As regras do jogo
Ninguém gosta de ler o manual de instruções, seja de uma geladeira que acabamos de comprar, um carro ou até do nosso celular. É um pouco tedioso e dá trabalho, mas, se você quer tirar o máximo de proveito da sua aquisição ou evitar estragar o seu novo bem por mau uso, você precisa ler todos os detalhes.
E isso não seria diferente com os fundos imobiliários, que têm sua própria lei, normas e diretrizes.
Neste artigo, vamos abordar a fundação dos fundos imobiliários e quais são as regras impostas pela lei nº 8.668. Muitas dúvidas de iniciantes e experientes podem ser resolvidas com essa leitura.
Como é um documento extenso, não abordaremos minuciosamente cada artigo nesta edição do Fiikipedia, mas mencionaremos alguns destaques. De qualquer forma, recomendo a leitura integral da lei.
Lei nº 8.668
A lei nº 8.668 é a lei que instituiu os fundos imobiliários e, agora, os Fiagros. Ela também diz sobre o regime tributário desses investimentos. Portanto, quando quiser entender um pouco sobre a parte estrutural e legal dos FIIs, é por aqui que você deve começar.
Vamos, então, tirar algumas dúvidas populares usando essa lei.
Posso pedir resgate das minhas cotas?
Não. Diferentemente dos fundos abertos, os FIIs são constituídos, conforme o artigo 2º, “sob a forma de condomínio fechado, proibido o resgate de quotas, com prazo de duração determinado ou indeterminado”.
Isso quer dizer que o cotista não pode simplesmente pedir um resgate de suas cotas quando quiserou até mesmo aportar dinheiro para dentro do fundo quando bem entender. Essas transações devem ser feitas via home broker, em nossa bolsa de valores.
As transações de cotas de fundos imobiliários são feitas entre investidores. Para comprar cotas, alguém precisa vendê-las para você, da mesma forma que para vendê-las, alguém precisa comprar de você.
A exceção é com as emissões de cotas, mas abordaremos isso em um outro artigo.
O que acontece com o patrimônio do fundo, caso a administradora tenha problemas judiciais?
O artigo 7º menciona que “Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta (…)”.
Ou seja, o patrimônio do FII e da administradora não se misturam. Caso aconteça um problema com a administradora, o patrimônio do FII está protegido. Inclusive, em um caso extremo dela não poder mais exercer seu trabalho, por qualquer motivo que seja, o artigo 11menciona que uma nova deverá ser escolhida.
Qual a regra de distribuição dos fundos imobiliários?
O parágrafo único do artigo 10diz que o fundo deverá distribuir, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
Note como a lei diz que a apuração é semestral, ou seja, por padrão os FIIs realizam suas distribuições mensalmente, mas a lei que impõe esse limite mínimo de distribuição considera a distribuição semestral.
Os fundos imobiliários podem investir em imóveis no exterior?
Não. De acordo com o parágrafo IIIdo artigo 12, “É vedado à instituição administradora, no exercício específico de suas funções e utilizando-se dos recursos do Fundo de Investimento Imobiliário: aplicar no exterior recursos captados no País”.
Como cotista, posso passear livremente nos imóveis em que invisto, já que sou dono deles?
Não. Apesar de os fundos imobiliários serem donos dos imóveis, seus cotistas acabam sendo donos indiretamente e, de acordo com o parágrafo I do artigo 13, “ O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário: não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo”.
A exceção seria os shoppings e ativos de varejo, já que são imóveis feitos para a circulação de pessoas.
Esse mesmo artigo, no parágrafo II, ainda traz mais informações sobre esse tema. Da mesma forma que o cotista não tem direitos reais sobre os imóveis, ele também “não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas”.
Essa parte final é interessante e passa despercebida. No tema de ofertas públicas, caso um investidor se comprometa a subscrever uma certa quantidade de cotas, aí sim ele terá a obrigação de arcar com essa conta. Abordaremos mais esse detalhe em um outro artigo sobre emissões de cotas.
Conclusão
Veja só como a lei nos traz uma riqueza de informações e nos evidencia as regras desse jogo. Os jogadores que se saem melhor em qualquer jogo são aqueles que entendem melhor como ele funciona.
Citamos apenas alguns artigos, porém essa lei conta com mais de 20 e recomendamos aleitura deles.
Em outros artigos, abordaremos mais documentos oficiais com normas e diretrizes sobre os fundos imobiliários para que você possa entender melhor como esse investimento funciona a nível legal e jurídico.
