O guia definitivo de fundos imobiliários

por Tiago Reis 15/03/2017 11:19

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Fundos imobiliários são fundos de investimento fechados e sem resgate possível (mas que o investidor pode vender suas cotas), constituídos por um administrador, que tem como objetivo principal investir em ativos imobiliários, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais, sedes empresariais, imóveis de varejo, imóveis residenciais e títulos de dívida imobiliária, tais como LCI e CRI.

Para ser estruturado, o administrador contrata instituições financeiras e lança o fundo junto à BMF&Bovespa, vendendo-o em inúmeras cotas para os investidores, através de uma Oferta Pública.

Com os recursos arrecadados o fundo faz a aquisição dos imóveis-alvo do fundo (ou títulos de lastro imobiliário), que podem ser vários ou apenas um, podendo ser 100% de um prédio, vários prédios diferentes ou apenas algumas salas comerciais, e isso dependerá da estratégia de cada fundo.

Os investidores depois de entrarem na oferta primária, ou após comprarem cotas no mercado secundário, passam a ser então cotistas dos fundos imobiliários, se tornando efetivamente sócios e dessa forma fazem jus aos resultados destes empreendimentos, que normalmente são lucros obtidos com o aluguel das explorações de lajes comerciais, espaços comerciais, lojas de shoppings, etc.

Os fundos imobiliários também podem estar no segmento de desenvolvimento imobiliário e dessa forma construir e vender imóveis, repassando os lucros aos investidores, ou dívidas imobiliárias, recebendo juros e correção monetária dos ativos investidos.

Cada fundo tem um perfil e é importante o investidor conhecer bem e definir o perfil que mais lhe agrada antes de investir.

VANTAGENS DE SE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Uma grande vantagem dos fundos imobiliários é que possibilitam o pequeno investidor a participar dos resultados de um empreendimento que seria inviável de se investir diretamente e sozinho, já que o valor seria bastante elevado. Talvez o investidor teria de desembolsar milhões para adquirir lajes corporativas, ou para adquirir uma participação em um Shopping Center.

Nos fundos imobiliários o investidor consegue se tornar sócio de um empreendimento, ou vários empreendimentos, com pouco dinheiro. Existem fundos negociados na bolsa de valores que possuem em suas carteiras dezenas de salas e lajes corporativas e as cotas  custam em bolsa menos de R$ 2,00, dessa forma, tornando o investimento bastante acessível a qualquer um.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é que eles também usufruem de isenção de imposto de renda nos rendimentos mensais para pessoa física, desde que o investidor não detenha mais de 10% do fundo individualmente. Infelizmente a isenção é apenas para os rendimentos e caso o investidor deseje vender suas cotas terá de pagar imposto de renda com a alíquota de 20%.

Aconselha-se, portanto, que os investidores de fundos imobiliários evitem a movimentação excessiva da carteira, para não ter de pagar tantos impostos ou custos com corretagens, etc.

A isenção dos rendimentos torna os Fundos imobiliários um produto fantástico, já que entrega ao investidor uma rentabilidade atrativa, uma renda mensal constante líquida de imposto de renda e o coloca em vantagem sobre vários outros instrumentos de investimento.

Um ponto bastante interessante e que pode fazer toda a diferença no longo prazo que é possibilitado ao investidor nos fundos imobiliários é o reinvestimento de dividendos, permitindo ao investidor adquirir mais cotas de um ou outro fundo logo após o recebimento de seus rendimentos mensais. Enquanto num investimento direto em imóveis físicos os aluguéis não são nem de perto suficientes para adqurir um novo imóvel, nos Fundos Imobiliários um investidor que recebe R$ 20,00 mensais já é capaz de reinvestir este valor na compra de mais cotas, ou seja, na aquisição de mais participações nos empreendimentos.

RENDA MENSAL

Os fundos imobiliários são fantásticos instrumentos para quem quer gerar renda. Como os fundos por legislação são obrigados a distribuir no mínimo 95% de seus resultados semestrais, os fundos naturalmente acabam tendo um Dividend Yield bastante interessante, maior que a grande parte das ações e que o investimento diretamente em imóveis.

