Entenda o que mudou com a aprovação da nova lei dos distratos imobiliários

Os distratos imobiliários foram, durante muito tempo, uma dor de cabeça constante para construtoras e incorporadoras de imóveis. Por não existir uma legislação especifica e nem uma jurisprudência sólida sobre o problema, as disputas sempre paravam na justiça – e, normalmente, cada caso era julgado de forma diferente.

Resolver esse imbróglio era uma demanda antiga do mercado imobiliário. Entretanto, o projeto para regular o tema ficou um longo período parado no congresso, sem receber a devida atenção. Mas após muitos anos de tramitação, discussão e negociação entre os parlamentares, finalmente foi aprovada, em dezembro de 2018, uma nova lei para tratar dos distratos imobiliários.

O que são distratos imobiliários?

O distrato imobiliário acontece quando um contrato de aquisição de um imóvel é rompido, seja de forma unilateral ou em comum acordo. Com isso, o negócio firmado entre a construtora e o comprador é desfeito antes da quitação total do imóvel. Logo, como consequência, uma das partes precisa fazer algum tipo de compensação para a outra, seja pagando multas ou devolvendo os valores pagos.

A princípio, o distrato é previsto dentro do próprio contrato, ocorrendo quando o comprador ou o vendedor descumprem as obrigações firmadas entre si. Ou seja, ao constatar que o comprador está inadimplente, por exemplo, o próprio contrato concede ao vendedor o direito de pedir o distrato e tomar o imóvel de volta. Ao mesmo tempo, se a construtora atrasar a entrega do imóvel, o comprador também pode cancelar o contrato pedir o ressarcimento do que já foi pago.

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Por que os distratos imobiliários eram problemáticos?

Mesmo sendo previsto em contrato, não existia uma orientação legal que definisse as condições gerais do distrato. Ou seja, questões como valor a ser devolvido, multas, retenção, devolução do imóvel, entre outras, eram decididas caso a caso.

Por isso, muitas vezes ocorriam discordâncias sobre os direitos e obrigações entre as partes após o rompimento do contrato. Logo, a falta de uma norma que tratasse o tema diretamente atrasava a resolução dos processos, prejudicando tanto as construtoras quanto para os compradores.

O que diz a nova lei do distrato?

No dia 28 de dezembro de 2018, a lei que regulamenta o distrato imobiliário finalmente saiu do papel. Após anos tramitando no Congresso Nacional, a Lei 13.786/2018 foi aprovada no início do mesmo mês e sancionada pelo presidente sem nenhum veto.

Os principais pontos da lei do distrato imobiliário são:

  • Pagamento de multa, no valor de 50% do valor já pago, caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel estiver no regime de afetação (patrimônio separado da incorporadora);
  • Pagamento de multa, no valor de 25% do valor pago caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel fizer parte do patrimônio da incorporadora;
  • Retenção da corretagem, dos impostos, das taxas de condomínio e do aluguel, caso a desistência ocorra após o imóvel ter sido entregue.
  • Prazo máximo de 180 dias de atraso na obra, podendo ser prorrogado por mais 180 dias em comum acordo. Após o prazo, pagamento de multa e concessão do direito de rescisão com ressarcimento total para o comprador, ou indenização de 1% por mês atrasado;
  • Possibilidade de transferir o contrato para outro comprador, sem ônus para nenhuma das partes.

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Qual o impacto da nova lei no mercado imobiliário?

Embora a lei seja válida apenas para os imóveis vendidos após a sua sanção, a tendência é que as novas regras beneficiem todo o mercado imobiliário, trazendo segurança jurídica para todas as partes envolvidas. Uma vez que foi estabelecida, de forma clara, como os distratos imobiliários devem acontecer, a legislação fortalece a relação de compra, desestimula a desistência, aumenta a confiança entre as partes e traz uma perspectiva financeira melhor para o caixa das empresas do setor.

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Tiago Reis
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3 comentários

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  • Rogerio 23 de março de 2022
    Quando a imobiliária faz o distrato devido atrasos no pagamento,e cancela a venda, quanto ele deve devolver o que já foi pago, é verdade que ela fica com a metade dos valores já pago pelo comprador?Responder
    • Suno Research 23 de março de 2022
      Olá, Rogério. Tudo bem? Por se tratar de um tema muito específico e fora do nosso escopo, sugerimos que procure um contador para sanar suas dúvidas. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Carlos 22 de maio de 2022
    Quando se trata de distrato de compra de imóvel na planta/novo, o Judiciário tem mandando devolver cerca de 80% a 90% dos valores pagos, com as parcelas corrigidas desde cada pagamento e à vista. Saiba mais em juridicorodrigues.adv.brResponder