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    O que avaliar em um fundo imobiliário de papel?

    O que avaliar em um fundo imobiliário de papel?

    Os fundos imobiliários de papel, aqueles que investem, principalmente, em recebíveis imobiliários (CRIs) costumam ser um setor mais complexo para o investidor iniciante analisar, já que não estamos falando do investimento direto em imóveis, mas sim em dívidas.

    Essa complexidade tende a afastar muitos investidores de um dos principais setores da nossa indústria e de aproveitarem FIIs com uma capacidade de pagamento de rendimentos bem robusta.

    Tendo isso em vista, elaboramos uma lista com alguns dos principais indicadores específicos aos FIIs de Papel a serem considerados por investidores em seus estudos se a maioria deles pode ser facilmente encontrada nos Relatórios Gerenciais.

    Quantidade de ativos

    Esse número é importante para determinar o quanto diversificada é a carteira do FII, aumentando a segurança do cotista. Além da quantidade, precisamos verificar o peso de cada ativo na carteira. O ideal é não ter um portfólio concentrado em poucos ativos.

    Taxas

    Os CRIs são basicamente empréstimos e, como em todo empréstimo, há uma cobrança de juros pela operação. Portanto, o tamanho das taxas indicará o potencial de resultados do fundo imobiliário. Além disso, quanto maior a taxa, maior pode ser o risco a ser tomado.

    Indexadores

    Junto com os juros haverá um indexador de correção monetária, sendo o IPCA o mais comum. Esse indexador servirá para corrigir a dívida e esse valor faz parte da rentabilidade do título. Conforme o indexador oscila, o rendimento também sentirá esse movimento. Esse indicador é importante para entender como as mudanças da economia afetarão o CRI e para, mais uma vez, entender o potencial de resultado do fundo imobiliário.

    Perfil de risco

    Os FIIs de Papel não são todos iguais e você precisa identificar suas diferenças para avaliar se são aderentes ao seu perfil e estratégia. O perfil de risco é se o FII costuma comprar CRIs mais arriscados com mais rentabilidade ou foca mais em CRIs mais seguros, ou até uma combinação dos dois. Inclusive, temos um vídeo no YouTube comentando sobre essas nomenclaturas.

    P/VP

    Essa é a divisão do Preço pelo Valor Patrimonial. Idealmente, em um FII de Papel, não queremos pagar muito acima do seu VP. Portanto, buscamos P/VPs mais próximos de 1. Comprar abaixo de 1 significa comprar com desconto, porém, se estiver muito abaixo, pode indicar problemas, enquanto muito acima pode indicar que está muito caro.

    LTV (Loan to Value)

    Esse indicador mostra qual a relação entre o valor emprestado pelo fundo imobiliário e o valor dado como garantia a ele. Quanto menor esse número, melhor, pois indica que a garantia vale mais do que o empréstimo. Por exemplo, se o FII emprestou R$ 300 mil e a garantia vale R$ 1 milhão, o LTV dessa operação é de 30%.

    Garantias

    As garantias são um recurso usado quando os CRIs têm problemas nos pagamentos. Portanto, verificar se o FII tem CRIs com garantias robustas é uma camada de proteção adicional para o cotista.

    Tipos de ativos

    Atualmente, os FIIs de Papel não são necessariamente fundos que investem exclusivamente em CRIs, apesar de ainda existirem vários assim. Hoje em dia, temos um modelo um pouco mais híbrido. Apesar do principal ativo ainda ser o CRI, é importante verificar quais outros ativos o fundo está comprando, como Ações, FIIs, Debêntures, FIDCs, etc.

    Setores

    Assim como em FIIs de Tijolo, os CRIs também têm setores de atuação, que basicamente indicam para qual setor o fundo está emprestando dinheiro. É importante avaliar esse indicador, pois cada um apresenta um nível de risco diferente e o investidor precisa avaliar quão arriscados eles são.

    Gestor

    Deixei o gestor por último, pois ele não é exatamente um indicador, mas é um dos componentes de estudo mais importantes, já que é quem toma as decisões de investimento. Dê muito valor e escolha bem o gestor de um FII de Papel, pois será ele quem fará a gestão de dezenas de CRIs, acompanhará dezenas de obras, resolverá quaisquer problemas que aparecerem. É um trabalho intenso e precisamos escolher FIIs com uma gestão competente, transparente e comunicativa por trás.

    Com tudo isso, espero que você consiga se aprofundar mais em seus estudos de fundos imobiliários de papel, pois são um excelente setor para se ter em carteira junto aos FIIs de tijolo.

    Marcos Correa
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