RBRP11: FII brilha no setor de lajes corporativas em tempos de home office; saiba como
Durante a pandemia, muitas empresas fecharam as portas e devolveram escritórios, em um movimento que poderia pressionar as lajes corporativas. Mas esse não foi o caso do fundo imobiliário RBRP11, que manteve sua estratégia e atratividade mesmo em meio à onda de home office. O FII passou por outros desafios — mas brilhou, mostrando resiliência e desempenho eficiente.
Caio Castro, sócio da RBR e membro do comitê de investimentos da gestora, lembra que os inquilinos do RBRP11 tinham risco de crédito muito bom, e por isso poucos precisaram deixar de pagar o aluguel no início da crise sanitária. Muitos foram para o home office — mas os que resistiram encontraram oportunidades.
Castro explica que a estratégia adotada nesse primeiro momento foi analisar o balanço dos inquilinos que pediram algum desconto para verificar se a situação de cada um estava tão crítica quanto diziam. Então, diz o gestor, percebeu-se que poucos locatários precisaram desse posicionamento.
Para os que realmente necessitavam de um alívio no aluguel, foi concedido uma carência de 30% para ser paga depois. Hoje, um ano e meio depois do início da pandemia, não existe mais nenhum questionamento sobre o assunto, conta o sócio da RBR.
Além disso, o mercado de lajes corporativas passou por outro desafio que testou os FIIs desse segmento: 0 Índice Geral de Preços – Mercado, o IGP-M, explodiu — em julho último, o índice acumulado em 12 meses estava em 33,83%. Diante desse cenário, a estratégia adotada pelo o RBR11 foi de não repassar o IGP-M aos seus inquilinos, mas adotar o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) — que somou 8,99% no mesmo período.
“Como os nossos imóveis ficam em regiões com a vacância baixa e são bem localizados, conseguimos aumentar o aluguel. Não usamos o IGP-M, que era o habitual, mas quase duas vezes o IPCA. Essa foi nossa estratégia”, explica Castro.
Estratégia do RBRP11 foi persistente
Castro se recorda do susto no começo da pandemia — ninguém sabia ao certo o que esperar. Porém, logo a gestora percebeu que a tese de gestão ativa do RBRB11, como o foco de imóveis em localizações prime. foi muito resiliente.
“A gente não sofreu: foi mínima a variação de vacância (área não ocupada). A gente conseguiu vender ativos gerando ganho de capital acima de 15% ao ano para o nosso cotista. A tese não mudou, foi só validada em mais uma crise”, afirma.
A pouca vacância pode ser explicada, segundo Caio, pela localização dos ativos do RBRP11. Ele diz que lajes AAA estão se recuperando melhor dos impactos da pandemia, principalmente se estiverem em boas regiões.
De acordo com levantamento feito pela consultoria JLL, a taxa de vacância em São Paulo cresceu 1,7 ponto percentual no primeiro semestre deste ano, em relação ao último de 2020, para 24,1%. Embora o indicador tenha avançado, Castro lembra que, quando se observa cada região da cidade separadamente, a vacância se altera. “Mais que o impacto do home office, o que afeta mais os fundos de lajes são as localizações dos imóveis”, pontua.
O sócio da RBR lembra ainda: é possível verificar que a vacância em regiões prime está caindo mesmo com a alta do preços de aluguel. “A gente já está vendo vários prédios aqui dessas regiões batendo R$ 200 o metro quadrado, o que era uma situação que a gente não via”, constata. Segundo ele, as devoluções ocorridas em áreas prime foram absorvidas.
“Hoje a gente vem percebendo os grandes fundamentos do mercado: boas localizações com baixa oferta de imóveis fazem com que os aluguéis subam e a vacância caia”, diz ele.
Imóveis bem localizados: vantagens
Por outro lado, Castro destaca que algumas regiões de São Paulo ainda podem sofrer, porque existem hoje muitas ofertas de novos escritórios pressionando o mercado.
“Quem [os FIIs] tiver imóveis bem localizados vai surfar muito bem nessa nova fase. Boa localização tem pouca oferta. Quem está nas piores localizações, que estava contando com crescimento de PIB [Produto Interno Bruto] muito forte ou com uma recuperação rápida do mercado, acho que sofre.”
De acordo com Castro, o home office não deve ser um considerado um vilão para os fundos de lajes corporativas — esse papel pode ser atribuído mesmo, ele insiste, à localização dos imóveis: “A crise comprovou que a localização é fundamental.”
Mudanças nas estratégias do RBRP11
Quando questionado sobre a estratégia do RBRP11 durante a pandemia, Castro afirma que “a estratégia não muda, só mantemos a gestão ativa.”
Contudo, há algo novo surgindo nos planos do Fundo imobiliário. O FII começa a ingressar no setor de desenvolvimento — ou seja, fazer um prédio novo do zero.
Castro lembra que o RBRP11 comprou o Edifício River One (Triple A) por R$ 17 mil o metro quadrado, valor que, segundo ele, “é muito perto do que custa construir um prédio.”
“Se estamos com dificuldade em achar localizações prime e prédios baratos, vamos construir um prédio novo. O valor da venda é mais caro”, diz. Só que apenas 10% do portfólio ficará reservado para isso.
Explica que esses terrenos serão destinados à construção de lajes corporativas green buildings. Observou que, durante a crise, esse tipo de prédio ganhou muito interesse e se revelou resistente. “Os inquilinos não saíram desses prédios na crise, então a gente vai construir esses imóveis em localizações que a gente gosta”, destaca.
O RBRP11 diz que fará ainda algumas vendas em busca de uma reciclagem do portfólio.
RBRP11: lições da crise
Apesar da estratégia bem-sucedida do RBRP11, há alguns pontos que o fundo imobiliário não gostaria de repetir.
Castro menciona um ativo B na Vila Olímpia, bairro da zona sul de São Paulo, que a gestora acreditava que, por ser bem localizado, seria resistente. Não foi: os inquilinos sofreram com a crise financeira e saíram do imóvel.
“Isso foi um ponto de atenção: mesmo numa boa localização, se você não tiver um ativo de primeira linha, pode sofrer. Virou um aprendizado.”
Outra mudança prevista para a estratégia do RBRP11 é sobre o controle dos prédios. “Na hora da crise, você precisa controle para poder reagir rapidamente”, pondera.
Investir com cuidado em fundos imobiliários
Antes de qualquer investimento em fundos imobiliários como o RBRP11, é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência são movimentos estratégicos e prioritários. Os analistas da SUNO Research sempre reforçam que é necessário, antes, poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para aplicar ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.
