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    Como interpretar o preço médio dos seus fundos imobiliários

    Como interpretar o preço médio dos seus fundos imobiliários

    Se você investe há algum tempo em fundos imobiliários, com certeza já conhece o indicador preço médio (PM). Ele mostra o quanto você pagou, na média, em cada uma das suas cotas de um determinado FII.

    Ao longo dos anos, acabamos comprando diversas cotas do mesmo ativo, mas com valores diferentes. Por esse motivo, mantemos o controle do preço pago através do preço médio.

    Existem dois principais objetivos ao acompanhar o PM e mantê-lo atualizado:

    • O primeiro e mais importante é se você vender suas cotas. Neste caso, será necessário calcular o resultado da operação com base no preço médio para saber se houve lucro ou prejuízo. Caso a venda tenha sido com lucro, o preço médio ajudará no cálculo do imposto que você deve à Receita Federal.
    • O segundo motivo é para saber como está o retorno dos seus investimentos. Quando dividimos o rendimento de um fundo imobiliário por nosso preço médio, chegamos ao indicador yield on cost, que mostra o nosso retorno proporcional.

    Por exemplo, um rendimento de R$1,00 com um preço médio de R$100,00 nos dá um yield on cost de 1% ao mês. Reforçando, basta dividir o rendimento pelo PM. Você pode fazer esse cálculo com cada um dos seus ativos.

    Como você pode ver, a fórmula do yield on cost é bem simples e conta com apenas duas variáveis: o rendimento do fundo e o preço médio. Como não é possível controlar o rendimento do fundo, os investidores dão bastante atenção ao preço médio, pois, dentro de algumas limitações, ele pode ser controlado.

    Se conseguirmos comprar cotas cada vez mais baratas e reduzir o PM, o retorno proporcional aumentará. Ou seja, se uma pessoa adquirir cotas daquele mesmo FII do exemplo anterior por R$90,00 e o rendimento ainda for de R$1,00, o yield on cost seria 1,11%.

    O problema começa a aparecer quando entramos na “paranoia” de sempre querer comprar abaixo do preço médio. É possível debater por horas sobre esse assunto, mas focaremos em dois pontos principais dessa discussão:

    1 – Você pode ficar de fora de boas oportunidades.

    Fundos bons, especialmente de Tijolos, tendem a se valorizar com o tempo e o mercado tende a precificá-lospara cima. Ou seja, se você comprou um bom fundo por um bom preço e depois o mercado continuou valorizando o ativo, você não conseguirá mais comprá-lo abaixo do seu preço médio ou, no mínimo, terá grande dificuldade para conseguir isso.

    Ademais, nessa fixação de sempre comprar abaixo do preço médio, você acaba não investindo mais, no fundo, e fica fora enquanto ele continua se valorizando e crescendo.

    Entenda que, se o fundo é bom e o gestor está realizando um bom trabalho, ele terá uma valorização natural e sua renda também poderá crescer. Se você não acompanhar esse crescimento, o que pode implicar em ter de comprar cotas gradativamente mais caras, você pode nunca mais aportar nele e ficar de fora de seu crescimento.

    Se você fez uma excelente compra a um valor muito baixo, é possível que o fundo nunca mais bata esse preço.Dessa forma, você nunca mais conseguirá investir nele, caso só queira comprá-lo abaixo do PM. Isso é especialmente relevante quando efetuamos investimentos durante períodos de crise, onde os ativos costumam estar mais descontados.

    É importante avaliar se o seu objetivo é ter bons FIIs geradores de renda e com uma perspectiva positiva para seu crescimento ou se você está apenas em busca de uma percepção de maior valorização.

    Note, entretanto, que não estamos falando para pagar qualquer preço pelos seus fundos imobiliários. Quanto melhor o ativo, maiores são as chances de ele seguir valorizando.Porém, todos os ativos têm um preço-teto.

    2 – Você pode acabar investindo em ativos ruins.

    Pode acontecer também de alguns de seus investimentos darem errado e começarem a se desvalorizar.É comum vermos investidores com a mentalidade de comprar mais cotas para baixar o preço médio, seja para tentar reduzir o prejuízo ou pensando que está fazendo um bom negócio.

    Não se deve usar o preço médio como um parâmetro isolado de investimento. Afinal, ele não diz nada em relação à qualidade do fundo imobiliário. Na sua análise, ele pode, sim, ser um complemento para a decisão de investimento, mas não o ponto central.

    É necessário avaliar a qualidade atual do fundo imobiliário e entender como poderá ser o seu futuro. O PMdiz quanto você pagou no passado, e não determina a performance do ativo.

    Não deixe o preço médio subir à cabeça. Ele é apenas uma referência para sua contabilidade, não um indicador para estudar novos aportes. Ao avaliar onde investir seu dinheiro, sempre considere os indicadores atuais do ativo.

    Marcos Correa
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