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    Reajuste de aluguel: entenda como os aluguéis são reajustados

    Reajuste de aluguel: entenda como os aluguéis são reajustados

    Quem já tem experiência em alugar imóveis sabe que, em algum momento, haverá um reajuste de aluguel no valor do contrato.

    Porém, quem nunca passou por essa experiência, pode ser pego de surpresa pelo aumento. Por isso, para quem quer melhorar sua educação financeira, é importante conhecer como esse cálculo e como funcionam os seus índices de referência, como o IGPM.

    O que é reajuste de aluguel?

    O reajuste de aluguel consiste na atualização do valor cobrado pelo aluguel de um imóvel. De forma geral, esse aluguel é ajustado com base em um índice, os mais comuns o IGPM e o IPCA.

    Isso pode ser evitado conhecendo os mecanismos de reajuste, fazendo com que a pessoa que aluga um imóvel consiga se programar para o aumento de aluguel.

    Por isso, é importante conhecer como esse cálculo funciona e em quais indicadores ele é baseado, especialmente para as famílias que não podem ou não querem fazer um financiamento imobiliário.

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    Como funciona um reajuste de aluguel?

    O reajuste de aluguel, em geral, ocorre em todo aniversário ou renovação de contrato de locação. Na prática de mercado, esta variação de preço é baseada no Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

    No entanto, também existem ajustes de aluguel realizados com base em outros índices, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

    Por exemplo: se o índice subiu 10% em um ano, para compensar esse aumento, o aluguel deveria subir seu preço em 10% também. Ou seja: é feito um ajuste anual de aluguel.

    No entanto, é possível fazer negociações e evitar repassar todo o preço de uma vez, de forma a satisfazer as duas partes envolvidas no aluguel.

    Por isso, é importante este ponto estar especificado no contrato de aluguel. Afinal, as regras ali dispostas são as válidas para esta negociação.

    Assim, com o ajuste sendo previsível, as duas partes associadas ao aluguel podem se planejar e evitar problemas financeiros.

    IGP-M e o reajuste de aluguel

    É importante salientar a importância da forma como reajustar aluguel para constar em contrato para que nenhum dos lados seja lesado. Neste caso, em especial o locatário.

    Isso porque este aumento não pode ser feito de qualquer jeito do proprietário do imóvel. Não seria justo por parte do locador para com o locatário.

    Na maior parte do mundo, as imobiliárias são as responsáveis por elaborar os contratos de locação.

    Assim, as cláusulas ali dispostas podem ser negociadas, mas apenas antes da assinatura do documento por ambas as partes. Entre elas, está a de reajuste dos valores cobrados, que costuma ser feito de acordo com o IGP-M.

    No entanto, quando o negócio é fechado diretamente com o proprietário, pontos como este devem ficar claros para ambos os lados, além de devidamente documentados.

    Além disso, um ponto é importante destacar: após o término do contrato, o proprietário pode sim aumentar o valor do aluguel para iniciar um novo tempo de contrato.

    Neste caso, caberá ao locatário negociar o preço, concordar em pagá-lo ou optar por mudar de imóvel, se for o caso.

    IPCA e o reajuste de aluguel

    Ainda que o IGP-M seja o índice mais utilizado em todo o mercado imobiliário, é possível usar o IPCA nesses contratos.

    O IPCA possui a vantagem de ter uma volatilidade menor do que o IGP-M. Ou seja: quando o IPG-M sobe muito, o IPCA sobe menos.

    Por outro lado, quando o IGPM acumulado apresenta uma queda muito brusca, o IPCA diminui menos também.

    Por isso, alguns locatários preferem optar por esse índice de referência, trazendo uma previsibilidade de preços maior para os dois lados.

    Como o reajuste dos aluguéis é feito no Brasil?

    Diferente do que ocorre em outros países do mundo, no Brasil, o locatário primeiro usa o imóvel para depois pagar o aluguel pelo período.

    Em diversos países da Europa ou mesmo nos Estados Unidos e Canadá, a prática é outra: paga-se primeiro para usufruir depois.

    Inclusive, essa é a prática mais comum nos aluguéis dos REITs, investimentos análogos aos fundos imobiliários nos EUA.

    O que faz sentido, considerando que o aluguel funciona como uma compra. Afinal, para utilizar o produto, é preciso pagar por ele primeiro. Mas de acordo com o sistema brasileiro, o funcionamento é outro.

    Com isso em mente, é preciso compreender que, se o contrato de aluguel completa um ano no mês de junho, o reajuste será pago apenas em julho. Pela lógica do “usa-se primeiro, paga-se depois”.

    Dessa forma, o reajuste do aluguel costuma ser feito um mês após ele entrar em vigor, uma vez que esse princípio vigora no Brasil.

    Como calcular o reajuste de aluguel?

    Via de regra, a variação no preço do aluguel representa um aumento no valor desembolsado.

    Entretanto, é possível ter uma ideia de quanto será o aumento, fazendo uma conta simples para saber como calcular reajuste de aluguel.

    O primeiro passo para reajustar o aluguel é descobrir em qual valor o índice de referência fechou no mês de aniversário do contato. O valor acumulado dos últimos 12 meses, não apenas o percentual do mês corrente.

    Em seguida, basta aplicar a fórmula: valor reajustado = Valor atual do aluguel x percentual do reajuste

    Para entender como funciona o cálculo do reajuste do aluguel, suponha a seguinte situação:

    Por exemplo: o aluguel é de R$ 2 mil e o IGP-M fechou em 6,52. Logo, a conta será: R$ 2.000,00 X 1,0652 = 2.130,40

    Assim, o reajuste foi de R$ 2.130,40. Dessa forma, esse valor será válido para os próximos 12 meses, uma vez que essa é a mais comum periodicidade de reajuste de aluguel.

