Reajuste de aluguel: saiba como calcular o valor do aluguel

O reajuste de aluguel é um tema importante e relevante para locatários e locadores, pois impacta diretamente o valor a ser pago mensalmente pelo inquilino. Além disso, garante transparência e conhecimento sobre os limites legais e os critérios a serem considerados.

Neste artigo, vamos explicar detalhadamente como funciona um reajuste de aluguel, como calcular o valor do reajuste e quais são os índices mais utilizados nesse processo.

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Como funciona um reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel, em geral, ocorre em todo aniversário ou renovação de contrato de locação. Na prática de mercado, esta variação de preço é baseada no Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

No entanto, também existem ajustes de aluguel realizados com base em outros índices, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Por exemplo: se o índice subiu 10% em um ano, para compensar esse aumento, o aluguel deveria subir seu preço em 10% também. Ou seja: é feito um ajuste anual de aluguel.

No entanto, é possível fazer negociações e evitar repassar todo o preço de uma vez, de forma a satisfazer as duas partes envolvidas no aluguel.

Por isso, é importante este ponto estar especificado no contrato de aluguel. Afinal, as regras ali dispostas são as válidas para esta negociação.

Assim, com o ajuste sendo previsível, as duas partes associadas ao aluguel podem se planejar e evitar problemas financeiros.

Como calcular o reajuste de aluguel?

Via de regra, a variação no preço do aluguel representa um aumento no valor desembolsado.

Entretanto, é possível ter uma ideia de quanto será o aumento, fazendo uma conta simples para saber como calcular reajuste de aluguel.

O primeiro passo para reajustar o aluguel é descobrir em qual valor o índice de referência fechou no mês de aniversário do contato. O valor acumulado dos últimos 12 meses, não apenas o percentual do mês corrente.

Em seguida, basta aplicar a fórmula: valor reajustado = Valor atual do aluguel x percentual do reajuste

Para entender como funciona o cálculo do reajuste do aluguel, suponha a seguinte situação:

Por exemplo: o aluguel é de R$ 2 mil e o IGP-M fechou em 6,52. Logo, a conta será: R$ 2.000,00 X 1,0652 = 2.130,40

Assim, o reajuste foi de R$ 2.130,40. Dessa forma, esse valor será válido para os próximos 12 meses, uma vez que essa é a mais comum periodicidade de reajuste de aluguel.

Esta conta vale tanto para imóveis quanto para o aluguel de outros bens, sempre devendo haver as devidas cláusulas de aluguel prevendo o reajuste.

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Qual índice mais utilizado para o reajuste de aluguel?

A escolha do índice de reajuste de aluguel correto para esse ajuste é fundamental para garantir um equilíbrio financeiro e evitar conflitos entre as partes envolvidas. Os principais índices utilizados para o reajuste de aluguel são:

  • IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado);
  • IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

IGP-M – O índice tradicionalmente utilizado no reajuste de aluguel

O IGP-M é um indicador econômico que tem como objetivo mensurar a variação média dos preços de produtos e serviços no mercado brasileiro. Ele é amplamente utilizado como referência para o reajuste de aluguéis, principalmente em contratos de locação residencial e comercial.

O IGP-M é calculado com base na média ponderada de três outros índices: o Índice de Preços por Atacado (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Essa combinação de índices permite que o IGP-M reflita de forma abrangente as variações de preços nos diferentes setores da economia.

IPCA – Uma alternativa ao IGP-M para o reajuste de aluguel

O IPCA, por sua vez, é um indicador oficial utilizado pelo governo brasileiro para medir a inflação no país. Diferentemente do IGP-M, o IPCA é focado nos gastos das famílias e, portanto, reflete de forma mais direta os custos de vida da população.

Embora o IPCA seja mais utilizado como referência para a correção de preços ao consumidor, ele também pode ser utilizado para o reajuste de aluguel. Em alguns contratos, especialmente aqueles voltados para aluguéis residenciais, os proprietários e locatários podem optar por utilizar o IPCA como índice de reajuste, levando em consideração a sua relação mais direta com os gastos cotidianos.

Quanto o aluguel pode aumentar por ano?

Muitos proprietários se perguntam como aumentar o aluguel do inquilino. Para entender o quanto um aluguel pode aumentar por ano, é preciso entender que esse aumento está diretamente relacionado com o índice de inflação escolhido como referência no contrato de aluguel.

Assim, se o índice usado for o IGP-M (o mais comum dentro do setor imobiliário), é possível verificar quanto será a variação em um ano para saber como ajustar aluguel.

