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    ITBI: saiba como funciona o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

    ITBI: saiba como funciona o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

    O ITBI é um imposto cobrado de um comprador sobre a transferência de um determinado imóvel, sendo este imposto de competência do município.

    O cálculo do ITBI é importante para que não surjam surpresas e também para que se possa fazer um bom planejamento financeiro.

    O que é o ITBI?

    ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é um tributo municipal que incide sobre transações imobiliárias, onde um imóvel é transferido para um novo morador. Sendo assim, seu cálculo é de fundamental importância na hora da transação.

    No entanto, esse imposto não é cobrado em todos os casos de transmissão de imóveis, sendo necessário averiguar caso por caso.

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    Assim sendo, em casos de transmissão de herança, doação ou quando a propriedade é adquirida por uma pessoa jurídica há isenção do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

    Desse modo, para que se formalize o processo de compra e venda de um imóvel, salvo os casos acima citados, é obrigatório o pagamento deste imposto para que o novo proprietário tenha toda a documentação liberada.

    Para quem está adquirindo um imóvel, seja por compra direta ou financiamento é essencial entender o cálculo do ITBI.

    Quem deve pagar o ITBI?

    De forma geral, quem faz o pagamento do ITBI é o comprador do imóvel, uma vez que o pagamento é feito somente após o fechamento do negócio.

    No entanto, se for vantajoso para o vendedor, ele pode se responsabilizar pelo pagamento do imposto. Isso dependerá das condições da transação.

    Por exemplo: se o vendedor quiser vender seu imóvel com uma certa pressa, ele pode argumentar que fará o pagamento do imposto, como forma de desconto.

    Sendo assim, fica claro que existem situações onde a lógica se inverte e o vendedor pode fazer esse pagamento.

    Por fim, por se tratar de um imposto de competência municipal o seu pagamento varia de acordo com a legislação de cada município.

    Portanto, em alguns casos, o imposto é pago depois da lavratura da escritura pública. Em outros, é pago depois do registro da escritura.

    Como calcular o ITBI?

    De fato: o cálculo do ITBI é baseado em cima do valor do imóvel, sendo proporcional ao valor pago por esse bem.

    Normalmente, a alíquota costuma variar de 2% a 3%, incidindo sobre a base de cálculo da transação efetuada.

    No entanto, a base é considerada sobre o maior dentre dois valores, sendo eles o valor da transferência (estabelecido durante a negociação) ou o valor venal de referência (o valor que está contido na guia do carnê do IPTU.

    Além disso, o cálculo também pode variar se o imóvel for adquirido por compra direta ou por financiamento bancário.

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    Quais os dois tipos de cálculo de IBTI?

    Quando se pensa em calcular o IBTI, existem duas formas:

    • Compra Direta;
    • Financiamento.

    1. Cálculo do ITBI em compra direta

    Primeiramente, para calcular o imposto por compra direta, basta ter em mãos a base de cálculo, sendo ela ou o valor da transferência ou o valor venal de referência, e aplicar a alíquota vigente do município.

    Por exemplo: um determinado imóvel esteja sendo vendido pelo valor de R$ 500 mil na cidade de São Paulo, onde a alíquota vigente é de 3%.

    Sendo assim, o valor é equivalente a 3% do total, ou seja, R$ 15 mil. Esse é o valor que deve ser pago ao município nesta transação.

    2. Cálculo do ITBI em compra com financiamento

    Por outro lado, para imóveis financiados o cálculo do ITBI é um pouco diferente. Por exemplo: na cidade de São Paulo é incidido uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado até chegar ao valor de limite máximo que é de R$ 91.820,01.

    Sendo assim, ao exceder esse valor é incidido a alíquota de 3% sobre o restante.

    Portanto, para o mesmo caso de R$ 500 mil considere o financiamento R$ 200 mil do valor do imóvel.

    Como esse valor financiado excede o limite de R$ 91.820,01, a alíquota de 0,5% deve incidir sobre o teto, sendo o seguinte cálculo:

    91.820,01 * 0,005 = R$ 459,10

    408.179,99 * 0,03 = R$ 12.245,40

    Total: R$ 12.704,50

    Dessa forma, ao se comparar com o cálculo anterior, é possível notar que, quando parte do imóvel é financiado, há uma redução no valor cobrado do imposto.