    Esta conta vale tanto para imóveis quanto para o aluguel de outros bens, sempre devendo haver as devidas cláusulas de aluguel prevendo o reajuste.

    Quanto o aluguel pode aumentar por ano?

    Muitos proprietários se perguntam como aumentar o aluguel do inquilino. Para entender o quanto um aluguel pode aumentar por ano, é preciso entender que esse aumento está diretamente relacionado com o índice de inflação escolhido como referência no contrato de aluguel.

    Assim, se o índice usado for o IGP-M (o mais comum dentro do setor imobiliário), é possível verificar quanto será a variação em um ano para saber como ajustar aluguel.

    Dessa forma, em anos com elevada inflação, o IGP-M tem um aumento percentual muito grande e o aluguel será reajustado a um valor bastante elevado. Por outro lado, em anos de inflação controlada, o reajuste será feito com um valor menor.

    Por exemplo: em um ano de elevada inflação, o IGP-M chegou a 30%. Assim, um aluguel de R$ 1.000 terá uma correção de aluguel de R$ 1.300 no ano seguinte.

    No entanto, se o IGP-M teve um resultado de apenas 5%, um aluguel no valor de R$ 1.000 sofrerá um reajuste e passará a ser de R$ 1.050.

    Por fim, vale notar que, de forma geral, os aluguéis são reajustados a cada 12 meses. Assim, há uma maior previsibilidade para o inquilino, que não precisa ter flutuações mensais na hora de pagar o valor.

    Qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?

    De fato: o reajuste de aluguel pode sofrer reajustes segundo diversos índices da economia, a depender do que ficar acordado entre inquilino e proprietário.

    Entretanto, o índice mais usado como base é o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), um índice de inflação muito usado pelo setor imobiliário.

    Assim, é possível verificar quanto será a taxa de reajuste de aluguel baseando-se na variação percentual desse índice.

    Vale notar, no entanto, que alguns proprietários podem escolher não repassar alguns desses ajustes no aumento anual de aluguel, especialmente em momentos de crises econômicas.

    Isso acontece porque alguns proprietários preferem ter o imóvel alugado, ainda que rendendo menos de acordo com a inflação, do que perder o aluguel e acabar não ganhando nenhum valor.

    Direitos e deveres do inquilino e do proprietário?

    Quando se fala em reajuste de aluguel, é bom saber que tanto o inquilino quanto o proprietário têm direitos e deveres que são definidos em contrato.

    É no contrato, por exemplo, que é definido o valor do aluguel e a periodicidade do seu reajuste. De forma geral, é feito o reajuste anual do aluguel, mas pode ser maior ou menor dependendo de cada caso.

    Assim, se está estabelecido que o reajuste é feito pelo IGP-M, por exemplo, o proprietário não pode definir que o valor seja maior do que o que está escrito no contrato.

    Por outro lado, o inquilino já estava ciente desse aumento de preços, e não pode argumentar que não reconhece o aumento do aluguel, pois assinou o documento.

    Naturalmente que é possível que haja uma negociação entre os dois, de forma que se chegue a um patamar apropriado para as duas partes. Isso é comum especialmente em períodos de crise econômica.

    Você ainda tem dúvidas a respeito do funcionamento do reajuste de aluguel? Comente abaixo para que possamos te ajudar.

    Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel
    O que é reajuste de aluguel?

    É a atualização do valor de determinado aluguel segundo um índice de inflação. O reajuste ocorre para que o valor do aluguel não perca valor por causa da inflação.

    Como funciona o reajuste de aluguel?

    É combinado entre inquilino e proprietário um índice de referência para o reajuste e uma periodicidade (geralmente anual). Quando o período de reajuste chega, calcula-se o valor de reajuste e o aluguel passa a ter um preço novo.

    Qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?

    O índice mais usado no reajuste de aluguel (e no setor imobiliário em geral) é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M).

    Tiago Reis
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    121 comentários

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    • 12991165940 13 de abril de 2022

      Boa noite,

      Meu locatário aumentou o aluguel em outubro do ano passado e o mesmo deseja realizar um novo aumento agora não é permitido por lei correto

      Responder
    • Ramiro Freitas 30 de maio de 2022

      Olá Tiago Reis, meu nome é Ramiro Freitas, e a minha dúvida é a seguinte: O meu contrato de aluguel se deu início em 08/05/2021, com vencimento para pagamento todo dia 08 de cada mês, sendo o primeiro aluguel pago em 08/06/2021 (referente ao mês de maio). No reajuste anual do aluguel, quando deverá ser cobrado o valor reajustado? No boleto que receberei para pagamento em 08/06/2022 (que é referente a maio/2022), ou somente no boleto de 08/07/2022 (que é referente a junho/2022)? No meu entendimento seriam 12 pagamentos com o valor inicial do aluguel, para somente no décimo terceiro pagamento vir com o aumento. Está correto? Pode sanar essa dúvida por gentileza? Obrigado e um abraço.

      Responder
    • Luiz Carlos Andrade 30 de maio de 2022

      Prezado,
      Como proceder o reajuste do aluguel, quando no valor do mesmo está incluído as taxas ordinárias do condomínio e IPTU?
      Grato

      Responder
    • Fátima Silva 16 de julho de 2022

      A 3 anos não faço reajuste de aluguel com meu inquilino devido a pandemia , o contrato está vencido a três anos , como faço pra reajustar ? Já que o aluguel está defasado, o valor é de R$ 1.725.00 .

      Responder