Lajes corporativas: o que são e como investir nesses FIIs
- As lajes corporativas são espaços de escritórios, geralmente pensados para empresas de alto padrão;
- Existem fundos imobiliários do segmento de tijolo que são segmentados neste setor;
- Confira o artigo e saiba mais sobre o assunto.
As lajes corporativas estão no centro de uma das transformações mais profundas do mercado imobiliário brasileiro. Esses imóveis representam um dos segmentos mais tradicionais e importantes do mercado imobiliário brasileiro, especialmente dentro dos fundos imobiliários de tijolo.
Após anos de debate sobre o “fim dos escritórios”, a era pós-pandemia confirma uma nova realidade: o modelo híbrido de trabalho veio para ficar. Os escritórios não desapareceram, eles mudaram de função. Tornaram-se espaços estratégicos de colaboração, cultura e inovação.
Nesse contexto, entender seu funcionamento e acompanham as transformações do mercado imobiliário é essencial para investidor em FIIs. Continue a leitura e aprenda mais!
O que são lajes corporativas?
Uma laje corporativa é um espaço amplo de escritório, geralmente localizado em edifícios comerciais de médio ou alto padrão, projetado para atender empresas de grande porte. Esses imóveis são avaliados de acordo com critérios como:
- localização;
- infraestrutura;
- tecnologia;
- idade do prédio;
- certificações ambientais.
A classificação mais alta é a AAA (Triple A), que representa edifícios modernos, bem localizados e com tecnologia de ponta. Em uma capital como São Paulo, seriam as construções localizadas no bairro Faria Lima.
Em seguida, vêm os prédios de padrão A, B e C, que apresentam qualidade inferior em termos de localização, idade ou infraestrutura. Enquanto os modelos A e B ainda entregam sofisticação intermediária e apresentam alguma competitividade, os da categoria C são imóveis antigos ou mal localizados, com vacância elevada e pouco apelo comercial.
Além desses requisitos, outras informações formam a base para avaliar a saúde de um fundo ou de uma região. Os contratos de locação se subdividem em:
- típico: dura de 3 a 5 anos, com possibilidade de revisão de aluguel;
- atípico (Built-to-Suit): firmado por 10 a 20 anos, personalizado conforme a necessidade do inquilino, sem revisão de valor.
Outras métricas-chave também são consideradas:
- vacância: percentual de espaços desocupados;
- absorção líquida: diferença entre áreas locadas e devolvidas;
- preço pedido (asking price): valor cobrado por metro quadrado nas locações.
De modo geral, tais imóveis são a base dos Fundos Imobiliários (FIIs) do segmento de escritórios, conhecidos como fundos de laje corporativa. O investidor compra cotas desses fundos e, em troca, participa dos rendimentos provenientes da locação desses espaços.
O que são fundos de lajes corporativas?
Os fundos imobiliários de lajes corporativas são uma categoria de fundos imobiliários formados por cotistas que investem dinheiro na aquisição desse tipo de imóvel.
Dessa forma, cada cotista será o possuidor de uma fração desses imóveis. É possível negociar essas frações como cotas na B3, a bolsa de valores do Brasil.
Sendo assim, o dinheiro proveniente do aluguel desses imóveis é distribuído para os cotistas nas formas de dividendos, que costumam ser pagos mensalmente. A legislação do Brasil define que pelo menos 95% dos resultados devem ser distribuídos.
Além disso, vale notar haver um gestor do fundo, que recebe sua renda proveniente de uma taxa de administração. Esse dinheiro serve para remunerar a equipe de gestão para que o fundo se mantenha ativo.
O cotista pode comprar e vender essa categoria de FII quando quiser, podendo escolher ganhar também com a valorização desses fundos.
Como funcionam os fundos de lajes corporativas?
Os fundos de lajes corporativas, também conhecidos como fundos de tijolo, são compostos por investimentos em imóveis com finalidade empresarial e corporativa.
Portanto, ao investir em um fundo desse tipo, o investidor estará aplicando seus recursos em um portfólio diversificado de imóveis que aluga seu espaço para grandes corporações.
Na perspectiva do investidor, isso pode ser considerado uma segurança. Afinal, os locatários são empresas, no geral, consistentes e com baixo risco de inadimplência.
Além disso, nesse tipo de imóvel é inesperado uma queda de receita bruta, porque as empresas não costumam mudar com frequência seu endereço fiscal e operacional.
Quais as vantagens do investimento de fundos de lajes corporativas?
Como todos os estilos de fundos, é possível listar algumas vantagens relacionadas aos fundos imobiliários corporativos.