Dessa forma, em anos com elevada inflação, o IGP-M tem um aumento percentual muito grande e o aluguel será reajustado a um valor bastante elevado. Por outro lado, em anos de inflação controlada, o reajuste será feito com um valor menor.

Por exemplo: em um ano de elevada inflação, o IGP-M chegou a 30%. Assim, um aluguel de R$ 1.000 terá uma correção de aluguel de R$ 1.300 no ano seguinte.

No entanto, se o IGP-M teve um resultado de apenas 5%, um aluguel no valor de R$ 1.000 sofrerá um reajuste e passará a ser de R$ 1.050.

Por fim, vale notar que, de forma geral, os aluguéis são reajustados a cada 12 meses. Assim, há uma maior previsibilidade para o inquilino, que não precisa ter flutuações mensais na hora de pagar o valor.

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O que não pode ser feito no reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é uma prática comum no mercado imobiliário, mas é importante conhecer as limitações e o que não pode ser feito nesse processo. Isso garante que as partes envolvidas estejam cientes de seus direitos e evita problemas futuros.

Confira o que não pode ser feito no reajuste de aluguel, fornecendo informações úteis para locadores e locatários.

  1. Reajustes arbitrários: O reajuste de aluguel não pode ser feito de forma arbitrária, sem uma justificativa válida e fundamentada. É necessário seguir as regras estabelecidas pela legislação local ou pelo contrato de locação. Portanto, não é permitido aumentar o valor do aluguel sem um motivo plausível.
  2. Reajustes acima dos limites legais: Cada região possui limites estabelecidos por lei para o reajuste de aluguel. É essencial conhecer e respeitar esses limites, que podem variar de acordo com fatores como a inflação, índices econômicos ou legislação específica. Ultrapassar esses limites pode resultar em problemas legais e até mesmo na anulação do reajuste.
  3. Reajustes abusivos: É importante ter em mente que o reajuste de aluguel não pode ser utilizado como uma forma de abuso ou pressão sobre o locatário. O aumento deve ser justo e condizente com a valorização do imóvel e as condições do mercado imobiliário. Reajustes excessivamente altos, com o intuito de forçar a saída do inquilino, são ilegais e podem gerar processos judiciais.
  4. Reajustes fora dos prazos estabelecidos: O contrato de locação geralmente estabelece prazos específicos para a realização do reajuste de aluguel. Esses prazos devem ser respeitados, evitando atrasos ou antecipações indevidas. Realizar o reajuste fora do período estipulado pode causar conflitos e questionamentos sobre a validade do aumento.
  5. Falta de comunicação prévia: É fundamental que o locador comunique o locatário de forma clara e antecipada sobre o reajuste de aluguel. A falta de comunicação prévia pode gerar desentendimentos e até mesmo a recusa do inquilino em aceitar o aumento. Portanto, é recomendável que o locador notifique o locatário com uma antecedência adequada, permitindo que ele se planeje financeiramente.

Direitos e deveres do inquilino e do proprietário?

Quando se fala em reajuste de aluguel, é bom saber que tanto o inquilino quanto o proprietário têm direitos e deveres que são definidos em contrato.

É no contrato, por exemplo, que é definido o valor do aluguel e a periodicidade do seu reajuste. De forma geral, é feito o reajuste anual do aluguel, mas pode ser maior ou menor dependendo de cada caso.

Assim, se está estabelecido que o reajuste é feito pelo IGP-M, por exemplo, o proprietário não pode definir que o valor seja maior do que o que está escrito no contrato.

Por outro lado, o inquilino já estava ciente desse aumento de preços, e não pode argumentar que não reconhece o aumento do aluguel, pois assinou o documento.

Naturalmente que é possível que haja uma negociação entre os dois, de forma que se chegue a um patamar apropriado para as duas partes. Isso é comum especialmente em períodos de crise econômica.

Você ainda tem dúvidas a respeito do funcionamento do reajuste de aluguel? Comente abaixo para que possamos te ajudar.

PLANILHA DA VIDA FINANCEIRA

Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel
O que é reajuste de aluguel?

É a atualização do valor de determinado aluguel segundo um índice de inflação. O reajuste ocorre para que o valor do aluguel não perca valor por causa da inflação.

Como funciona o reajuste de aluguel?

É combinado entre inquilino e proprietário um índice de referência para o reajuste e uma periodicidade (geralmente anual). Quando o período de reajuste chega, calcula-se o valor de reajuste e o aluguel passa a ter um preço novo.

Qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?

O índice mais usado no reajuste de aluguel (e no setor imobiliário em geral) é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M).

