Reajuste de aluguel: saiba como calcular o valor do aluguel

O reajuste de aluguel é um tema importante e relevante para locatários e locadores, pois impacta diretamente o valor a ser pago mensalmente pelo inquilino. Além disso, garante transparência e conhecimento sobre os limites legais e os critérios a serem considerados.

Neste artigo, vamos explicar detalhadamente como funciona um reajuste de aluguel, como calcular o valor do reajuste e quais são os índices mais utilizados nesse processo.

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Como funciona um reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel, em geral, ocorre em todo aniversário ou renovação de contrato de locação. Na prática de mercado, esta variação de preço é baseada no Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

No entanto, também existem ajustes de aluguel realizados com base em outros índices, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Por exemplo: se o índice subiu 10% em um ano, para compensar esse aumento, o aluguel deveria subir seu preço em 10% também. Ou seja: é feito um ajuste anual de aluguel.

No entanto, é possível fazer negociações e evitar repassar todo o preço de uma vez, de forma a satisfazer as duas partes envolvidas no aluguel.

Por isso, é importante este ponto estar especificado no contrato de aluguel. Afinal, as regras ali dispostas são as válidas para esta negociação.

Assim, com o ajuste sendo previsível, as duas partes associadas ao aluguel podem se planejar e evitar problemas financeiros.

Como calcular o reajuste de aluguel?

Via de regra, a variação no preço do aluguel representa um aumento no valor desembolsado.

Entretanto, é possível ter uma ideia de quanto será o aumento, fazendo uma conta simples para saber como calcular reajuste de aluguel.

O primeiro passo para reajustar o aluguel é descobrir em qual valor o índice de referência fechou no mês de aniversário do contato. O valor acumulado dos últimos 12 meses, não apenas o percentual do mês corrente.

Em seguida, basta aplicar a fórmula: valor reajustado = Valor atual do aluguel x percentual do reajuste

Para entender como funciona o cálculo do reajuste do aluguel, suponha a seguinte situação:

Por exemplo: o aluguel é de R$ 2 mil e o IGP-M fechou em 6,52. Logo, a conta será: R$ 2.000,00 X 1,0652 = 2.130,40

Assim, o reajuste foi de R$ 2.130,40. Dessa forma, esse valor será válido para os próximos 12 meses, uma vez que essa é a mais comum periodicidade de reajuste de aluguel.

Esta conta vale tanto para imóveis quanto para o aluguel de outros bens, sempre devendo haver as devidas cláusulas de aluguel prevendo o reajuste.

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Qual índice mais utilizado para o reajuste de aluguel?

A escolha do índice de reajuste de aluguel correto para esse ajuste é fundamental para garantir um equilíbrio financeiro e evitar conflitos entre as partes envolvidas. Os principais índices utilizados para o reajuste de aluguel são:

  • IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado);
  • IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

IGP-M – O índice tradicionalmente utilizado no reajuste de aluguel

O IGP-M é um indicador econômico que tem como objetivo mensurar a variação média dos preços de produtos e serviços no mercado brasileiro. Ele é amplamente utilizado como referência para o reajuste de aluguéis, principalmente em contratos de locação residencial e comercial.

O IGP-M é calculado com base na média ponderada de três outros índices: o Índice de Preços por Atacado (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Essa combinação de índices permite que o IGP-M reflita de forma abrangente as variações de preços nos diferentes setores da economia.

IPCA – Uma alternativa ao IGP-M para o reajuste de aluguel

O IPCA, por sua vez, é um indicador oficial utilizado pelo governo brasileiro para medir a inflação no país. Diferentemente do IGP-M, o IPCA é focado nos gastos das famílias e, portanto, reflete de forma mais direta os custos de vida da população.

Embora o IPCA seja mais utilizado como referência para a correção de preços ao consumidor, ele também pode ser utilizado para o reajuste de aluguel. Em alguns contratos, especialmente aqueles voltados para aluguéis residenciais, os proprietários e locatários podem optar por utilizar o IPCA como índice de reajuste, levando em consideração a sua relação mais direta com os gastos cotidianos.

Quanto o aluguel pode aumentar por ano?

