Quanto custa investir em Fundos Imobiliários?

Antes de se comprometer com algum investimento, todo bom investidor deve entender as necessidades, obrigações, riscos e oportunidades dessa operação. Isso é especialmente importante para que ele não tenha surpresas – e, pior ainda, prejuízos.

Gostamos dos Fundos Imobiliários porque eles são um investimento acessível, democrático e eficiente. No artigo de hoje, gostaríamos de destacar os custos de se investir em imóveis por meio dos FIIs – também faremos um paralelo com o investimento direto.

O que são custos operacionais?

Começando pelos custos operacionais: investir em FIIs é quase de graça. No passado, muitas corretoras cobravam taxas de corretagem por operação (cada vez que você enviava uma ordem de negociação, ela cobrava um valor de, por exemplo, R$ 10,00). Hoje, porém, a maioria das corretoras é taxa zero.

Assim, o custo restante consiste nas taxas operacionais da B3, nossa bolsa de valores, que somam 0,03% do volume total negociado. Então, sobre o volume total que você negociar (comprar e vender), uma taxa de 0,03% de custos operacionais será cobrada.

  • Caso tenha curiosidade, você pode conferir os custos discriminados diretamente no site oficial da B3.

Por outro lado, comprar ou vender um imóvel físico diretamente envolve uma variedade de custos que podem consumir boa parte do seu resultado. Por exemplo, ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), registro de imóvel, escritura pública, corretagem, comissões e avaliações podem facilmente acumular e consumir cerca de 10% do valor do bem.

Fica claro que, nesse aspecto, os FIIs são muito mais econômicos. No entanto, há um outro custo em que os imóveis acabam levando a vantagem: o imposto sobre a venda. Ao vender cotas de um Fundo Imobiliário com lucro, você deve pagar 20% de imposto sobre o lucro. Já para os imóveis, esse imposto é de 15% sobre o lucro – e existem algumas isenções para casos específicos.

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Taxas dos fundos imobiliários

No que tange à administração do portfólio, os Fundos Imobiliários cobram uma taxa de administração sobre o valor patrimonial do FII. Essa taxa costuma ser de cerca de 1% ao ano, embora cada fundo tenha a sua.

Além da taxa de administração, alguns FIIs podem cobrar taxa de performance. Esta só é reivindicada quando a rentabilidade do fundo supera a meta definida em seu regulamento.

Já para os imóveis, caso você contrate uma imobiliária para administrá-los, esse custo pode chegar a algo próximo de 10% do valor do aluguel.

Com relação aos custos de manutenção, como IPTU, conta de luz, conta de água e condomínio, todos existirão em ambos os casos – tanto nos FIIs como no investimento direto em imóveis. Porém, nos fundos imobiliários, o cuidado dessas despesas fica sob responsabilidade do gestor, e não do investidor.

Inclusive, essa comodidade se estende a praticamente todos os custos e despesas relacionados aos FIIs. Exceto pelo imposto sobre o ganho de capital, todos os outros custos são descontados automaticamente, portanto o investidor não precisa se preocupar com o pagamento de algum boleto.

As despesas e taxas dos fundos imobiliários são todas descontadas antes de o FII distribuir a renda aos seus cotistas, o que significa que o investidor já pode usar o dinheiro da forma que quiser.

Por sua vez, quando você faz uma operação, o custo da B3 é acrescido ao total negociado e cobrado automaticamente. Você pode conferir o valor final na nota de corretagem (que é uma espécie de comprovante de compra).

Assim, podemos entender como os FIIs são mais que um investimento barato para se começar. Eles também trazem vantagens e comodidades em relação ao investimento direto em imóveis.

Caso ainda esteja receoso ou com medo de começar, saiba que você pode começar com muito pouco – aproximadamente R$ 10 – e não precisa se preocupar com custos ocultos. Basta confirmar se sua corretora é taxa zero para comprar seu primeiro FII sem sustos.

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    Marcos Correa
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