Financiamento imobiliário: descubra se vale a pena financiar um imóvel

Financiamento imobiliário é um tipo de financiamento no qual as pessoas podem adquirir a tão sonhada casa própria através do pagamento por prestações.

No entanto, é preciso fazer um bom planejamento financeiro, pois muitas vezes as finanças pessoais ficam prejudicadas por conta de um financiamento imobiliário.

Entretanto, por mais que a ideia de pagar aluguel não seja atraente, nem sempre vale a pena pagar financiamento imobiliário.

O que é Financiamento Imobiliário?

Financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo voltado à aquisição de um imóvel, como casa, apartamento ou sala comercial.

Nesse tipo de empréstimo, o financiador paga uma parte do imóvel desejado pelo cliente e cobra este valor posteriormente de forma parcelada e com o acréscimo de taxas e juros.

Sendo assim, fazer financiamento imobiliário possibilita que o cliente possa habitar em um imóvel mesmo sem ter pago o valor total por ele, parcelando essa compra por anos ou até mesmo décadas.

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Como funciona um financiamento imobiliário?

Os financiamentos imobiliários no Brasil costumam cobrir até 80% do valor do imóvel pretendido. Isso quer dizer que os demais 20% deverão ser pagos pelo cliente diretamente ao proprietário deste bem.

Portanto, esta entrada, como é chamado este primeiro pagamento, muitas vezes é parcelada pela construtora, caso seja um imóvel novo. No entanto, neste caso, o valor também sofrerá acréscimo de juros.

Além disso, também é possível utilizar o dinheiro do FGTS (mesmo sem que haja demissão) para pagar parte do valor do imóvel.

O percentual financiado pelos bancos do financiamento imobiliário também varia de acordo com o tipo de imóvel: residencial, comercial, novo, na planta ou antigo.

Contudo nem sempre é fácil conseguir este financiamento, afinal o banco faz uma análise de crédito para avaliar se o solicitante realmente teria condições de arcar com as parcelas do imóvel e se o seu histórico é de um bom pagador.

Portanto, quanto melhor for o relacionamento do cliente com o banco, mais fácil será obter este empréstimo.

Ou seja, pagar o cartão antecipadamente, movimentar a conta e ainda ter outros produtos desta empresa. Isso inclui seguros, cartões e investimentos, que podem te tornar mais atraente aos olhos do futuro credor.

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Qual o custo de um Financiamento Imobiliário?

A ideia de que pagar uma prestação é investir em algo que será seu enquanto pagar um aluguel é desperdiçar dinheiro ainda permeia a mente de muitas pessoas.

Entretanto, antes de abraçar esta emoção, é importante fazer as contas e perceber se esta ideia é de fato verídica. Lembrando que o financiamento traz consigo juros e taxas, que encarecem – e muito – o financiamento de imóveis.

Por exemplo: digamos que um morador da cidade de São Paulo deseje financiar um imóvel residencial pela Caixa, banco com o qual já tem relacionamento.

Este imóvel é novo e custa R$ 400 mil e o parcelamento será em até 420 meses, ou seja, 35 anos.

O banco se propõe a financiar até 80% do imóvel. O financiamento terá o acréscimo de juros nominais de 9.3396% ao ano e da taxa referencial (TR).

Sendo assim, se 80% de R$ 400 mil são R$ 320 mil (considerando que a TR está 0%), logo no primeiro ano, os juros sobre o financiamento serão de quase R$ 30 mil.

Este valor irá diminuir conforme a dívida for sendo quitada. Ainda assim, o custo com os juros parecem ser altos.

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Como conseguir um financiamento imobiliário?

Em suma, para conseguir este tipo de financiamento são considerados três pré-requisitos. No caso, são eles:

  1. Possuir mais de 18 anos de idade;
  2. Comprovar que possui renda suficiente para pagar parcelas do financiamento;
  3. Estar com cadastro de pessoa física, o CPF, regularizado.

Caso cumpra estes requisitos, o indivíduo estará apto para conseguir um financiamento residencial.

Nesse sentido, uma dica relevante é que a pessoa consulte a situação do seu CPF, especialmente porque ele pode estar irregular mesmo que o dono não saiba.

Quais são os documentos necessários para conseguir um financiamento?

Em geral, os documentos necessários para se conseguir um financiamento imobiliário são os seguintes:

  • CPF;
  • Carteira de trabalho;
  • RG;
  • Comprovantes de: renda, estado civil e residência;
  • Declaração de imposto de renda (IR).

Além disso, vale se atentar aos documentos do vendedor do imóvel e se eles estão regularizados.

Quais os tipos de financiamento imobiliário?

No Brasil, é comum que este tipo de financiamento seja estruturado de duas formas, no caso o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Assim, vale destacar separadamente cada um destes tipos de financiamento de imóveis.

SFH

Este é o tipo de financiamento imobiliário mais antigo, tendo sido criado em 1964.

De modo resumido, sua criação foi importante para o mercado de moradia, afinal, a partir dele se tornou possível realizar financiamentos de longo prazo.

Seus recursos são provenientes do FGTS e da caderneta de poupança.

Além disso, vale destacar alguns limites do SFH. No caso. São eles:

  • Valor máximo de até R$1,5 milhão;
  • Prestações não devem ultrapassar 30% da renda do consumidor;
  • Crédito concedido é referente a, no máximo, 80% do valor do imóvel;
  • Imóvel deve estar com documentos regularizados, inclusive em cartório;
  • Taxa máxima de juros é igual a 12%;
  • Prazo de quitação é de no máximo 35 anos.

