Como declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda 2023

 O investimento em fundos imobiliários vem se tornando cada vez mais popular entre os brasileiros. Mas você sabe como declarar fundos imobiliários ao Imposto de Renda?

Assim como todo investimento, a aplicação e os rendimentos dos FIIs também precisam ser declarados à Receita Federal. Logo, para responder essa questão e mostrar as melhores. Como declarar os fundos imobiliários no IR? Confira dicas sobre como declarar fundos imobiliários que preparamos para você!

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Quem precisa declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda em 2023?

A partir deste ano, em 2023, nem todos os investidores que possuem fundos imobiliários precisam fazer a declaração do Imposto de Renda. Caso você tenha apenas comprado FIIs em 2022, não é obrigado a declarar em 2023, a menos que se enquadre em outro fator de obrigatoriedade.

Até o ano passado, qualquer investidor que tivesse negociado ativos em bolsa de valores era obrigado a fazer a declaração do IR. No entanto, neste ano, a regra mudou e se aplica somente a quem vendeu ativos tributados, como os FIIs, ou que somaram acima de R$ 40 mil no ano, mesmo que isentas.

Portanto, se você realizou vendas de FIIs ou se enquadra em outra regra de obrigatoriedade e possui FIIs em sua carteira de investimentos, é importante saber como declarar os fundos imobiliários corretamente no Imposto de Renda.

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Quais são os documentos necessários para declarar FIIs?

Para declarar Fundos Imobiliários, seus ganhos e dividendos recebidos em 2022, é preciso ter em mãos alguns documentos importantes. Confira a lista de itens obrigatórios:

  • Informe de Rendimentos: documento fornecido pela corretora ou pelo banco onde os FIIs foram adquiridos. Esse informe contém todas as informações necessárias para a declaração, como o valor dos rendimentos, o valor investido e o saldo atual.
  • Extrato da carteira de investimentos: movimentações realizadas durante o ano fiscal. Esse extrato é fornecido pela corretora ou banco e contém informações como a compra e venda de cotas, o pagamento de taxas e eventuais ajustes realizados no fundo.
  • Documentos de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) recolhido sobre os ganhos obtidos com a venda dos ativos.

Como declarar os Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?

  1. 1.

    Acesse o programa do IRPF 2023 e selecione a opção “Bens e Direitos”.

  2. 2.

    Na tela que aparecer, localize a o grupo “07 – Fundos” e depois o código “03 – Fundos Imobiliários (FIIs)” e informe o valor que investido.

  3. 3.

    Em “Discriminação”, é necessário indicar o nome da instituição financeira que administra o fundo, o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas e também o nome do titular;

  4. 4.

    “Situação em 31/12/2023” com o valor atual das cotas.

  5. 5.

    Na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, informe os rendimentos recebidos do fundo imobiliário, como aluguéis e rendimentos dos dividendos.

  6. 6.

    No campo “Discriminação”, informe o nome do fundo e a quantidade de cotas que você possui.

Uma das novidades que chamou a atenção no programa do Imposto de Renda 2023 é a inclusão da solicitação do CNPJ do fundo imobiliário na declaração. A medida tem como objetivo esclarecer uma dúvida recorrente entre os contribuintes, que sempre tinham questionamentos sobre qual CNPJ deveriam informar no campo da ficha.

A partir de agora, ficou definido que a Receita Federal deseja que seja informado o CNPJ do FII em questão, trazendo mais transparência e segurança para os investidores. A mudança é mais uma iniciativa da Receita para aprimorar o processo de declaração e evitar possíveis erros que poderiam levar o contribuinte a cair na malha fina.

Além disso, confira como declarar:

  • Proventos Recebidos
  • Ganho de Capital

1. Proventos Recebidos

A motivação de muitas pessoas para começar a investir em FIIs é justamente o recebimento de proventos recorrentes.

O imposto de renda em fundos imobiliários sobre os proventos atualmente contam com isenção fiscal.

Ou seja, não é necessário pagar nenhum imposto sobre os dividendos recebidos. Este é, inclusive, um dos grandes atrativos de se investir nesta modalidade de investimento.

No entanto, ainda é necessário declarar esses rendimentos para a receita. Mesmo eles não sendo passíveis de tributação.

Para declarar os proventos você deve selecionar a coluna da esquerda “Rendimentos isentos e não tributáveis”.

Então você deve ter em mãos para poder inserir os seguintes dados:

  1. CNPJ do fundo;
  2. Nome do fundo;
  3. Valor do provento.

O valor do dividendo pode ser consultado através do extrato da sua corretora. Ou ainda pode ser utilizado o CEI, da B3.

Lembre-se que você precisa declarar cada distribuição de provento. Não é possível somar todas as distribuições e fazer apenas um lançamento.