Muitos proprietários se perguntam como aumentar o aluguel do inquilino. Para entender o quanto um aluguel pode aumentar por ano, é preciso entender que esse aumento está diretamente relacionado com o índice de inflação escolhido como referência no contrato de aluguel.

Assim, se o índice usado for o IGP-M (o mais comum dentro do setor imobiliário), é possível verificar quanto será a variação em um ano para saber como ajustar aluguel.

Dessa forma, em anos com elevada inflação, o IGP-M tem um aumento percentual muito grande e o aluguel será reajustado a um valor bastante elevado. Por outro lado, em anos de inflação controlada, o reajuste será feito com um valor menor.

Por exemplo: em um ano de elevada inflação, o IGP-M chegou a 30%. Assim, um aluguel de R$ 1.000 terá uma correção de aluguel de R$ 1.300 no ano seguinte.

No entanto, se o IGP-M teve um resultado de apenas 5%, um aluguel no valor de R$ 1.000 sofrerá um reajuste e passará a ser de R$ 1.050.

Por fim, vale notar que, de forma geral, os aluguéis são reajustados a cada 12 meses. Assim, há uma maior previsibilidade para o inquilino, que não precisa ter flutuações mensais na hora de pagar o valor.

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O que não pode ser feito no reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é uma prática comum no mercado imobiliário, mas é importante conhecer as limitações e o que não pode ser feito nesse processo. Isso garante que as partes envolvidas estejam cientes de seus direitos e evita problemas futuros.

Confira o que não pode ser feito no reajuste de aluguel, fornecendo informações úteis para locadores e locatários.

  1. Reajustes arbitrários: O reajuste de aluguel não pode ser feito de forma arbitrária, sem uma justificativa válida e fundamentada. É necessário seguir as regras estabelecidas pela legislação local ou pelo contrato de locação. Portanto, não é permitido aumentar o valor do aluguel sem um motivo plausível.
  2. Reajustes acima dos limites legais: Cada região possui limites estabelecidos por lei para o reajuste de aluguel. É essencial conhecer e respeitar esses limites, que podem variar de acordo com fatores como a inflação, índices econômicos ou legislação específica. Ultrapassar esses limites pode resultar em problemas legais e até mesmo na anulação do reajuste.
  3. Reajustes abusivos: É importante ter em mente que o reajuste de aluguel não pode ser utilizado como uma forma de abuso ou pressão sobre o locatário. O aumento deve ser justo e condizente com a valorização do imóvel e as condições do mercado imobiliário. Reajustes excessivamente altos, com o intuito de forçar a saída do inquilino, são ilegais e podem gerar processos judiciais.
  4. Reajustes fora dos prazos estabelecidos: O contrato de locação geralmente estabelece prazos específicos para a realização do reajuste de aluguel. Esses prazos devem ser respeitados, evitando atrasos ou antecipações indevidas. Realizar o reajuste fora do período estipulado pode causar conflitos e questionamentos sobre a validade do aumento.
  5. Falta de comunicação prévia: É fundamental que o locador comunique o locatário de forma clara e antecipada sobre o reajuste de aluguel. A falta de comunicação prévia pode gerar desentendimentos e até mesmo a recusa do inquilino em aceitar o aumento. Portanto, é recomendável que o locador notifique o locatário com uma antecedência adequada, permitindo que ele se planeje financeiramente.

Direitos e deveres do inquilino e do proprietário?

Quando se fala em reajuste de aluguel, é bom saber que tanto o inquilino quanto o proprietário têm direitos e deveres que são definidos em contrato.

É no contrato, por exemplo, que é definido o valor do aluguel e a periodicidade do seu reajuste. De forma geral, é feito o reajuste anual do aluguel, mas pode ser maior ou menor dependendo de cada caso.

Assim, se está estabelecido que o reajuste é feito pelo IGP-M, por exemplo, o proprietário não pode definir que o valor seja maior do que o que está escrito no contrato.

Por outro lado, o inquilino já estava ciente desse aumento de preços, e não pode argumentar que não reconhece o aumento do aluguel, pois assinou o documento.

Naturalmente que é possível que haja uma negociação entre os dois, de forma que se chegue a um patamar apropriado para as duas partes. Isso é comum especialmente em períodos de crise econômica.