ACESSO RÁPIDO
    Tiago Reis
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    139 comentários

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    • Eduardo Sartor 12 de dezembro de 2021
      Tenho um aluguel de 750 reais E outro de 900 reais Qual seria a porcentagem e o valor atual com o reajuste? Agradeço desde já.Responder
    • Claudia 16 de dezembro de 2021
      Se eu utilizar a calculadora do cidadão na internet como coloco o período anual (data inicial e data final)? Me passa por gentileza como exemplo a data início 20/12/2020. Coloco na data final 20/11/2021 ou 10/12/2021?Responder
    • Antonio 28 de dezembro de 2021
      Boa tarde, Minha dúvida sobre aluguel é saber se posso reajustar aluguel pelo igpm acumulado desde 2016, pois o aluguel não foi reajustado nesse período , ficou sem ser reajustado por esse intervalo de tempo.Responder
    • Celso Afonso Pinto 29 de dezembro de 2021
      Assinei um Contrato no dia 01/09/2020 pelo IGPM. Em 01/09/2021 a Proprietária me informou que o Percentual anual seria de 31,12 %. Porém tive informações que o Percentual de Set/2020 a Set/2021 foi de 24,86%. Qual o Percentual correto a ser aplicado ? No aguardo. Celso PintoResponder
    • MERI REIS 30 de dezembro de 2021
      Boa tarde! Em dezembro de 2020 enviei mensagem à Imobiliária solicitando que não houvesse reajuste no valor de meu aluguel. A imobiliária respondeu somente “recebido “ e eu continuei pagando o valor antigo até hoje, sem que ninguém faiasse nada. Agora a imobiliária quer aplicar o IGPGM do ano passado e sobre o valor obtido, aplicar novamente o índice acumulado de 2021. Por favor, isso é legal? Preciso urgência pois pago o aluguel no primeiro dia útil do mês. Muito grata.Responder
    • marcelo silva 9 de janeiro de 2022
      faz 5 anos que nao foi reajustado o aluguel o valor esta em 558,00 gostaria de saber a quanto posso subir qual o valor obrigado pela atençaoResponder
    • Rosalina Dias Coelho Azevedo 30 de janeiro de 2022
      Como faço os cálculos para reajuste de aluguel de imóvel com contrato em 02/01Responder
    • Maria Aparecida dos Santos 31 de janeiro de 2022
      Meu aluguel começou em 01/01/2021 Recebi o primeiro aluguel em 01/02/2021. Quando completa HUM ANO? Janeiro ou fevereiro?Responder
    • Marlene dos Santos Ramos 31 de janeiro de 2022
      Boa noite! Pagava um aluguel de 300,00 e hj a proprietária disse q mês q vem, será 400,00.Este aumento está correto??Responder
    • Sandra Albertina Dutra Garcia Nepomuceno 1 de fevereiro de 2022
      Bom dia. Minha dúvida é sobre reajuste antes do final do contrato. Meu contrato expira em 28/02/22, a imobiliária já fez um pré-reajuste, alegando que é porque o IPTU mudou. Eles não deveriam esperar encerrar esse contrato e colocar o valor novo só no próximo contrato, que passa a vigorar à partir de 01/03/22? Muito obrigada. Pode me responder via Whatsapp por favor? 5531985004515Responder
      • Suno Research 11 de março de 2022
        Olá, Sandra. Tudo bem? Por se tratar de um tema muito específico e fora do nosso escopo, sugerimos que procure um advogado para sanar suas dúvidas. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
    • AnaCristina 21 de fevereiro de 2022
      boa noite moro a 1 ano de aluguel e agora o proprietário vai cobrar 150 reais a mais no aluguel pois é 1600 ,só que onde moramos o bairro inunda, e acredito que essa casa n vale isso tdo pois é no bairro onde inunda as ruas ,bom o proprietário tem o direito de aumentar o aluguel ??? pois n fomos nem avisadosResponder
    • Bia 23 de fevereiro de 2022
      Meu contrato foi assinado em 08/04/2021,o reajuste de Igpm é aplicado em qual mês?Responder
    • Claudineia 1 de março de 2022
      Moro a três anos na mesma casa, o aluguel foi aumentando uma vez 50 reais, não moro de contrato, porém agora a dona quer fazer contrato e aumentar 100, faz um ano que foi aumentando, tá certo isso?Responder
    • Leonardo Luís Arcego 9 de março de 2022
      Os novos valores de reajuste devem ser calculados em cima do valor inicial de locação ou em cima do último reajuste anual?Responder
    • machado 19 de março de 2022
      Meu aluguel em marco de 2012 era de 1200, qto seria agora em março de 2022Responder