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    Como funciona a isenção do ITBI?

    De fato: é possível que haja casos de isenção do ITBI. No entanto, isso varia de acordo com cada município.

    Além disso, imóveis oferecidos pelo programa Minha Casa, Minha Vida, ou Sistema Financeiro de Habitação, podem chegar até a ter isenção total do ITBI em algumas cidades.

    No entanto, há uma outra possibilidade: se o imóvel for o primeiro adquirido por uma pessoa física, valendo menos que o valor máximo estabelecido por uma prefeitura.

    Por fim, também pode ocorrer isenção em caso de fusão de empresas ou incorporação de patrimônio de uma pessoa jurídica em troca de ações.

    Dessa forma, vê-se que há casos onde não é necessário o pagamento do ITBI.

    Foi possível compreender o que é o ITBI? Deixe sua dúvida ou comentário logo abaixo.

    Tiago Reis
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    10 comentários

    O seu email não será publicado. Nome e email são obrigatórios *

    • Geraldo Roberson 1 de outubro de 2020

      Olá, tudo bem?
      Seu artigo é muito esclarecedor e consegui sanar várias dúvidas.
      Com relação a possibilidade isenção do ITBI. Você comenta que se for o primeiro imóvel de uma pessoa física e se seu valor for inferior ao máximo estabelecido pela prefeitura, há isenção. Este valor estabelecido pela prefeitura é o valor venal de referência?
      Obrigado.

      Responder
      • Suno Research 2 de outubro de 2020

        Olá, Geraldo! Tudo bem?
        Muito obrigado pelos elogios! Depende do município, mas o seu pensamento está certo. É isso aí mesmo!
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Geraldo Nogueira 3 de março de 2021

      Ótimo conteúdo. Bastante esclarecedor.

      Responder
      • Suno Research 3 de março de 2021

        Olá, Geraldo! Tudo certo?
        Muitíssimo obrigado. Ficamos felizes em ajudar!
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Fernando Pastro 19 de março de 2021

      Esclarecedora o conteúdo…..Uma dúvida: recebi um apartamento como dação de parte da venda da minha ‘ex-casa’….O ITBI (alíquota de Porto Alegre) incidirá sobre o valor do apartamento no contrato de compra e venda da casa?!?! E, como ficará a ‘situação’ de ganho de capital, isto é….diferença entre o valor (histórico) declarado da casa na declaração de I.Renda x valor que consta no contrato de compra e venda?
      Grato.

      Responder
      • Suno Research 19 de março de 2021

        Olá, Fernando! Tudo bem?
        Por se tratar de um tema muito específico e fora do nosso escopo, sugerimos que procure um contador para sanar suas dúvidas.
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Robson 23 de junho de 2021

      Thiago, no caso de doação e herança o imposto recolhido é o ITCM. O correto não seria dizer que o contribuinte está isento de ITBI, o que ocorre de fato é a não incidência do ITBI. A isenção decorre de lei para determinadas situações quando o contribuinte é obrigado a recolher o imposto, o que não é o caso.

      Responder
    • Mércia Regina 13 de julho de 2021

      Boa tarde! Minha casa está no nome do meu marido e meu, ele quer passar só para o meu nome. No caso, seria uma doação? Tenho que fazer esse processo do ITBI?

      Responder
      • Suno Research 14 de julho de 2021

        Olá, Mércia! Tudo bem?
        Nesse caso, como seria uma doação, haveria a isenção do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

        Para mais informações, por se tratar de um tema muito específico e fora do nosso escopo, sugerimos que procure um advogado para sanar melhor suas dúvidas.

        Atenciosamente, Equipe Suno

        Responder
    • Maria Aparecida de Lorena 2 de novembro de 2021

      Boa noite, abrir um inventário de um terreno que meu marido deixou,so que esse inventário e pela defensoria pública, estou com uma duvida, mesmo tendo aberto esse inventário gratuitamente porque não tive condições de fazer particular, tenho que pagar esse imposto de transmissão pra sair a escritura, preciso de ajuda.

      Responder