Você ainda tem dúvidas a respeito do funcionamento do reajuste de aluguel? Comente abaixo para que possamos te ajudar.

PLANILHA DA VIDA FINANCEIRA

Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel
O que é reajuste de aluguel?

É a atualização do valor de determinado aluguel segundo um índice de inflação. O reajuste ocorre para que o valor do aluguel não perca valor por causa da inflação.

Como funciona o reajuste de aluguel?

É combinado entre inquilino e proprietário um índice de referência para o reajuste e uma periodicidade (geralmente anual). Quando o período de reajuste chega, calcula-se o valor de reajuste e o aluguel passa a ter um preço novo.

Qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?

O índice mais usado no reajuste de aluguel (e no setor imobiliário em geral) é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M).

ACESSO RÁPIDO
    Tiago Reis
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    139 comentários

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    • ana claudia 18 de janeiro de 2021
      ola.... tenho um contrato de locacao de 2 anos, agora em fevereiro fará 1 ano de loacao! haverá reajuste pelo iGPM ou so a partir do 2 ano, qdo o contrato vencerá? grata! otima materia!Responder
      • Suno Research 19 de janeiro de 2021
        Olá, Ana Cláudia! Tudo certo? Primeiramente, obrigado pelo comentário. Já sobre o reajuste: o contrato prevê algum reajuste anual, trimestral? Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
    • Samuel 18 de janeiro de 2021
      Moro de aluguel já tem 1 ano e três meses, mas o contrato que a proprietária fez foi de 6 meses, e logo quando venceu eu não quis fazer outro, entrei na casa dia 10 de outubro de 2019, 6 meses depois venceu, ai ela Quis fazer outro contratos ela Quis reajustar o aluguel no valor de 600 sendo que eu pagava 500 falei que isso não tava certo, daí ela disse então vamos deixar nos 500 mesmo, daí ela já veio me fizer que vai lamentar agora esse mês pra 600 de novo, está certo isso? Ou devo alertar ela que o valor tá muito elevado. Pfvr me de uma opiniãoResponder
      • Suno Research 19 de janeiro de 2021
        Olá, Samuel! Tudo bem? Situação bastante complicada. O contrato antigo era de quanto tempo? Previa reajuste? Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
    • Elaine 3 de fevereiro de 2021
      Pode me ajudar ? Meu aluguel Não teve aumento no mês do aniversário que foi junho/2020. Agora fevereiro/2021 o proprietário quer me dar o aumento referentes ao mês Igpm/2021. Isso pode ?Responder
      • Claudia 1 de janeiro de 2023
        Gostaria de saber como posso ajustar o aluguel que já faz 3a anos sem aumento. O valor é 850,00 desde fevereiro de 2020. Como ficaria o valor corrigido em 2023?Responder
    • Denise 7 de fevereiro de 2021
      Quando é feito o reajuste do aluguel, o condomínio aumenta no mesmo índice?Responder
      • Suno Research 8 de fevereiro de 2021
        Olá, Denise! Tudo bem? O condomínio não possui relação direta com o reajuste do aluguel. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
    • Ivone 13 de fevereiro de 2021
      Bom dia, aluguei um imovel por três anos, esse mês faz um q estou morando. Estava pagando 1050,00 hj recebi o boleto no valor de 1307,10 sem comunicado nenhum. Isso está certo?Responder
      • Suno Research 17 de fevereiro de 2021
        Olá, Ivone! Tudo bem? O IGPM, índice responsável pela correção de aluguéis, realmente subiu bastante esse ano. O reajuste, no entanto, deve ser avisado com antecedência. Sugerimos que procure sua imobiliária para sanar suas dúvidas. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
    • Adson 19 de fevereiro de 2021
      Boa noite, sou emquilino e meu contrato venceu solicitei a renovação do mesmo dentro do prazo estabelecido em lei, porém o proprietário através do seu advogado quer que eu pague a diferença dos depósitos referente o valor atual do aluguel. pois alegar ser um novo contrato isso é carreto, desde de agradeço sua atenção.Responder
