FIIs 30 anos: Cenário para ‘FIIs de tijolos’ é de crescimento, com cotas ainda baratas

A expectativa diante do corte da taxa básica de juros (Selic) pelo Banco Central aqueceu novamente o mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) de ‘tijolo’, no que promete ser um longo ciclo de retomada após a pandemia e a crise econômica recente.

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Neste momento, os analistas dizem haver uma oportunidade de entrada, pois os valores das cotas seguem descontados, ou seja, abaixo do verdadeiro valor de mercado, ou em outras palavras, baratos.

Para ficar claro, os fundos imobiliários podem ser divididos em duas classes: FIIs de tijolo e FIIs de papel. Os de tijolo investem seu capital em ativos tangíveis e construídos, como prédios comerciais, galpões logísticos, shoppings centers, hotéis e residenciais.

Já os FIIs de papel, como são popularmente conhecidos esses fundos de recebíveis, investem em ativos de renda fixa relacionados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH).

Cada modalidade tem seus riscos e benefícios específicos, mas em um cenário como foi o da pandemia, os fundos de tijolos foram muito mais prejudicados, sofrendo com o aumento no número de escritórios vazios e o arrefecimento do setor.

Passada a pandemia, como fica então o cenário? Para saber mais, confira a seguir e ao longo deste mês, conteúdos do Suno Notícias e nos demais canais do Grupo Suno dedicados às três décadas dos FIIs e patrocinados por IridiumFatorTG Core, RECGuardian e XP Asset.

Próximos ao cenário ideal para ‘FIIs de tijolo’?

O sócio e gestor do fundo de crédito da Cy. Capital, Danny Gampel, explica que com a taxa de juros elevada, o mercado imobiliário perde atratividade, causando queda no valor das cotas e maior vacância física, que faz os investidores migrarem para renda fixa atrelada à Selic ou à inflação.

“Neste retorno após a pandemia, alguns lugares têm vacância praticamente zero, como a região da Faria Lima, rica em lajes corporativas, então estamos chegando a um cenário ideal, que é o de mercado aquecido e de queda na taxa de juros, esse cenário traz de volta retornos interessantes”, afirmou.

Ainda segundo Gampel, os FIIs tijolos terão uma longa trajetória de crescimento nos próximos meses e anos. Para ele, os preços estão baixos e os retornos tendem a ficar mais interessantes.

Para o analista da Warren, Bruno Viveiros, a melhora macroeconômica era o gatilho necessário para o mercado começar a responder positivamente, especialmente quando observamos a curva de juros caindo nos contratos de longo prazo.

“As medidas macroeconômicas de responsabilidade fiscal, além da manutenção da meta de inflação mostram um bom grau de estabilidade monetária por parte do governo”, avaliou.

Segundo ele, os fundos imobiliários agora estão conseguindo emitir cotas com valores maiores, aumentando as captações, e em breve as remunerações.

Dividendos dos FIIs de tijolo

De acordo com relatório da XP Investimentos, os 15 principais fundos imobiliários de tijolo seguem entregando “bons” dividendos, que já superam em 15% o valor que era pago antes da pandemia.

Esta melhora da economia impulsiona os ativos que são vinculados à logística e ao segmento corporativo, além de projetar avanços no setor de varejo, especialmente nos fundos com ativos de qualidade e bem localizados.

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Outros fundos imobiliários que podem se beneficiar da retomada da ocupação são os de lajes corporativas com localizações secundárias, bem como os fundos de shopping, que vêm recuperando a geração de receita após sofrerem durante o período de pandemia.

Para ajudar a escolher os melhores FIIs, o analista da Warren diz que o momento é de consolidação dos fundos de lajes corporativas e de shoppings, que tendem a ter um crescimento um pouco menor do que outros segmentos.

Ele também indica que o investidor examine antes de tudo a gestora, o histórico de pagamentos e os ativos do portfólio, antes de efetuar um investimento. Segundo ele, olhar para a taxa de rendimento só em um segundo momento.

“Nos fundos de logística, olhar para a localização, se os ativos estão perto de grandes cidades, assim como para lajes corporativas deve-se pesquisar a região onde se concentram os imóveis e a economia local. Olhar direto para o dividend yield pode trazer uma impressão errônea ou distorcida”, recomendou.

FIIs de tijolo se mostram resilientes

Sendo qual for o modelo de ativos a se escolher, os analistas apontam que a categoria de fundo tijolo é resiliente por oferecer as vantagens como isenção de Imposto de Renda, dividendos mensais, investimentos mais simples, menos burocracia e amplo leque para diversificação.

Como dica, Gampel, da Cy., diz que procura nos fundos ativos que não sejam um “AAA” mas que estejam em regiões de baixa vacância, do que ativos “AAA” com localização pior. “O retorno é mais garantido”, diz.

Olhando para os próximos 30 anos, os analistas acreditam que este mercado tem um imenso caminho para percorrer – e crescer – além de haver diversas oportunidades futuras de investimentos que ainda não estão disponíveis ou que são incipientes.

“Uma hipótese apenas, pode ser que um dia seja liberada a operação de cassinos no Brasil, e porque não investir em um fundo de cassinos?”, apontou Viveiros.

Mês temático do Grupo Suno

Quer saber mais? Acompanhe o Suno Notícias nesta semana temática sobre fundos imobiliários, neste link.

O Grupo Suno dedicará o mês de julho para comemorar os 30 anos dos FIIs, com patrocínio de patrocinados por Iridium, Fator, TG Core, REC, Guardian e XP Asset. Por meio de vários canais (redes sociais, notícias, vídeos, lives e conteúdos por e-mail), vamos levar informações sobre tudo que precisa saber sobre essa classe de investimento.

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Allan Ravagnani

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