SFI

Enquanto, o SFI foi criado em 1997, para suprir algumas necessidades do SFH.

Assim, este tipo de financiamento flexibilizou algumas regras relacionadas a este tipo de financiamento.

Em suma, é possível destacar os seguintes pontos relacionados ao SFI:

  • O imóvel deve ter um valor superior a R$1,5 milhão;
  • Os recursos utilizados são de instituições e grandes investidores;
  • O valor da mensalidade não é limitado pela renda;
  • A taxa de juros é variável;
  • Comprador pode ser pessoa física ou jurídica;
  • Tempo máximo para pagar é de 35 anos.

Quais as taxas do financiamento imobiliário?

Em suma, as taxas de crédito imobiliário alternam de acordo com a instituição financeira.

Todavia, os bancos do Estado, como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, costumam disponibilizar financiamentos mais vantajosos para o contratante.

Além disso, é importante entender que a taxa Selic, taxa básica de juros do país, e a situação econômica geral também interferem nos valores de um financiamento imobiliário.

Como calcular amortização?

Existem três formas de calcular a amortização. São elas:

  1. SAC;
  2. Tabela Price;
  3. Sacre.

SAC

O Sistema de Amortização Constante, ou SAC, é o modelo em que um valor fixo é descontado mensalmente da dívida total.

Nesse sentido, as parcelas iniciais costumam ser mais elevadas, todavia isso faz com que o prazo de pagamento diminua e as parcelas finais sejam menores.

Tabela Price

No modelo Tabela Price há um valor fixo a ser pago a cada mensalidade, sendo que ele não altera de acordo com outros indicadores econômicos, como a inflação, por exemplo.

Neste modelo, o valor pago em juros cai com o tempo, porém, a mensalidade assinada em contrato segue igual.

Sacre

O Sistema de Amortização Crescente, ou Sacre, mistura um pouco dos dois sistemas citados anteriormente.

Em suma, as parcelas iniciais deste modelo são mais elevadas, sendo que o valor da amortização segue constantemente. Isso faz com que o pagamento de juros seja reduzido.

Vale a pena fazer financiamento imobiliário?

A conquista da casa própria é um sonho que leva muitas pessoas a entrarem em um financiamento imobiliário, antes mesmo de descobrir se vale a pena.

Assim, existem alternativas de investimento que podem ser mais vantajosas que aplicar um valor como entrada em um imóvel e financiar o restante com altas taxas de juros.

Cabe destacar que até mesmo ativos conservadores podem ser mais atrativos do que pagar taxas de banco.

Os fundos imobiliários (FIIs) são uma modalidade de investimentos que os recursos são captados e alocados em ativos do segmento de imóveis. Além disso, os FIIs pagam dividendos aos seus cotistas, o que os torna tão interessantes e vantajosos.

Sendo assim, com este dinheiro aplicado, somado ao seu rendimento, possibilitaria a compra deste mesmo imóvel à vista dentro de alguns anos. Em um tempo muito menor do que o que levaria para quitar financiamento imobiliário.

Portanto, é possível concluir que o financiamento de imóveis pode não ser o melhor “investimento” a se fazer.

Logo, é preciso estar atento com todas as condições do financiamento como o valor mínimo, as taxas de juros, prazos para pagamento, qual o tipo de imóvel e outras taxas cobradas no financiamento imobiliário.

Por fim, é fundamental pensar bem antes de assumir uma dívida desse tamanho, pois ela pode prejudicar consideravelmente o orçamento familiar.

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Vantagens e desvantagens de financiar um imóvel

Assim como em grande parte dos produtos financeiros, é importante considerar as vantagens e desvantagens de realizar um empréstimo para comprar imóvel.

Vantagens

Entre as vantagens, é possível destacar:

  • Tipo de empréstimo que possibilita um aumento de patrimônio no futuro;
  • Garantia de moradia/investimento;
  • Segurança com a regularização do imóvel, especialmente pelo processo que leva ao financiamento.

Desvantagens

Enquanto, entre as desvantagens, é possível citar:

  • Risco de inadimplência, que causaria problemas financeiros;
  • Juros elevados;
  • Manutenção do imóvel, que eleva os gastos no processo.

Portanto, é importante entender quais os objetivos pessoais, assim é possível entender se vale a pena comprar um imóvel.

Ainda possui dúvidas sobre o funcionamento de um financiamento imobiliário? Coloque suas dúvidas para que possamos ajudar!

Perguntas frequentes sobre Financiamento imobiliário
O que é Financiamento Imobiliário?

Financiamento imobiliário é uma forma de adquirir um imóvel com pagamentos parcelados em longo prazo, tomando um banco ou instituição como garantidora de crédito para a operação.

Como conseguir financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário para compra de um imóvel pode ser feito via bancos ou outras instituições emissoras de crédito, demandando, normalmente, alguma garantia ou colateral, além de entrada e com a incidência de taxas.

ACESSO RÁPIDO
    Tiago Reis
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    1 comentário

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    • Marcelo 10 de setembro de 2019

      Quando esse dinheiro da entrada esta no FGTS e alem disso vc paga um aluguel do mesmo valor do que seria a prestacao do credito.. ae seria a mesma coisa? essa ideia de investir o dinheiro e alugar casa e so privilegiar o presente…. minha opiniao…

      Responder