Incorporação imobiliária: entenda como funciona essa atividade

O mercado imobiliário é visto por muitos como um ótimo segmento para se realizar investimentos. Um desses investimentos (realizado, nesse caso, por empresas) é a incorporação imobiliária.
Incorporação imobiliária é uma das etapas envolvidas dentro de toda a lógica do mercado de imóveis. Logo, entender como ela funciona é primordial para quem deseja investir ou trabalhar no setor.
O que é incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é o conjunto de atividades voltadas a construir edificações ou grupos de edificações voltados para a alienação. Além da construção, a incorporação imobiliária também compreende a comercialização das unidades construídas, seja de forma parcial ou total.
Sendo assim, a incorporação é o processo através do qual uma pessoa física ou jurídica erge uma obra de condomínio em terreno pertencente a outro proprietário. Dessa forma, ocorre a incorporação de uma obra a um terreno.
Por sua vez, o incorporador comercializa o projeto e os inquilinos passam a ser os investidores. Algumas vezes, o proprietário do terreno é pago com unidades da edificação.
Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. Dessa forma, a obra continua através dos recursos dos compradores.
Lei de incorporação imobiliária
A Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de incorporação imobiliária é a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964. Ela regula a atuação dos incorporadores, que constroem e promovem certas edificações.
Portanto, a Lei de incorporação imobiliária trata do processo de formalização legal de um projeto que vai ser executado. Tal formalização se dá por meio do cartório imobiliário.
A Lei refere-se a incorporação de empreendimentos imobiliários, através de incorporadora de imóveis.
Como funciona a incorporação?
Conforme estabelecido na Lei, a incorporadora imobiliária deve fazer o registro das particularidades da obra. Isso ocorre através do contrato de incorporação imobiliária.
Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem aparecer certas especificações:
- Totalidade da área;
- Áreas interna e externa;
- Área por unidade;
- Quantidade de unidades.
O contrato de incorporação imobiliária viabiliza a comercialização dos imóveis. Inclui obras coletivas:
- Condomínio;
- Prédios;
- Loteamentos;
- Outros tipos de obras coletivas.
O que faz uma incorporadora imobiliária?
Para estabelecer o que é uma incorporadora imobiliária, segue-se a Lei 4.591/64. Ela diz que a incorporadora de imóveis tem sob como dever a efetivação da comercialização das partes dos empreendimentos que vão ser erguidos. Tal responsabilidade do incorporador é registrada.
Portanto, uma incorporadora imobiliária age conforme a Lei ao construir e alienar, de forma parcial ou total, uma obra formada por unidades autônomas. A natureza ou o destino dessas unidades não importam.
Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um incorporador imobiliário. Esse incorporador pode consistir em pessoa jurídica ou física, e entregará a obra finalizada mediante prazos, preços e determinações prévias.
O incorporador imobiliário pode ser:
- Aquele que tem a propriedade do terreno;
- O cessionário do lugar;
- O promitente-cessionário.
- Aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.
A incorporadora deve divulgar o empreendimento, bem como permitir que o contrato seja cumprido. Ainda precisa entregar a construção dentro do prazo, sendo o articulador do projeto.
Patrimônio de afetação
A Lei n. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência.
Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
Construtoras também podem ser incorporadoras. Porém, a incorporadora se responsabiliza por todo o projeto e ela própria deve contratar a construtora do empreendimento.
Assim, as questões atreladas diretamente à construção pertencem à construtora: mão de obra e materiais, por exemplo. Já a organização que administrou a construção em conjunto com o proprietário do terreno, e que vende as unidades, é a incorporadora.
A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório. Além disso, tem permitido o desenvolvimento do mercado de imóveis.
Excelente artigo!
Parabéns ao Tiago e a equipe envolvida no desenvolvimento do conteúdo.
Ótimo artigo, obrigada!
Vocês tem alguma indicação de curso de incorporação imobiliária?
Em Rio das ostras RJ, no mês de março, o CRECI oferecerá este curso!!
como funciona seu curso online sobre incorporação ?
Muito esclarecedor, mas em regra geral, como no meu caso que moro numa casa construída numa área de terreno de 700 m2 como é efeito esse calculo? É possivel receber como pagamento dois apartamento?
Parabéns Tiago,
Muito bom seu artigo.
Você sabe onde posso conseguir estatísticas desse segmento imobiliário?
Tipo, percentual que o setor ocupa na economia Brasileira, por estado ou algo parecido?
Sou estudante de mestrado e vou pesquisar o como as empresas desse segmento administram seu capital de giro, como se financiam.
Obrigado
Obrigado pelo feedback, Paulo!
Procure informações com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Acredito que poderá ajudar em sua pesquisa.
Abraços
bom dia dr!
comprei um terreno e um construtor fez a casa, com contrato pra me entergar a casa pronta para morar.
quem faz a documentação de :
1 – habitisse?
2 – incorparaçao junto a prefeitura?
3 – quem paga essas custas?
[…] Fonte: Suno […]
[…] um engenheiro, arquiteto, ou empresário que de alguma maneira trabalha com construção civil, a incorporação imobiliária faz parte da sua vida. No entanto, pode ser que você não conheça todos os procedimentos e […]