Entre as principais vantagens de investir em lajes corporativas é:
- Isenção do IR sobre rendimento;
- Fácil reposição de locatários;
- Diversificação.
Isenção de IR sobre rendimento
Assim como os demais fundos imobiliários, os FIIs de lajes corporativas são isentos de IR sobre o proventos recebidos.
Essa pode ser uma ótima vantagem para o investidor, sobretudo se o fundo escolhido apresenta um bom resultado.
Fácil reposição de locatários
A vacância nesse tipo de FII não costuma ser grande por dois motivos: as empresas não mudam com frequência seus estabelecimentos e, se mudarem, há uma fácil reposição de locatários.
Afinal, a laje corporativa é adaptada para qualquer tipo de grupo empresarial, independente do ramo. Só não comporta os tipos de negócios que demandam equipamentos muito específicos, como grupos hospitalares, por exemplo.
Diversificação
Adquirir esse fundo também é uma forma de diversificar seus investimentos, existem diferentes fundos de tijolo interessantes para a diversificação da sua carteira.
Também, os espaços são alugados por empresas muito distintas de diferentes setores econômicos.
Esse fato não coloca o fundo em risco caso apenas um setor esteja frágil economicamente.
Além disso, os fundos tendem a ser compostos por vários edifícios corporativos, de localizações e características distintas.
Quais os riscos de investir em lajes corporativas
De fato, nenhum investimento é livre de riscos. E com os FIIs de lajes corporativas não difere, pois, existem fatores que o investidor deve considerar antes de alocar seu capital.
O primeiro ponto é que como se trata de um investimento em imóveis, a qualidade da região onde está a laje corporativa influencia muito na rentabilidade final.
Ou seja: se a localização onde estão os imóveis desse fundo sofrer algum problema por falta de segurança ou por mudança de cenário econômico, até os melhores fundos de lajes corporativas podem perder valor e a rentabilidade do investidor diminuirá.
Entretanto, um investidor pode buscar FIIs de lajes que invistam em diferentes cidades para mitigar esse risco — ou investir em diversos fundos de lajes corporativas.
Outro ponto importante, além disso, é a existência de limitações de mobilidade, como foi o caso em 2020, com todo o distanciamento social ocorrido. Apesar de o estilo de vida estar voltando ao normal, muitos estão preferindo trabalhar em casa.
No entanto, não parece que haverá uma extinção do trabalho presencial, então esse é um risco que não parece ser definitivo.
Como investir em Fundos de Lajes Corporativas
Para investir em um fundo de laje corporativa, é relativamente simples. Primeiramente, o investidor deve criar uma conta em uma corretora de valores.
De fato, hoje existem diversas corretoras taxa zero, para que o investidor não gaste dinheiro desnecessariamente com taxas. Assim, ele poderá investir em FIIs de lajes corporativas e outros ativos negociados em bolsa.
Nesse sentido, ele deverá fazer um trabalho para selecionar o fundo em que deseja investir, seja através do estudo próprio ou por meio da contratação de uma casa de análises.
Ele, portanto, deve comprar as cotas negociadas em bolsa e, com isso, terá direito a receber seus dividendos mensalmente e a se beneficiar da valorização dos ativos no longo prazo.
Vale notar que o investidor deve reavaliar seus investimentos periodicamente para verificar se eles continuam sendo boas formas para se alocar capital. Além disso, é preciso fazer a declaração de imposto de renda de todas as categorias de fundos imobiliários.
Conclusão
O mercado de lajes corporativas vive uma divisão estrutural. Os prédios AAA, sustentáveis e bem localizados estão em expansão, enquanto imóveis de baixa qualidade enfrentam vacância e perda de valor. Para o investidor, o aprendizado é claro: o escritório não é mais um custo, mas uma ferramenta de cultura e identidade corporativa.
Ao analisar um FII de Laje em 2025, não olhe apenas o dividend yield. Olhe o endereço, a classificação do prédio e se ele tem certificação ESG. No ‘Voo para a Qualidade’, só os melhores portfólios prosperarão.
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O que são fundos de Lajes Corporativas?
Fundos imobiliários de lajes corporativas são uma categoria de Fundo Imobiliário que investem seu capital na aquisição de imóveis conhecidos como lajes corporativas, alugadas por empresas de grande porte para elas manterem suas operações.
Como investir em Fundos de Lajes Corporativas?
Primeiramente, é preciso criar um cadastro em uma corretora e comprar a cotas do Fundo Imobiliário que você escolher na bolsa de valores. É possível então ganhar dividendos mensais e se beneficiar com sua valorização.
