Fundos imobiliários: onde investir com juros e inflação em alta?

Fundos imobiliários: onde investir com juros e inflação em alta?
Fundos imobiliários. Foto: Pixabay.

Para muitos investidores, quando os juros estão em alta, o movimento de migração da renda variável para os títulos públicos é certo. Com isso, ativos como os fundos imobiliários (FIIs) se desvalorizam e não são mais vistos como tão atrativos. Mas especialistas alertam: FIIs que investem em títulos imobiliários são boas opções para se proteger das oscilações do mercado – que não foram poucas nos últimos meses.

Isso porque, os fundos imobiliários “de papel” investem em títulos que acompanham indicadores macroeconômicos, principalmente de inflação, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Além disso, esses fundos imobiliários também possuem indexadores para correção dos rendimentos do portfólio como um todo, sendo o Certificado de Depósito Interbancário (CDI) o mais comum.

Na prática, isso significa que os ativos acompanham as elevações dos juros e da inflação, protegendo seus cotistas das variações do cenário econômico do País.

“O cenário que a gente tem hoje impacta positivamente os rendimentos dos fundos de papel, porque os gestores conseguem encontrar títulos com taxas de rentabilidade melhores e aumentar o pagamento aos cotistas”, diz Marcos Corrêa, especialista em fundos imobiliários da Suno Research.

Fundos Imobiliários mais negociados em setembro
FIIs mais negociados em setembro. Fonte: relatório Itaú BBA

O cenário do qual Corrêa fala é de juros e inflação em alta. No mês de setembro, a inflação oficial do Brasil registrou aumento de preços acumulado em 6,90% no ano. Em 12 meses, chegou a 10,25%. Em setembro, especificamente, o IPCA registrou alta de 1,16% – a maior variação para o mês desde 1994.

Já os juros medido pela taxa Selic, em 2021, saíram de 2% ao ano em janeiro para os atuais 6,25%. E a expectativa é de que feche o ano em 8,25%, segundo o último Boletim Focus (relatório semanal do Banco Central).

Com fundos imobiliários de papel na carteira, o investidor está protegido contra a inflação, diz Gustavo Asdourian, sócio da Guardian Gestora. “Um fundo alocado no IPCA rendeu mais de 1% em setembro, no mínimo. Na prática, você está protegendo o seu capital da perda de poder de compra”, diz.

Rendimento dos fundos de papel

Os fundos de papel investem nos seguintes ativos de renda fixa do setor imobiliário:

Os CRIs são os ativos mais comuns de encontrar no portfólio dos fundos de papel. Ao adquirir esses papéis, os FIIs ajudam a financiar o mercado e, de quebra, antecipam os recebíveis do setor aos cotistas, visto que, num aporte direto, os investidores só poderiam resgatar o dinheiro no vencimento.

No geral, as formas mais usuais de remuneração dos CRIs e LCIs são:

  • % do CDI;
  • CDI + spread;
  • Indicador de inflação (ex.: IPCA) + spread.

As correções são feitas mensalmente e devolvidas na forma de rendimentos. Por isso, os fundos desse segmento se beneficiam mais rapidamente da alta do IPCA.

“Quando os juros estão altos como agora, os investidores demandam ativos que pagam mais do que os títulos públicos. Existem fundos de papel que entregam isso, tornando esse momento oportuno para os investidores”, diz Asdourian, da Guardian.

Em setembro, o Ifix, índice de fundos imobiliários da B3 (B3SA3), caiu 1,2%, apresentando perdas na maioria dos tipos de FIIs. O mais afetado foi o de FOF (Fundo de Fundos), com queda de 2,6%. Na outra ponta, ficou o segmento de papel, que subiu 0,2%, destoando da média do mercado.

Performance dos fundos imobiliários em setembro
Performance dos fundos imobiliários em setembro. Fonte: relatório Itaú BBA.

Diferença entre fundos imobiliários de tijolo x papel

Os especialistas fazem uma ressalva: fundos de tijolo e fundos híbridos também apresentam proteção contra a inflação, porém em menor proporção.

Os fundos de tijolo são fundos imobiliários formados exclusivamente por investimentos em imóveis físicos (lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, entre outros, enquanto os híbridos apresentam as duas formas de ativos: imóveis e títulos.

A proteção dos FIIs de tijolo contra a inflação está no ajuste dos contratos, que devem ter seus aluguéis revistos de acordo com o IGP-M. Porém, essas revisões acontecem anualmente, de modo que o repasse na forma de rendimentos demora mais para acontecer.

Existe também uma diferença em relação aos modelos de contrato, conforme explica Asdourian. “Se o contrato do imóvel é atípico, o ajuste do aluguel conforme a inflação é obrigatório, enquanto contratos típicos podem ser negociados, dificultando a revisão do valor”, diz.

O sócio da Guardian conta que, em 2021, muitos inquilinos de contratos típicos buscaram negociar seus contratos, visto que o acumulado de 12 meses do IGP-M chegou a ultrapassar a marca de 30% de ajuste.

“É um ponto para se observar no portfólio dos FIIs de tijolo. Quanto mais contratos típicos tiver no portfólio, mais risco o fundo corre de não conseguir repassar a inflação e devolver na forma de rendimentos.”

Em relação aos fundos híbridos, Corrêa destaca que o bom desempenho do ativo depende muito da gestão do FII. “Os gestores têm mais flexibilidade para trabalhar as duas formas de ativo, então é possível compensar as perdas de um lado com os ganhos do outro”.

Performance dos fundos imobiliários em 2021
Performance dos fundos imobiliários no ano. Fonte: relatório Itaú BBA.

O que olhar na hora de investir em FIIs

Os especialistas dão algumas dicas sobre o que analisar na hora de investir em fundos imobiliários em um cenário de alta dos juros e da inflação.

A primeira, por Corrêa, é entender que a economia e setor imobiliário são cíclicos e a diversificação é a saída. “Nesse momento os fundos de papel são mais interessantes, mas daqui um tempo os de tijolo podem voltar ao destaque. Então ter um portfólio diversificado em termos de ativos e setores é a melhor opção”, diz.

Em seguida, Asdourian acrescenta que investigar o portfólio do ativo é fundamental para entender de onde vem a renda e se ela é sustentável no longo prazo. “Precisa olhar quais são os títulos, os indexadores. No caso de fundos de tijolo, quais são os contratos, o prazo de vencimento. O investidor precisa saber no que está investindo.”

Outro ponto sinalizado pelos especialistas é verificar o preço do fundo em relação ao seu valor patrimonial. “Hoje temos muitos FIIs descontados em relação ao seu patrimônio, o que abre uma janela de oportunidades”, diz Asdourian.

Mas Corrêa acrescenta que este não pode ser o fator predominante da análise. Verificar se o fundo tem uma boa taxa de retorno, tem liquidez, gestão ativa, tudo isso também deve ser verificado.

Investir com cuidado em fundos imobiliários

Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.

Monique Lima

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