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    Quando é a hora de vender um fundo imobiliário?

    Quando é a hora de vender um fundo imobiliário?

    Muito se diz sobre como escolher um fundo imobiliário, quais indicadores estudar, onde prestar atenção e como montar a sua carteira. Mas, e na hora de vender? Quando devemos considerar a venda de um ativo?

    Apesar de, em fundos imobiliários, a estratégia do buy and hold (comprar e segurar) ser predominante, isso não quer dizer que podemos comprar cotas e esquecê-las em nossas carteiras. O acompanhamento é fundamental e, eventualmente, precisaremos realizar vendas para ajustar nossas escolhas.

    O interessante desse tipo de questionamento é que ele nasce da própria compra. Só temos como saber quando devemos vender nossas cotas quando entendemos exatamente os motivos que nos levaram a comprá-las.

    Portanto, se você não sabe o que te levou a comprar seus próprios FIIs, dê alguns passos para trás, reveja todas as suas compras e busque entender.

    Vejamos adiante quais são os motivos que justificam a venda de um fundo imobiliário.

    Perda de fundamentos

    Começaremos, então, pelo principal motivo: a perda de fundamentos.

    Ao investir em um fundo imobiliário, você deve montar um racional e uma estratégia para tal decisão. Isso foi o que te fez considerá-lo um bom investimento e será o que sustentará a sua tese ao longo dos anos.

    Infelizmente, não temos como prever o futuro e muita coisa pode mudar. Os FIIs podem perder qualidade, mudar de estratégia, desviar daquele seu racional inicial e acabar não sendo mais aquilo que você buscava.

    Além disso, existem outros fatores fora do nosso controle, como riscos tributários, econômicos e legislativos que podem afetar nossos investimentos negativamente.

    Quando isso acontece, dizemos que houve uma perda de fundamentos, ou seja, esse FII não faz mais sentido para você. Assim, a venda do ativo acaba sendo um caminho natural.

    Dependendo da gravidade dessa perda, a venda pode ser emergencial ou você pode ter mais calma e buscar um momento melhor para se desfazer do ativo. Cabe ao investidor avaliar o cenário.

    Ganho de capital

    Para alguns, a venda será o objetivo final de um investimento, e não há nada de errado com isso. Caso já tenha determinado um ponto de saída para algum de seus ativos, ao bater esse alvo, você deve seguir com o seu plano e vendê-lo.

    No entanto, vale ressaltar que o importante aqui é já ter essa estratégia determinada desde o início. Muitos investidores sentem a vontade de vender suas cotas após observarem elas valorizando bastante, ainda que essa não fosse sua estratégia inicial.

    O problema disso é que, ao vender suas cotas sem uma estratégia, você pode acabar saindo de um belo FII e, possivelmente, sem a possibilidade de recomprá-lo a um preço atrativo. No longo prazo, essa pode ter sido uma decisão errada.

    Não só isso, mas você pode acabar com o dinheiro na mão e nenhuma opção de investimento à altura. Portanto, se for para vender suas cotas, faça isso com uma estratégia também, não só porque valorizaram.

    Substituição

    Em certos momentos do mercado, pode acontecer de o seu FII estar valorizado e um outro igualmente bom estar descontado. Quando isso acontece, podemos vender as cotas desse nosso FII e comprar o outro que está descontado.

    O ponto importante é não trocar um bom FII da sua carteira por algo pior. Quando você fizer alguma substituição nesse sentido, isso deve ser feito por algo de mesma qualidade ou superior, para não acabar piorando a qualidade da sua carteira como um todo.

    Possivelmente, você já conhece o termo flight to quality no mercado corporativo, certo? Isso é quando os preços dos imóveis caem e os inquilinos mudam de seus escritórios para os de maior qualidade.

    A ideia aqui é parecida. Oportunidades de substituir ativos e elevar a qualidade da carteira podem ser aproveitadas.

    Vender faz parte

    É, no mínimo, inocente pensarmos que, ao longo de décadas de investimentos, não faremos vendas de nossas cotas.

    Neste artigo, você acabou de aprender as três principais razões para realizar a venda de um fundo imobiliário e, muito provavelmente, você passará por pelo menos uma delas ao longo da sua jornada.

    Portanto, lembre-se de que precisamos acompanhar os nossos investimentos para garantir que não estão se deteriorando, além de aproveitarmos oportunidades pontuais para melhorarmos nossas carteiras.

    O investidor atento e disciplinado conseguirá fazer isso e potencializar seus resultados no longo prazo.

    Marcos Correa
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