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    Fiikipedia: Por que diversificar uma carteira de FII’s?

    Fiikipedia: Por que diversificar uma carteira de FII’s?

    Fiikipedia

    Prof. Baroni – 02 de abril de 2020

    Por que diversificar uma carteira de FII’s?

    Nesta semana, estamos fazendo uma Live por semana a fim de trazer cada vez mais informações neste momento de crise. Tivemos oportunidade de falar com a TG Core, RBR e Valora. Hoje e amanhã recebo o time de Gestão dos maiores fundos imobiliários do Brasil – Kinea.

    Abaixo, os links de todo o conteúdo:

    O artigo de hoje teve, mais uma vez, a contribuição do nosso amigo Anderson Gandra Kuster. Obrigado e parabéns!

    Vamos lá.

    O principal objetivo da diversificação é a diminuição do risco específico de um ativo dentro de um portfólio. Essa diversificação pode ocorrer de forma setorial, regional ou na variedade entre fundos mono-ativos (mais voláteis, mas que podem ter Yields maiores) e fundos multi-ativos (geralmente menos voláteis e com Yields mais comprimidos).

    Diversificação Setorial

    Existem diversos tipos de FII’s, como fundos focados em shoppings, prédios corporativos, galpões logísticos, hotéis, hospitais e universidades.

    Sabendo disso, é interessante que o investidor diversifique sua carteira dentro desse universo, para que não fique exposto somente a um único setor. A fim de ilustrar um cenário de risco temos o exemplo abaixo.

    Some isto ao fato de que os investidores podem também buscar outras classes internamente, por exemplo: fundos de CRIs, desenvolvimento imobiliário ou mesmo fundos de fundos que poderão funcionar como cestas de ativos imobiliários já com prévia diversificação de portifólio.

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    Diversificação Regional

    Os FII’s podem estar localizados em diversas cidades e estados brasileiros, diante disso, é vantajoso que o investidor se posicione de forma variada nessas regiões a fim de não ficar exposto a economia local.

    No exemplo, temos um fundo logístico situado em Minas Gerais e outro na Paraíba. Nesse cenário, o setor logístico da região de Minas Gerais é voltado para produção industrial, enquanto que no Mato Grosso seja para agropecuária. Logo o que impacta um não necessariamente impactará o outro, balanceando os riscos dentro da mesma esfera de fundos logísticos.

    Diversificação entre Mono e Multi ativos

    Dentro do universo dos fundos imobiliários existem os fundos monoativos e multiativos, sendo que os fundos monoativos, geralmente, carregam maior rendimento e risco maiores, uma vez que sua distribuição depende de uma única fonte geradora de renda.

    Outro fato importante é de que os fundos monoativos possuem, via de regra, um menor número de cotistas e liquidez, podendo impactar a volatilidade das cotas.

    Penso que, no futuro, o mercado de FIIs no Brasil terá maior presença em fundos multiativos e com grande diversificação interna. O mercado americano se desenvolveu nesta direção e é possível que possamos ir no mesmo caminho ao passo que ocorra grandes consolidações entre fundos ou mesmo vendas totais de ativos, como temos visto nos últimos meses em TBOF11 e FVBI11, por exemplo.

    Caso queira entender melhor sobre as diferenças entre esses tipos de FII, o assunto foi discutido com maior riqueza no link abaixo:

    E o número de ativos?

    Na teoria tradicional, a diversificação funciona como um modo de diminuir a exposição ao risco específico de um fundo imobiliário.

    Então, qual seria o número ideal de ativos para que houvesse apenas o risco sistêmico, aquele que é inerente a todo o mercado? Vale destacar, inclusive, que é o momento atual que estamos vivendo com esta crise do COVID-19.

    A figura abaixo ilustra o estudo de Evans e Archer sobre a diversificação de ativos em um portfolio. Nota-se que acima de dez ativos, o benefício da variedade não é tão efetivo na diminuição do risco (desvio padrão).

    Portanto, com o objetivo de mitigar o risco específico de cada FII, é fundamental que o investidor entenda quais são seus ativos e se há uma diversidade de setores, regiões e tipos de fundo em sua carteira.

    Não quero aqui determinar um número mágico para os investidores, mas quando se tem uma carteira composta entre 10 e 15 ativos, é natural que você possua um nível de diversificação satisfatório.

    Por outro lado, nada impeça que você ajuste para algo entre 15 e 20 ativos, pensando em uma carteira maior do ponto de vista de tipos (e classes) de investimentos, isto é, ações, multimercados, dentre outros.

    O que estamos vendo agora com o COVID-19 é algo onde a diversificação clássica funciona até um determinado momento. Depois, começamos a ver eventos altamente correlacionados em todas as escalas e classes de ativos. O risco sistêmico tomou proporções globais e poderá causar uma nova precificação dos ativos de todo o planeta.

    Tudo foi atingido, por mais diversificado que você estivesse.

    Marcos Baroni
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    2 comentários

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    • Claudio 11 de janeiro de 2021

      Na minha humilde opinião quanto mais fiis vc tiver, de preferência os multiativos, multiinquilinos, variando nos gestores, nas regiões do Brasil e nos diversos setores, tanto melhor será. Não consigo entender como somente com 15 fiis se pode estar tranquilo. Oque é melhor, afinal? Ter 15 fontes de renda ou 20, 25, 30 fontes diferentes? Basta se organizar, criar um método de acompanhamento e ser feliz. É a minha opinião.

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      • Suno Research 12 de janeiro de 2021

        Olá, Cláudio! Tudo bem?
        É um ponto relevante a ser discutido. Mas como uma única pessoa consegue acompanhar 30 ativos diferentes? Já é difícil acompanhar 10.
        Atenciosamente, Equipe Suno.

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