Enquanto empresas na bolsa de valores podem pagar 25% dos seus lucros aos acionistas, caso determinem em assembléia ou por ordem dos controladores, os fundos imobiliários sempre irão pagar 95% dos seus lucros. Quando comparamos também com o investimento em imóvel físico diretamente, os Fundos imobiliários levam a melhor, já que os aluguéis recebidos de imóveis no investimento direto e individual podem ser tributados (dependendo da faixa de renda do investidor) e, em média, entregam um retorno anual bruto de menos de 5% ao ano, enquanto existem inúmeras opções de fundos imobiliários pagando mais de 7 ou 8% ao ano.

Além do mais, como a renda é paga mensalmente na maioria dos fundos, o investidor que deseja complementar sua renda mensal ou mesmo formar sua carteira previdenciaria, poderá adquirir cotas de fundos imobiliários com este intuito. O investimento em Fundos Imobiliários não exclui o investimento em ações, e ambos se complementam. Estruturando uma carteira previdenciaria com Fundos Imobiliários e ações de boas empresas, o investidor só tem a ganhar.

MENOR VOLATILIDADE E MAIOR SEGURANÇA

Naturalmente por se tratarem de imóveis, os fundos imobiliários são menos voláteis que ações por exemplo, e também são bem menos expostos à riscos de perda total do capital.

Enquanto a ação de uma empresa que passou a apresentar péssimos resultados e agora está entregando prejuízos em seus balanços, pode cair sem parar, em alguns casos sofrendo quedas de mais de 95 ou 99%, os fundos imobiliários por se tratarem de empreendimentos sem alavancagem e sem a complexidade de uma empresa, se comportam no geral de forma bem mais estável que ações e outros ativos de renda variável.

Mesmo um fundo que acabe sofrendo com uma vacância relevante pela saída de um grande inquilino, e esse fundo passe agora a não ter rendimento nenhum, dificilmente as cotas desse ativo vão chegar a desvalorizar mais de 70 ou 80% como no caso de ações de empresas que passam por problemas, afinal, o imóvel continuará lá, intacto e se valorizando no longo prazo, ao contrário de uma empresa que pode ir de fato à falência.

Perceba no exemplo acima um Fundo Imobiliário que encontrou sérios problemas desde seu lançamento em bolsa, e que para encontrar um inquilino teve de oferecer uma carência de 2 anos. Este fundo mesmo com todos estes problemas e situações adversas está entregando um retorno positivo em geral. No mesmo gráfico (na linha vermelha) vemos as ações da PDG, empresa de incorporação que recentemente entrou em Recuperação Judícial. Note como o gráfico do Fundo imobiliário termina a série ainda no campo positivo, enquanto as ações da PDG praticamente foram para zero.

O investidor que hipotéticamente resolveu investir R$ 10.000,00 no Fundo Imobiliário CEOC11B ao final de 2012, caso reinvestisse os dividendos durante este período, teria hoje cerca de R$ 11.000,00. Se o mesmo investidor tivesse comprado ações da PDG, teria hoje cerca de R$ 200,00.

Além do mais, como os fundos imobiliários são ativos que geram um substancial fluxo de caixa ao investidor, mesmo que um determinado fundo venha a se desvalorizar de forma relevante, quando analisamos todos os rendimentos que este fundo já tenha pago, dificilmente o investidor sairá com um prejuízo muito grande, mesmo vendendo por um preço muito baixo.

ELEVADOS RETORNOS

Embora tenham menor volatilidade, paguem altas parcelas de seus rsultados e sejam mais focados para o investidor que quer obter renda, os fundos imobiliários ainda assim entregam ótimos retornos históricos no longo prazo.

Os fundos mais antigos apresentam um excelente retorno histórico:

Nos exemplos acima podemos notar que os fundos conseguiram entregar um retorno superior a 500% em pouco mais de 10 anos. Um retorno muito acima do CDI e do Ibovespa.

Além do mais, como já falamos, reinvestir os dividendos é uma ótima forma de turbinar seu retorno total, visto que o reinvestimento de dividendos potencializa e muito o retorno total do investimento. O reinvestimento de dividendos possibilita o efeito de juros compostos, e este efeito pode fazer toda a diferença no investimento de longo prazo.