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2. Ganho de Capital

O segundo passo de como declarar FIIs você deverá informar sobre qualquer eventual ganho de capital.
O imposto de renda em fundos imobiliários, para ganho de capital, cobra uma alíquota de 20% sobre o lucro.

Para calcular o lucro de uma operação de fundo imobiliário a fórmula é a seguinte:

  • Custo de aquisição: valor da compra + custos operacionais.
  • Venda liquida: valor da venda – custos operacionais.
  • Lucro ou prejuízo: venda liquida – custo de aquisição.
  • Lucro = Valor da venda – Custo de aquisição – Custos operacionais

Você, então, deve multiplicar o lucro da operação por 0,20. Pois, dessa forma, você terá os 20% que deverão ser pagos como impostos de renda.
Para que esse conceito fique mais claro convém apresentar um exemplo.
Suponha que você tenha vendido as suas cotas de um fundo pelo valor total de R$ 1.220, e que essas cotas foram adquiridas pelo preço total de R$1.000.


Além disso, você teve custos operacionais de R$ 10. Tanto no momento da compra quanto no momento da venda. Sendo assim, o seu custo operacional total foi de R$ 20. Logo, o seu lucro será:

  • Lucro: valor da venda (R$1220) – custo operacional da venda (R$10) – valor da compra (R$1000) + taxas (R$10).


Totalizando, portanto, R$220; 20% de 220 fica um total de R$44. Para obter este cálculo basta multiplicar o resultado de R$220 por 0,20.

Então R$44 é o saldo que você deve de IR. Lembre-se que o IR para ganho de capital em fundo imobiliário deve ser recolhido mensalmente.

O pagamento é feito através do DARF da receita federal. E, além disso, você deve declarar o ganho na declaração anual. Você também deve declarar operações com prejuízos financeiros.

Pois, ao fazer isto, você estará obtendo créditos tributários. Você pode, no futuro, utilizar um prejuízo para abater o seu saldo a pagar de imposto de renda em um posterior lucro.

Esses créditos, inclusive, não possuem prazo de expiração. Esta é mais uma vantagem tributária de se operar no mercado de FIIs.

Na declaração anual você deve inserir os ganhos na seção “renda variável”. E então, você deve escolher a seção “operação com fundos imobiliários”.

Você então deve inserir o resultado de suas operações mês a mês.

Existem algumas dúvidas sobre como declarar fundos imobiliários. Afinal, o imposto de renda em fundos imobiliários pode, por vezes, ser um pouco complexo. Por isso, foram selecionadas neste artigo algumas dúvidas comuns por parte dos investidores, confira abaixo.

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Perguntas frequentes sobre como declarar fundos imobiliários
Qual o prazo para o pagamento do DARF no ganho de capital?

Você tem até o último dia útil do mês seguinte à operação para realizar o pagamento.
Por exemplo, se você fez uma venda em Janeiro você terá até o último dia de Fevereiro para realizar o pagamento.
Caso contrário, você será considerado inadimplente.

O que ocorre se eu não pagar o DARF no mês seguinte à venda?

Você irá incorrer em multas que são acrescidas de juros conforme o prazo se alonga.
Por isso, é importante que você se organize para não atrasar o pagamento.

Existe isenção para vendas até R$ 20 mil?

Não. Diferentemente das ações, nos FIIs não há isenção para vendas até R$ 20 mil.

Devo declarar as operações de FIIs mesmo que elas sejam de baixo valor?

Sim. Independentemente do valor, as operações devem ser todas registradas no programa da receita federal.

Posso compensar prejuízos no mercado de ações com lucros no mercado de FIIs para abater o pagamento de IR?

Não. O mercado de ações e de FIIs devem ser tratados de forma separadas. Lembre-se disso: as regras de como declarar fundos imobiliários são diferentes em alguns aspectos em relação às ações.

ACESSO RÁPIDO
    Tiago Reis
    Contadora da Bolsa - Alice Porto
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    122 comentários

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    • Christian G Magrani 3 de fevereiro de 2021

      Ficou uma dúvida muito grande pra mim. Eu nunca paguei imposto de renda ,porém, hoje, dia 02 02 2021 eu comprei 4 títulos de ações da visc11 que creio que seja um fundo imobiliário da bolsa. Paguei R4 116,95 em uma ação, 116,65 na outra e as outras duas ficaram em um lote de valor único que aparece pra mim de R$ 232,90. Eu NÃO pretendo vender tão cedo, mas como faço pra declarar esse ano de 2021? além disso tbm comprei um fundo do investimento do itaú que seria itau index vale ações com valor inicial de Rs2,00 mas parece que todo mês é feito uma aplicação automática para o fundo dessa cota de ação que investi. . Como declaro isso tudo para a receita federal?? devo declarar o exercício de 2021 apenas ano que vem certo?? me explica isso tudo por favor.