      • Suno Research 23 de fevereiro de 2021
        Olá, Adson! Tudo certo? Acreditamos que não está correto. De qualquer forma, sugerimos que procure um especialista no assunto da sua região para sanar suas dúvidas. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
    • Carla 2 de junho de 2021
      Aluguel meu imóvel por 400 reais quanto de reajuste eu devo passar pra eles?Responder
    • Eliene oliveira de Castro 18 de julho de 2021
      Aluguel u imóvel de 550 por mes depois de un ano e meio o proprietário quer almenta o aluguel pra 600 o nosso contrato foi vebal ele almentou quanto por cento o valor oque eu faço neste momento de pandemia ele pode fazer istoResponder
    • Rogerio 19 de agosto de 2021
      Aluguei um imovel residencial pelo prazo de 36 meses com reajuste anual pelo IGPM, com data base no inicio do contrato. O inicio do contrato foi em 08/09/2020 e a forma de pagamento combinada foi de pagamento ANUAL ANTECIPADO. O valor do aluguel mensal era de 7.500,00 e constou no contrato que por ser antecipado anualmente, foi concedido desconto, reduzindo-o para o valor de 7.000,00. A minha dúvida é de como devo fazer o reajuste para o aluguel que vence no dia 08/09/2021 ocasião em que inquilino efetuará o pagamento antecipado de mais 12 meses. ou seja, no mes de setembro completaria os 12 meses e o reajuste incidiria a partir do mes de outubro, mas no caso se trata de combinaçao de pagamento de aluguel antecipado, entao como devo reajustar?Responder
    • Silmara Amorim 4 de novembro de 2021
      Boa noite. Meu aluguel teve aniversário em Julho/21. A imobiliária está calculando sobre o IGP-M de Junho/21. Está correto? Desde já agradeço a atenção.Responder
    • GEZICA 7 de novembro de 2021
      Boa tarde eu pago 630,00 para quanto vai meu aluguel.Responder
    • César dos Reis 26 de novembro de 2021
      Aluguei um imóvel comercial por período determinado de 5 anos. Agora em 05 de fevereiro vencem os 5 anos. Aprendi aqui na internete que já não tenho mais direito de pedir o imóvel pois o inquilino adquiriu um direito especial. Infelizmente. . Ocorre que durante estes cinco anos eu não reajustes nenhum ano pelo índice como reza no contrato, agora também vi na internete que estarei cobrando por má conduta os reajustes de índices acumulados nos 5 anos. . Hoje o ponto vale mil, e o aluguel é 700, gostaria de ter ao menos um direito nessa emboscada que entrei de 1- ter feito um contrato por cinco anos .2- de não ter ingenuamente ( o fiz por bondade) feito os reajustes no fim de cada ano. . Agora vejo-me numa situação legal onde não sobra nenhum direito para mim. . Ou seja, vou ser forçado a *aceitar a renovação do contrato, o locatário canta de galo e não aceita um reajuste "pq a situação tá dificil" mas o ponto tá defasado e está difícil para mim, isto, nem Ele, nem a lei veem, logo, o que me resta agora é ser refém ao eterno do locatário. Sim, vi numa causa parecida, que o máximo que a justiça deu ao locador foi o reajuste a partir de de agora em diante...o que passou, passou...PORÉM a justiça poderia arbitrar um novo valor razoável do aluguel. Mas não fez e continuará o mesmo valor 700 de 5 anos atrás.( isto fazendo uma comparação com a causa que vi). . Por favor, meu povo, Doutores do bem, Alguma luz para mim.? O contrato vencerão os 5 anos em *05 de fevereiro de 23. Comercial.Responder
    • João José Cavaletti 26 de novembro de 2021
      6.52 pra 1.0652 como chegou a esse número 1.0652 ?Responder
    • Marcia oliveira 28 de novembro de 2021
      Meu contrato de locação começou dia 1 novembro 2020. Deveria ser aplicado o IGPM referente ao mês de agosto 2021 ou novembro 2021?Responder
    • Marilsa Ariozi 5 de dezembro de 2021
      O inquilino entrou no meu imobel em 10/12/2019. No ano de 2020 não reajustei o aluguel devido a pandemia. Pergunta: debo cobrar o reajuste somebte em 10/01/2022? Ate porque ainda não há o indice do periodo?Responder