Capitânia: Indústria de fundos imobiliários pode dobrar em 1 ano

Capitânia: Indústria de fundos imobiliários pode dobrar em 1 ano
imóveis

O crescimento do mercado de fundos imobiliários é notável. Especialistas estimam que a indústria pode atingir 2 milhões de investidores em pouco tempo. Para a gestora Capitânia, se o Brasil tiver um ano estável com juro baixo, esse patamar será atingido em apenas um ano.

A gestora, que é focada especificamente em crédito privado e fundos imobiliários, tem aproximadamente R$ 10 bilhões sob gestão.

Com quase 18 anos de estrada no mercado financeiro, a Capitânia enxerga em suas áreas de atuação, junto à mudança no mundo dos investimentos no Brasil, a oportunidade de crescer “em duas ou três vezes” seu próprio tamanho.

A empresa diz que cresceu 25% no ano passado, substituindo dinheiro de curto prazo pelo de longo prazo. Dentre as oportunidades no mercado, compram fundos de lajes corporativas “de olhos fechados” se comparados aos galpões logísticos.

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As mudanças trazidas pela pandemia do novo coronavírus (Covid-19), para eles, não implica em um “novo normal”. No caso dos shopping centers, por exemplo, é uma questão “meramente sanitária” para que o movimento volte.

Confira os principais trechos da conversa do SUNO Notícias com Caio de Souza Conca, responsável pela área de investimentos imobiliários, e Arturo Profili, líder da área de crédito privado da Capitânia.

Caio de Souza Conca e Arturo Profili, sócios da Capitânia.

O mercado tem dito que o número de investidores em fundos imobiliários pode atingir 2 milhões em pouco tempo. Como vocês têm visto esse movimento? Acreditam que é um reflexo da queda da Selic, busca por yield ou é uma tendência definitiva?

São vários fatores simultâneos. Observamos um claro amadurecimento da indústria, sobretudo por já ter passado por vários ciclos.

Primeiramente, tínhamos os fundos com imóveis de gestão passiva, os monoativos; migramos para uma onda de gestão ativa; e já pegou um ciclo de taxa de juros alta no Brasil. Estamos em uma evolução normal.

O número de 2 milhões de investidores deve ser atingido relativamente rápido. O crescimento está vindo de forma muito acelerada, com o principal motor sendo o juro baixo. Quando o investidor médio vê que a poupança não protege o valor do dinheiro no tempo ele liga o alerta.

Os fundos imobiliários são uma excelente porta de entrada para os investidores. É algo mais fácil de entender.

FII - número de investidores pode dobrar, diz Capitania
Boletim da B3 sobre FII (janeiro de 2021)

Recentemente, bancos têm elevado as previsões para o patamar no fim do ano. Um processo inverso, de ciclo de alta dos juros, pode frear o crescimento da indústria de FIIs?

Sinceramente, acredito que não mude nada. Não estamos falando de um cenário em que a taxa de juros irá para os 15% novamente, mas talvez somente até os 5% ou 6%. Esse processo não irá inviabilizar a indústria de fundos imobiliários.

Esse mercado só não cresceu mais rápido pois ainda não tivemos um ano de estabilidade com o juro baixo. Quando estávamos para experimentar esse ano, chegou o coronavírus, que por sua vez intensificou a questão fiscal e a política.

Em um período de estabilidade, mesmo com a Selic a 5%, a indústria de fundos imobiliários pode dobrar em um ano. Se pegarmos a quantidade de imóveis que estão dentro dos fundos imobiliários contra os que estão fora, existe potencial para o mercado ser cinco vezes o tamanho que é hoje.

Pensando pelo ponto de vista dos investidores que possuem ações em Bolsa, não há por que não ter parte da carteira em fundos imobiliários. Existe uma questão de cultura do País que está mudando rapidamente.

Muita gente está chegando na Bolsa agora. Dos novos, poucos pegaram o caos que foi o mercado no primeiro semestre do ano passado. Como que a Capitânia lidou com a crise durante 2020?

Nos primeiros meses da crise, nós perdemos capital com os pedidos de resgate nos fundos de curto prazo, de liquidez diária e D+45.

Esses fundos perderam cerca de 40% do tamanho – tínhamos pouco mais de R$ 1 bilhão no início do ano e chegamos a ter entre R$ 600 milhões e R$ 700 milhões na soma. No entanto, pela estrutura do nosso passivo, na média sofremos muito menos que a indústria.

No entanto, por termos um passivo bem diversificado, o ano foi positivo. A Capitânia cresceu aproximadamente 25% em 2020. Saímos de R$ 7 bilhões para R$ 9,5 bilhões.

Basicamente, trocamos dinheiro de curto prazo para capital de longo prazo, o que é ótimo para a sustentabilidade da própria empresa.

No dia a dia, o que fizemos no auge da crise foi tentar comprar ativos no mercado secundário a preços bons. Após isso, aderimos algumas emissões de cotas de fundos.

Já para o final do ano, o mercado de capitais foi normalizado e retomamos nossas atividades rotineiras – de buscar oportunidades de aportar capital nas quatro áreas focais.

Hoje, diferentemente da maior parte das gestoras do Brasil, temos bastante capital alocado em NTN-B, ou seja, nos protegemos da inflação.

Temos pouquíssimo dinheiro no CDI, mesmo com a perspectiva de alta da Selic nos próximos 12 meses. A nossa carteira atualmente está no melhor patamar da história, bem construída e bem líquida.

Com a pandemia, é dito que chegou um “novo normal” na sociedade. O mercado de trabalho mudou, e os fundos de lajes corporativas foram muito pressionadas na Bolsa – diferentemente dos galpões logísticos. A realidade chegou para ficar?