      Responder
      • Christian G Magrani 3 de fevereiro de 2021

        outra coisa… onde constam todas essas informações? na nota de corretagem do banco ? eu não recebi nenhuma nota de corretagem ainda nem do Itaú e nem da corretora que investi as 4 ações do visc11

        Responder
        • Suno Research 3 de fevereiro de 2021

          Olá, Christian! Tudo bem?
          É possível encontrar via CEI B3. Além disso, o banco escriturador é responsável por te enviar documentos referentes ao IR.
          Atenciosamente, Equipe Suno.

          Responder
      • Suno Research 3 de fevereiro de 2021

        Olá, Christian! Tudo bem?
        Em Abril de 2021, é preciso declarar apenas as posições ativas até o dia 31 de dezembro de 2020. Suas compras, se feitas após essa data, devem ser declaradas apenas em Abril de 2022 (aproximadamente).
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Christian 3 de fevereiro de 2021

      Mais uma pergunta..eu sempre investi em cdb, por exemplo, no Banco itau que sou correntista mas nunca declarei nada desse investimento…aliás vou começar a declarar esse ano sobre ações e fundo imobiliário que comecei a investir, mas quanto ao cdb nunca declarado posso sofrer alguma punição?

      Responder
      • Suno Research 3 de fevereiro de 2021

        Olá novamente, Christian! Tudo certo?
        O risco existe. Sugerimos que converse com o seu contador sobre isso.
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • renato 19 de fevereiro de 2021

      Uma duvida, supondo que comprei no dia 09/12 550 cotas e no dia 20/12 350 cotas, cada um num valor. No dia 10/01 vendi 400 cotas, no dia 01/02 vendi o restante. Como apurar?

      Responder
      • Suno Research 23 de fevereiro de 2021

        Olá, Renato! Tudo bem?
        A apuração deve ser feita normalmente. No dia 31/12, você possuía 900 cotas deste Fundo Imobiliário.
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Rafael 6 de março de 2021

      Minha dúvida é se as vendas se somam? No caso vendendo dois fundos diferentes, um com lucro e outro com prejuízo, pago pela diferença? Pago a darf completa e depois abato o prejuízo no ir?

      Responder
      • Suno Research 9 de março de 2021

        Olá, Rafael! Tudo bem?
        As operações se somam em um mesmo mês. Pague pela diferença e declare as operações no Imposto de Renda.
        Atenciosamente, Equipe Suno.

        Responder
    • Luiz 25 de setembro de 2021

      Boa noite!
      Parabéns pelo conteúdo que , como sempre, foi muito esclarecedor!

      Tenho uma dúvida e agradeço se puder me ajudar.

      Exerci meu direito de subscrição do FII BTLG, no dia 19/08/21 no valor de R$ 438,60, no entanto, no dia 16/09/21 recebi o pagamento de resgate de renda variável BRBTLGR18M18 no valor de R$ 439,72, sem que eu tivesse intenção de venda.

      Devo emitir DARF nesse caso mesmo sendo esse o valor de lucro?

      Responder
      • Andre 11 de maio de 2022

        Resolveu isso? estou exatamente com o mesmo problema…obrigado.

        Responder
    • Ricardo 5 de março de 2022

      Olá Tiago, tenho um dúvida com relação a como declarar subscrições de FIIs
      Como eu declaro a(s) subscrição(ões) e calculo o valor médio x qtde de cotas.

      Responder
    • Álvaro Dias 23 de abril de 2023

      Ao lançar o valor do dividendo, abre o tipo de rendimento 99 e o cnpj que aparece é o do fundo e não da fonte pagadora. Devo declarar a fonte pagadora? O programa não permite que eu insira o cnpj da fonte….a fonte pagadora aparece com o cnpj do fundo.

      Responder
    • Sfrufles 12 de maio de 2023

      Há dois erros graves no artigo:
      1) Logo nos destaques, item 5, diz que os rendimentos devem ser declarados na ficha de rendimentos sujeitos a tributação exclusiva. No texto menciona corretamente isentos, mas o destaque no início está errado

      2) No exemplo de cálculo, deveria ser “Lucro: valor da venda (R$1220) – custo operacional da venda (R$10) – valor da compra (R$1000) – taxas (R$10).” Observe que deve ser – taxas e não + taxas como no texto, totalizando R$200 de lucro tributável e não R220.

      São erros graves…

      Responder
    • Ricardo 4 de julho de 2023

      Eu passei a declarar o IR desde 2021, antes era isento.
      Em Dezembro do mesmo ano comecei a investir.
      Em 2022 eu comprei e vendi alguns FIIs, mas nunca paguei DARF!
      Agora, em 07/2023 oq eu posso fazer para corrigir essa situação?

      Responder