Quanto é possível ganhar com fundos imobiliários?

Eu poderia começar e terminar este artigo já respondendo: hoje, no exato momento em que escrevo esta edição do FIIkipedia, é possível ganhar, sem grandes dificuldades, algo próximo a 0,80% ao mês de rendimentos com uma carteira balanceada e diversificada.

Porém, a resposta é mais complexa do que isso e o investidor que deseja ter sucesso no longo prazo precisa entender essa dinâmica.

Quando rendem os fundos imobiliários?

Os rendimentos dos fundos imobiliários são variáveis além de serem um reflexo da qualidade de suas operações. Portanto, a pergunta “quanto os fundos imobiliários pagam?” não faz tanto sentido, ao menos, não sempre.

Afinal, a resposta para essa questão depende do que você está comprando para a sua carteira, do quanto está pagando pelas cotas, qual sua estratégia de investimento, qual sua recorrência de compras, qual o seu perfil de investidor, entre outras variáveis.

A grande mensagem que queremos trazer neste artigo é que, além dos seus hábitos, existem fatores externos da economia que influenciam diretamente o desempenho dos fundos imobiliários.

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Como analisar o desempenho dos fundos imobiliários?

Por exemplo, quando os juros estão subindo, a cotação dos FIIs tende a cair, pois há mais investidores vendendo cotas de fundos imobiliários para usar o dinheiro na renda fixa. Quando isso acontece, os investidores que continuam comprando cotas de FIIs conseguem comprá-las por valores menores.

Portanto, esses investidores compram cotas com o mesmo nível nominal de rendimento, mas com um retorno proporcionalmente maior, já que estão pagando mais barato.

Por exemplo, uma cota de R$ 100,00, com rendimento de R$ 1,00, nos dá um retorno de 1%, o que chamamos de dividend yield. Se a cotação desvalorizar e o investidor conseguir a mesma cota por R$ 90,00 que rende R$ 1,00, o retorno dele passa a ser de 1,11%. Com isso, podemos observar como a decisão e a estratégia do investidor conseguem mudar completamente o seu resultado.

Porém, um outro ponto importante para o investidor de longo prazo é justamente o futuro. Como mencionamos no começo do artigo, os rendimentos dos FIIs são variáveis. Isso significa que, ao longo da vida de um FII, conforme conseguir mais ou menos inquilinos, reajustar seus contratos, fazer novos investimentos, ele pode conseguir aumentar sua renda ou, caso tenha problemas, reduzi-la.

Essa é uma importante diferença entre os fundos imobiliários e a renda fixa. Diferentemente de um título do tesouro, que você sabe qual a taxa de retorno que terá desde o início, nos FIIs é necessário enxergar um pouco mais além e tentar entender se eles estão bem ou mal posicionados para o futuro.

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Quais índices econômicos impactam os fundos imobiliários?

Por outro lado, uma semelhança entre essas duas classes de investimento é que os índices econômicos causam impactos em sua rentabilidade. Por exemplo, o IPCA, nosso medidor da inflação, é um indexador de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e de contratos de locação no mundo dos FIIs, ou seja, conforme o IPCA tem suas variações, ele pode influenciar o resultado dos fundos.

E citamos apenas alguns exemplos de dinâmicas variáveis nos fundos imobiliários. Existem diversas outras. Desse modo, com tantas influências, não podemos afirmar que os fundos imobiliários rendem um valor específico.

Tudo dependerá do momento em que você olhar o mercado e fizer seu investimento. Tenha um foco mais voltado mais em construir uma carteira balanceada, diversificada e que, no total, tenha uma relação de risco e retorno adequada.

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    Marcos Correa
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