Sinceramente, nós ainda não vimos “novo normal” nenhum. Esse aumento de vacância em lajes corporativas, saindo de 14% de área vaga para 18%, ele ocorre mais em função das alterações nas empresas. Muitas mudaram de tamanho, demitiram ou contrataram muito etc.

Estamos bem próximos dos gestores, e pelo que percebemos ainda não houve uma mudança permanente de hábitos de trabalho. A flexibilidade, sim, veio para ficar, mas isso não implica em devolução de área. Ainda não temos mudanças permanentes.

O fato é que a atividade econômica em queda e a escalada do desemprego impacta diretamente na tomada de decisão das empresas, é economia real na veia. Nesse primeiro momento, esse é a maior influência. No entanto, o preço dos ativos se ajusta a esse panorama.

Se precisássemos comprar fundos de lajes corporativas ou de galpões, hoje, compramos lajes de olhos fechados.

Os fundos de logística, justamente por terem andado muito na frente, têm pouco upside. Além disso, dentre todos os grandes setores do segmento imobiliário, é o mais fácil de ser replicado, não tem barreira de entrada e ainda existe muita área disponível no Brasil.

Em quatro anos, a oferta de galpões vai mais do que dobrar. Não sabemos se todo o avanço do e-commerce no País será o suficiente para absorver e rentabilizar toda essa área. O mercado de lajes é mais racional.

Os fundos de shopping centers, que também sofreram bastante na Bolsa, ameaçavam retomar o crescimento e agora, com novas restrições, voltaram a cair. Qual é a ideia para o setor?

Nossa visão para o setor é a mesma – e ainda acho que os shopping centers devem voltar antes das lajes. O impacto atual é meramente sanitário: se todos estivéssemos vacinados e os shoppings fossem abrir amanhã, possivelmente eles estariam cheios.

A despeito da renda disponível mais enxuta, mas pessoas não vão deixar de ir a shoppings.

Entendemos que o setor já vem se preparando há uma década para a transformação tecnológica e de comércio digital. Antes, antes íamos aos shoppings e só existiam varejistas do mundo físico e praça de alimentação, hoje já não é mais assim.

Dentro de um horizonte de dois a três anos, os fundos do setor tendem a performar bem.

Quais são os produtos da Capitânia e quais estratégicas a casa, tanto no universo imobiliário como de crédito privado?

O pilar da Capitânia é ter produtos preenchidos por quatro áreas diferentes: debêntures, CRIs, FDICs e cesta de fundos imobiliários. Ao longo do tempo, nossa carteira atuará sobre essas áreas, além do caixa em LFT.

Porém, cada produto tem sua ênfase. Os ativos em Bolsa são preenchidos por CRIs e fundos imobiliários. Já no âmbito dos produtos não listados, dividimos as atenções em fundos de pensão, investimentos previdenciários e especiais, voltados para a área private.

A estratégia é fixa desde o início da casa. Nossa atividade é ir garimpando as oportunidades dentro dessas áreas para ir preenchendo cada lacuna dos fundos.

Anualmente, nós compramos de forma líquida R$ 2,5 bilhões dos ativos citados. Isso preenche a formação de caixa dos fundos e nosso crescimento.

Aproximadamente metade do time de gestão é focada no mercado imobiliário, e a outra metade fica com a análise de ativos “não imobiliários”, voltada mais ao crédito privado.

Em resumo, todos os produtos que temos possuem posição em aproximadamente 200 ativos, dado que entramos em cinco ou seis coisas novas todos os meses.

Somos apenas a gestora, interferimos no desenho de todas as nossas transações, mas não somos os estruturadores e os originadores dos processos de compra. Não somos verticalizados, nem queremos ser. Queremos escalar o que fazemos hoje, talvez em duas ou três vezes.

O nosso objetivo, sobretudo, é crescer dento do ambiente dos fundos fechados (com maior prazo de resgate), como o fundo de fundos imobiliários, somando valor aos investidores pessoas físicas.

Quais são os fundos listados em Bolsa, e os de maior acesso às pessoas físicas?

Nossos fundos listados são o CPTS11, de CRI, CPFF11, nosso fundo de fundos, e o CPTI, de debêntures de infraestrutura. Dentre os não listados temos o Capitânia Premium, embora seja mais sofisticado tem o foco no varejo, e é D+45.

Já no mundo de previdência temos o Credprevidência, que é um fundo de crédito de baixo e médio risco.

Como o mercado de crédito privado tem se desenvolvido no Brasil? Ele segue a tendência do crescimento dos investimentos em Bolsa ou a moda do momento é apenas comprar ações?

Se observarmos o segundo semestre de 2020, o mercado de crédito, sobretudo os fundos de D+0 até D+90, sofreram bastante. Essa indústria teve resgate de R$ 35 bilhões a R$ 50 bilhões, dependendo da ótica de análise. Eles reduziram 30% do tamanho com uma aversão ao risco de crédito.

Muito desse movimento pôde ser constatado como rotatividade dos investimentos, partindo para Bolsa e fundos multimercado. De qualquer forma, esse mercado ainda tem um tamanho relevante, aproximadamente R$ 400 bilhões.

A indústria de crédito privado tem ficado mais democrática ao longo dos anos, e a Capitânia não acredita que os investimentos em Bolsa sejam a única direção das pessoas físicas. O mercado de capitais está mudando, gradativamente, para ser um provedor de dinheiro de longo prazo, mais diversificado e com mais opções.

Jader Lazarini

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