RISCOS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Não existe investimento livre de risco, mesmo a caderneta de poupaça possui riscos caso o sistema venha a colapsar, e etc, e com os Fundos Imobiliários não seria diferente. Por mais que sejam investimentos com lastro em imóveis, e mais conservadores que o investimento em ações, por exemplo, eles também estão vulneráveis à alguns riscos, veja os principais deles:

OSCILAÇÕES DAS COTAS EM BOLSA

Primeiramente é fundamental que o investidor antes de adquirir cotas de um determinado fundo imobiliário, entenda bem onde está investindo seu dinheiro, reconhecendo se esse tipo de investimento faz parte do seu perfil, se está disposto a ver o capital flutuar, e por vezes verificar seu patrimônio sofrendo oscilações negativas (muito comum em alguns momentos).

Apesar de serem de fato um investimento indireto em imóveis, as cotas dos fundos imobiliários sofrem oscilações de acordo com as movimentações dos investidores diariamente na bolsa de valores. Portanto, se você é um investidor que não tolera riscos e não aceita ver seu patrimônio oscilar negativamente, o fundo imobiliário não é o investimento ideal para você.

VACÂNCIA E INADIMPLÊNCIA

Os fundos imobiliários por serem proprietários de imóveis para aluguel, podem sofrer com vacâncias, inadimplências e outros eventos similares, nestes momentos o investidor deve estar ciente que o fundo pode ter seus rendimentos reduzidos e até mesmo zerados. Assim como um proprietário de imóvel que investe para alugar e corre o risco de seu inquilino rescindir o contrato, o fundo imobiliário também sofre o mesmo risco.

O inquilino também pode atrasar seu pagamento de aluguel ou simplesmente não pagar, e caberá ao fundo tomar as medidas necessárias, como acionar o seguro fiança, caução ou ajuizar ação de despejo se necessário.

Os fundos de recebíveis imobiliários também sofrem com o risco de inadimplência, neste caso o administrador deverá executar as garantias que servem de lastro aos ativos investidos por esta classe de fundos.

Dessa forma, é recomendado que o investidor diversifique seus investimentos dentre os fundos imobiliários, escolhendo classes de fundos diferentes, com fundos mono-ativos (que possuem um imóvel ou um empreendimento), fundos de lajes corporativas diversificadas (que possuem vários imóveis), shoppings, hospitais, fundos de faculdades, títulos de dívida, etc.

Desta forma, o risco de sofrer com vacâncias é amenizado e uma vacância de um imóvel ou fundo em si, não trará impacto tão significativo nos seus rendimentos mensais.

CATÁSTROFES OU DEPREDAÇÕES

Os imóveis dos fundos imobiliários não estão imunes a desastres naturais que porventura venham a ocorrer, ou mesmo depredações por parte de terceiros. Não são todos os fundos que têm seguros para cobrir todos os prejuízos destes eventos raros.

RISCOS RELATIVOS A TRIBUTAÇÃO

Hoje os fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, porém, não podemos afirmar e garantir que essa isenção tributária permanecerá para sempre.

Ao final de 2015 o mercado de Fundos imobiliários sofreu um susto quando tentou-se passar no Congresso/Senado um projeto de lei que tributava inúmeros investimentos, dentre eles os fundos imobiliários. Felizmente o projeto não avançou e os fundos prosseguem isentos. Mas nada impede que a voracidade arrecadatória permanente do Estado no Brasil volte-se novamente contra os fundos imobiliários.

ONDE E COMO OBTER INFORMAÇÕES DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

É imprescindível que o investidor entenda e conheça bem onde está investindo, e a melhor forma do investidor obter este conhecimento é se informando através dos relatórios mensais e informes mensais dos FIIs disponibilizados mensalmente pelos gestores. Preparamos dentro deste guia um pequeno tutorial de como obter as informações mais importantes dos Fundos Imobiliários

Veja abaixo um passo a passo simples de como acessar os relatórios mensais e obter as principais informações de um Fundo Imobiliário

As informações mais relevantes sobre os fundos estão disponíveis na área de fundos imobiliários no site da BMF&Bovespa e nessa página podemos ter acesso aos relatórios de todos fundos imobiliários, para entender melhor quais seus imóveis investidos, inquilinos e etc.

Depois de acessar a página de FIIs da BMF&Bovespa, devemos selecionar nosso fii desejado, no nosso exemplo, iremos procurar pelos relatórios do HGJH11.

