uma das etapas envolvidas dentro de toda a lógica do mercado de imóveis. Logo, entender como ela funciona é primordial para quem deseja investir ou trabalhar no setor.

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o conjunto de atividades voltadas a construir edificações ou grupos de edificações voltados para a alienação. Além da construção, a incorporação imobiliária também compreende a comercialização das unidades construídas, seja de forma parcial ou total.

Sendo assim, a incorporação é o processo através do qual uma pessoa física ou jurídica erge uma obra de condomínio em terreno pertencente a outro proprietário. Dessa forma, ocorre a incorporação de uma obra a um terreno.

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Por sua vez, o incorporador comercializa o projeto e os inquilinos passam a ser os investidores. Algumas vezes, o proprietário do terreno é pago com unidades da edificação.

Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. Dessa forma, a obra continua através dos recursos dos compradores.

Lei de incorporação imobiliária

A Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de incorporação imobiliária é a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964. Ela regula a atuação dos incorporadores, que constroem e promovem certas edificações.

Portanto, a Lei de incorporação imobiliária trata do processo de formalização legal de um projeto que vai ser executado. Tal formalização se dá por meio do cartório imobiliário.

A Lei refere-se a incorporação de empreendimentos imobiliários, através de incorporadora de imóveis.

Como funciona a incorporação?

Conforme estabelecido na Lei, a incorporadora imobiliária deve fazer o registro das particularidades da obra. Isso ocorre através do contrato de incorporação imobiliária.

Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem aparecer certas especificações:

  • Totalidade da área;
  • Áreas interna e externa;
  • Área por unidade;
  • Quantidade de unidades.

O contrato de incorporação imobiliária viabiliza a comercialização dos imóveis. Inclui obras coletivas:

  1. Condomínio;
  2. Prédios;
  3. Loteamentos;
  4. Outros tipos de obras coletivas.

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O que faz uma incorporadora imobiliária?

Para estabelecer o que é uma incorporadora imobiliária, segue-se a Lei 4.591/64. Ela diz que a incorporadora de imóveis tem sob como dever a efetivação da comercialização das partes dos empreendimentos que vão ser erguidos. Tal responsabilidade do incorporador é registrada.

Portanto, uma incorporadora imobiliária age conforme a Lei ao construir e alienar, de forma parcial ou total, uma obra formada por unidades autônomas. A natureza ou o destino dessas unidades não importam.

Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um incorporador imobiliário. Esse incorporador pode consistir em pessoa jurídica ou física, e entregará a obra finalizada mediante prazos, preços e determinações prévias.

O incorporador imobiliário pode ser:

  • Aquele que tem a propriedade do terreno;
  • O cessionário do lugar;
  • O promitente-cessionário.
  • Aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.

A incorporadora deve divulgar o empreendimento, bem como permitir que o contrato seja cumprido. Ainda precisa entregar a construção dentro do prazo, sendo o articulador do projeto.

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Patrimônio de afetação

A Lei n. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

Construtoras também podem ser incorporadoras. Porém, a incorporadora se responsabiliza por todo o projeto e ela própria deve contratar a construtora do empreendimento.

Assim, as questões atreladas diretamente à construção pertencem à construtora: mão de obra e materiais, por exemplo. Já a organização que administrou a construção em conjunto com o proprietário do terreno, e que vende as unidades, é a incorporadora.

A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório. Além disso, tem permitido o desenvolvimento do mercado de imóveis.

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Tiago Reis
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15 comentários

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  • Igor 19 de junho de 2019
    Excelente artigo!Responder
  • Guilherme Augusto 27 de julho de 2019
    Parabéns ao Tiago e a equipe envolvida no desenvolvimento do conteúdo.Responder
  • Dayane 4 de fevereiro de 2020
    Ótimo artigo, obrigada!Responder
  • Joao Pedro 10 de fevereiro de 2020
    Vocês tem alguma indicação de curso de incorporação imobiliária?Responder
  • Dalva 20 de fevereiro de 2020
    Em Rio das ostras RJ, no mês de março, o CRECI oferecerá este curso!!Responder
  • Eduardo 11 de março de 2020
    como funciona seu curso online sobre incorporação ?Responder
  • RENATO M NEVES 10 de abril de 2020
    Muito esclarecedor, mas em regra geral, como no meu caso que moro numa casa construída numa área de terreno de 700 m2 como é efeito esse calculo? É possivel receber como pagamento dois apartamento?Responder
  • Paulo C. M. Jordane 30 de abril de 2020
    Parabéns Tiago, Muito bom seu artigo. Você sabe onde posso conseguir estatísticas desse segmento imobiliário? Tipo, percentual que o setor ocupa na economia Brasileira, por estado ou algo parecido? Sou estudante de mestrado e vou pesquisar o como as empresas desse segmento administram seu capital de giro, como se financiam. ObrigadoResponder
    • Suno Research 1 de maio de 2020
      Obrigado pelo feedback, Paulo! Procure informações com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Acredito que poderá ajudar em sua pesquisa. AbraçosResponder
  • edson gomes 28 de junho de 2020
    bom dia dr! comprei um terreno e um construtor fez a casa, com contrato pra me entergar a casa pronta para morar. quem faz a documentação de : 1 - habitisse? 2 - incorparaçao junto a prefeitura? 3 - quem paga essas custas?Responder
  • Leandro 17 de maio de 2021
    Sabe me dizer um curso bom sobre incorporação Imobiliária?Responder
  • Antônio Endres 10 de julho de 2021
    Artigo de grande interesse para quem trabalha no ramo imobiliário.Responder
    • Suno Research 12 de julho de 2021
      Olá, Antônio! Tudo certo? Muito obrigado! Ficamos felizes em ajudar. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Simone do nascimento santos 12 de outubro de 2021
    muito esclarecedorResponder
  • Mario José de Faria Ferraz Júnior 22 de abril de 2022
    Adorei o conteúdo. Poderia me indicar um bom livro sobre o assunto?Responder