Como funciona o financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)?

Adquirir a casa própria é um dos desejos mais presentes na vida de qualquer pessoa. Porém, para conseguir realizar esse sonho, muitas vezes o comprador precisa contratar um financiamento para ajudar em sua aquisição. No Brasil, esse financiamento pode ser viabilizado por dois sistemas. Um deles é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Mas por apresentar mais vantagens e não cobrar juros abusivos, o Sistema Financeiro de Habitação costuma ser o preferido dos compradores. Logo, isso faz do SFH a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada no país.

O que é o Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil.

Criado em 1964 através da chamada Lei do SFH, a iniciativa tem como grande objetivo de reduzir o déficit habitacional do país, oferecendo crédito de longo prazo com juros baixos.

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Ou seja, com o SFH, boa parte da população que não possui condições para contratar um financiamento tradicional consegue adquirir sua casa própria com mais facilidade. O recente programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, é uma das iniciativas que fazem parte do SFH.

Como funcionam os financiamentos do SFH?

Contando com a Caixa Econômica Federal como principal intermediária, os financiamentos feitos através do Sistema Financeiro de Habitação possuem regras estipuladas pelo governo. Além disso, a aplicação dessas regras são fiscalizadas pelo Banco Central.

Uma dessas regras diz respeito ao valor máximo que o imóvel pode ter para ser financiado pelo SFH. Ou seja, nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de R$ 950 mil. Já nas demais unidades federativas, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil.

Além disso, o financiamento por meio do SFH só cobre até 80% do valor total do imóvel. Esse valor inclui as despesas acessórias da operação.

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Porém, o sistema também oferece uma série de facilidades e vantagens ao comprador. Dentre elas, estão o refinanciamento em até 50% do prazo inicial e a utilização do FGTS para abater o valor das prestações e amortizar a dívida.

Além disso, o prazo máximo para o pagamento do SFH também é mais longo que a média. Ele pode chegar até a 35 anos (420 meses).

Já a cobrança de juros do SFH é de no máximo de 12% ao ano. Entretanto, antes de fechar o financiamento, o interessado também precisa passar por uma análise financeira. Além disso, também é necessário apresentar alguma comprovação de renda.

Isso ocorre devido ao limite estabelecido pelo programa para o valor das parcelas, que não podem ser maiores que 30% da renda mensal de quem contrata.

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Exigências e requisitos para obter um financiamento pelo SFH

Para conseguir o financiamento, o interessado não pode ter restrições cadastrais junto a instituições de crédito ou aos próprios órgãos governamentais.

Por isso, pessoas físicas negativadas no Serasa, no SPC ou com qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou à Receita Federal não podem realizar um financiamento pelo SFH.

Quanto ao imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que o mesmo:

  • Seja residencial e esteja localizado em área urbana;
  • Esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;
  • Esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano;

Além disso, o requerente também pode utilizar os recursos do seu FGTS para ajudar no financiamento. Entretanto, existem exigências adicionais para quem pretende fazer uso desse benefício. São elas:

  • Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS;
  • Não ser titular de nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH;
  • Não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído.

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Como o SFH é financiado?

O Sistema Financeiro de Habitação utiliza principalmente os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para fomentar suas operações. Sendo assim, esse sistema é financiado, basicamente, pelo saldo das contas de Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS.

De acordo com a lei, 70% da captação feita por essas duas fontes devem ser destinadas a financiamentos habitacionais. Deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH. Já o restante dos recursos são advindos de demais captações realizadas a taxa de mercado, como as Carteiras Hipotecárias, por exemplo.

E você, já utilizou ou pretende utilizar o SFH para financiar o seu imóvel? Compartilhe conosco a sua experiência ou deixe sua dúvida abaixo nos comentários.

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    Tiago Reis
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    42 comentários

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    • Flavio 22 de julho de 2020

      Como faço para conseguir o financiamento?

      Responder
      • Suno Research 23 de julho de 2020

        Boa tarde
        Sugerimos que entre em contato com o operador bancário para maiores informações.
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Alberto Silva 24 de julho de 2020

      Ola, bom dia.
      Gostaria de saber se tem um limite mínimo para obter um financiamento pelo?

      Responder
      • Suno Research 24 de julho de 2020

        Boa tarde
        Assim como dito no trecho do artigo:
        “Nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, por exemplo, o limite de financiamento do SFH é de R$ 950 mil. Já nas demais unidades federativas, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil”.
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Armando 14 de setembro de 2020

      Eu tenho uma dúvida: Estou pensando em fazer uma transação onde eu dou o meu imóvel atual como parte do pagamento do outro imóvel. Neste caso eu posso usar o FGTS e/ou financiar a diferença usando o SFH?