Após procurar por HGJH11 na lista (Aperte CTRL+F para facilitar a busca) e entrar na página do FII no site da Bovespa, iremos clicar em ‘Informações Relevantes’, conforme imagem abaixo

Após entrar em Informações relevantes, vamos clicar em “Relatórios”

Depois de clicar na aba Relatórios, teremos acesso a todos os relatórios já divulgados pelo fundo historicamente. Caso queira consultar relatórios mais antigos, basta entrar na aba que informa o ano e escolher o ano desejado. Para exemplificar, vamos acessar o último relatório disponível do fundo HGJH, ou seja, o relatório de fevereiro

Após clicar, será feito o download automático do relatório. Basta então abrí-lo e acessá-lo. Os relatórios contém inúmeras informações sobre os fundos, desde a vacância, novidades sobre prospecções, novos inquilinos até dados contábeis com demonstrações financeiras e de fluxo de caixa.

Veja o exemplo de um relatório mensal divulgado pelo gestor:

Destacado no círculo vermelho está a mini-dre, que são as demonstrações financeiras do fundo que são divulgadas mensalmente. Perceba que no mês de Fevereiro o rendimento distribuído por cota de HGJH foi de R$ 7,50, e que o resultado obtido em 2017 foi de R$ 2.367.950,00, levemente abaixo do resultado distribuído aos cotistas.

Também no relatório você poderá verificar dados sobre a liquidez do fundo, o seu valor de mercado, número de cotas, taxas de administração e etc. Aprendendo a acessar os relatórios e a entendendo-os, o investidor já estará bastante preparado para investir em Fundos imobiliários. Lembre-se que o conhecimento e os estudos são sempre os ativos mais importantes.

COMO AVALIAR E ESCOLHER UM FUNDO IMOBILIÁRIO PARA INVESTIR?

Em geral um fundo imobiliário interessante e bom é aquele que tem um imóvel que possui uma vacância histórica baixa, que tenha um preço competitivo, bem localizado, e algum diferencial (estacionamento, padrão construtivo, tecnologias, facilidade de acesso, etc).

Porém, apenas ser um bom prédio não garante o sucesso do investidor, e é importante o investidor analisar o valor das cotas, verificar o valor do m² no preço atual da cota, os valores dos aluguéis praticados e o dividend yield do fundo.

É recomendado ao investidor ter cautela ao comprar um fundo que tenha se valorizado muito recentemente e esteja com um valuation pouco atrativo e baixo dividend yield, pois por melhor que seja o imóvel, o retorno pode acabar sendo pífio e as cotações acabarem caindo de forma relevante.

COMO INVESTIR?

Agora que já mostramos o que são os Fundos Imobiliários, os seus riscos e como obter informações, vamos aprender a pôr a ‘mão na massa’ e investir.

Afinal, como comprar cotas de um fundo e se tornar cotista?

Para investir em fundos imobiliários o investidor deverá procurar uma corretora de valores credenciada junto à CVM que esteja regularizada e apta a negociar títulos de valores mobiliários (como os fundos imobiliários) e abrir uma conta. Normalmente o processo é rápido e exige apenas o envio de documentações, por vezes virtualmente.

Após criada a conta, o investidor deverá transferir os recursos na conta dessa corretora de acordo com instruções da própria instituição, para isso entre em contato com o atendimento de sua corretora e se informe.

Com os recursos depositados o investidor deverá acessar o home broker, que é uma plataforma de negociações de ativos (ações, fundos e etc) e escolher seu fundo desejado. Cada fundo possui um código e, portanto, pode confundir um tanto o investidor, dessa forma é recomendável que o investidor acesse o site da bmfbovespa na área de fundos imobiliários e pesquise sobre os fundos.

Após ter decidido qual fundo investir, o investidor deve digitar o ticker (código de negociação em bolsa de cada fundo) e escolher o número de cotas que quer adquirir, avaliar o preço e enviar a ordem. Após executada a compra, o investidor passa a ser oficialmente cotista desse fundo, e terá direito a participar mensalmente de seus resultados, valores estes que serão depositados na própria conta do investidor. O processo de comprar um fundo imobiliário é o mesmo que comprar uma ação.