      Responder
      • Suno Research 15 de setembro de 2020

        Olá, Armando! Tudo bem?
        Por se tratar de um tema muito específico e fora do nosso escopo, sugerimos que procure um especialista para sanar suas dúvidas.
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Carina Fernanda Rodrigues 15 de dezembro de 2020

      E se já estou utilizando o SFH, quais outras opções tenho?
      Quais vantagens e desvantagens estas outras opções possuem?

      Responder
    • Eduardo 14 de junho de 2021

      Estou tentando um financiamento junto ao banco do Brasil pelo SFH, que coloca como exigências, que eu apresente matrícula e iptu de um terreno e um sítio, este inclusive è posse e não tem rscritura. ambos na zona rural de cidades distantes mais de 50km do local onde resido e pretendo o financiamento. Procedem estas exigências?

      Responder
    • Lidia 19 de agosto de 2021

      Bom dia,
      Estou construindo minha casa própria, gostaria de saber se existe alguma forma de ter acesso ao meu FGTS para concluir minha construção?

      Responder
    • DORIVAL 13 de dezembro de 2021

      Boa noite , tenho uma dúvida fiz um financiamento de R$144,800 em 340 meses já paguei 80 no valor de R$1430,00 e ainda devo R$ 125,129 paguei quase R$100,000 e só descontaram R$ 19,500 porque tanto juros e porque não bate com a planilha que peguei guando assinei os documentos? Obrigado

      Responder
    • Rosenira Figueiredo Gomes Brito 18 de junho de 2022

      Meu nome é Rosenira Figueiredo Gomes Brito. Comprei um imóvel financiado pela caixa econômica federal. Dezembro de 2021 até a presente data venho sofrendo por parte do setor de habitação, juros que não consta no contrato, ora feito em abril de 2018.
      Da entrega do apartamento: o apartamento foi entregue em agosto de 2020, e pagava normalmente. Ao chegar dezembro de 2021 houve um aumento cerca de 28,00 Reais, seguidos dos meses de janeiro e fevereiro. Liguei para caixa e nada foi resolvido. Em março de 2022, houve um erro no débito que não foi descontado, eu peguei o boleto e paguei. fui na caixa econômica na qual fora feito o contrato, pois na conta, constava um débito relativo ao setor de habitação do mês de março, a gerente resolveu o problema. Pelo menos eu achei. Mas desde o mês de abril, a taxa subiu e está aumentando ao invés de regridir. Já liguei várias vezes e nada resolve. Só faz dizer que aumentou, pois eu atrasei a prestação, atraso esse que não existiu, pois o dinheiro estava na conta.

      Responder
    • DORIVAL 18 de agosto de 2022

      Boa tarde pago a 8 anos prestação no sistema SFH e até hoje nunca abaixou nada em minhas prestações, achei que com o tempo as prestações iam diminuir mas após 8 anos pagando em dia as prestações até agora nada de abaixar as prestações isto é normal? Obrigado

      Responder
    • Michelle Alves da Silva 6 de setembro de 2022

      Boa tarde.
      Comprei um imóvel na planta e não foi passado sobre essa informação de correção monetária na época. Agora estão cobrando o valor da evolução de obra bem acima da parcela do financiamento que está no contrato. Estão alegando correção monetária com base no imposto TR. Meu contrato é de entrega em 24 meses com prorrogação de 6 meses. Minha dúvida é, a correção monetária imobiliária não é legal somente com prazo mínimo de 36 meses?

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      • pedro 22 de janeiro de 2024

        existe uma folga de 6 meses exato

        Responder
    • Blog Souto e Costa Corretores 11 de outubro de 2022

      […] é escolhido, geralmente, por pessoas com interesse em financiar casas, principalmente através do Sistema Financeiro da Habitação […]

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    • Vagner 28 de agosto de 2023

      Boa noite, gostaria de saber se a cx já está disponibilizando recursos para esta modalidade de financiamento, pois desde novembro de 2022, ficou só em promessas e alegam estar sem recursos para liberação do crédito. Estou com um processo travado desde março deste ano.

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    • Karolina Lima de França 17 de outubro de 2023

      Gostaria de fazer uma simulação, como eu faço?

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    • George da silva ribeiro 3 de janeiro de 2024

      Quero saber que no final do contrato recebemos escritura

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