O que esperar do BCFF11 e outros fundos imobiliários sem o ‘fantasma’ da tributação? Descubra

O que esperar do BCFF11 e outros fundos imobiliários sem o ‘fantasma’ da tributação? Descubra
Fundos imobiliários. Foto: Jason Goh, por Pixabay

Há cerca de um mês a atenção dos investidores se voltou para a proposta da reforma tributária.  O projeto chegou a incluir a retirada da isenção de imposto de renda sobre os rendimentos de fundos imobiliários, mas o relator, Celso Sabino (PSDB-PA), logo anunciou que iria manter a desobrigação.

Quando a taxação dos rendimentos de fundos imobiliários foi anunciada, o IFIX, principl índice de FIIs da B3, recuou 2%, no pior dia do ano. Mas essa perda foi quase recuperada, já que o indicador subiu 1,30%, em um dos melhores pregões de 2021 — justamente quando o relator tirou esse ponto da proposta da reforma tributária.

O que se espera agora dos FIIs? O que ocorrerá, por exemplo, com o BCFF11, um dos maiores fundos da Bolsa de Valores de São Paulo? Consultamos analistas para entender o quadro daqui em diante.

Antes de tudo, é preciso fazer uma ressalva. Marcos Correa, especialista em FIIs na Suno Research, acredita que no curto prazo o fantasma da tributação deve deixar de assombrar os investidores, mas lembra que a tributação pode até voltar.

É o que sustenta também Jacinto Pedro, especialista em FIIs do Funds Explorer: até a reforma tributária chegar ao plenário do Congresso Nacional para a votação definitiva, o projeto de tributação de rendimentos de FIIs corre risco de ser, mais uma vez, modificado. Pedro pondera que os investidores devem, portanto, comemorar a isenção fiscal, mas “ainda com os pés no chão”.

Emissões de cotas podem voltar com mais força

Enquanto a isenção se mantiver como uma das vantagens dos fundos imobiliários, Correa entende que as emissões de cotas devem retornar “talvez até com mais força”.

No início da pandemia, houve uma queda no número de captações, mas o mercado foi aos poucos voltando a patamares anteriores à crise sanitária — até que a possível tributação fez investidores pisarem no freio.

Sem o medo da taxação de rendimentos, Correa prevê que os fundos farão muitas captações, ao passo que o número de investidores em fundos imobiliários deve crescer também.

Ao final de junho desse ano, de acordo com o boletim da B3, o número de investidores em FIIs era de 1,404 milhão, a maioria pessoas física.

Número de investidores em FIIs. Foto: Reprodução Boletim B3
Número de investidores em FIIs. Foto: Reprodução Boletim B3

 

Participação por tipo de investidor. Foto: reprodução Boletim B3
Participação por tipo de investidor. Foto: reprodução Boletim B3

Por outro lado, o especialista da Suno Research pontua que a escalada da taxa Selic pode desacelerar um pouco o avanço no número de investidores.

Na avaliação de Jacinto, o setor deve focar agora no curto prazo, na recuperação da economia e na vacinação em massa contra a Covid-19. Nesse cenário, ele acredita que dois segmentos podem ter um “retorno interessante”: shoppings e escritórios.

BCFF11 e outros Fundos de Fundos Imobiliários: perspectivas

O pessimismo do mercado com o anúncio de uma possível taxação de rendimentos de FIIs fez o setor cair de forma generalizada. Uma categoria de mostrou ainda mais impactada: os Fundos de Fundos Imobiliários (Fofs).

Isso porque é difícil para os FoFs gerarem ganho com uma queda generalizada no mercado.

Mas, olhando sob outra perspectiva, a volatilidade do mercado poderia ser encarada de uma maneira positiva por Fundos de Fundos — que aproveitaram a queda generalizada para ir às compras.

Assim, como a aprovação da proposta da reforma tributária ainda não foi concluída, Jacinto lembra que talvez haja uma volatilidade interessante para os FoFs aproveitarem.

OS FoFs, vale lembrar, não ficaram isentos com a reforma. Muita empresas lutam na Justiça para ficarem livres do imposto sobre eles. Gestores desses ativos, porém, asseguram que não há impacto negativo para investidores com a tributação.

Se a tributação passar e o mercado reagir novamente com uma queda generalizada, seria criado um cenário muito punitivo para os FoFs, principalmente para aqueles que dependem mais de ganho de capital, do que de rendimentos.

Mas esse não é o caso, por exemplo, do FII BCFF11. Em maio deste ano, cerca de R$ 0,18 dos rendimentos por cota do BCFF11 foram referentes a ganho de capital (venda de cotas), enquanto R$ 0,47 correspondiam à renda de fundo imobiliário.

Composição do rendimento BCFF11. Foto: Reprodução relatório BCFF11
Composição do rendimento BCFF11. Foto: Reprodução relatório BCFF11

Otimismo e aumento dos ganhos com fundos imobiliários

Apesar disso, em seu relatório mais recente, o BCFF11 comemorou que o projeto de taxação de rendimentos de fundos imobiliários teve parecer contrário ao começar a tramitar no Congresso.

“O tema é bastante complexo e requer um profundo debate, principalmente sobre a neutralidade para a carga tributária. Em um dos pontos marcantes da proposta enviada pelo Ministério da Economia se destacou a intenção de tributação dos rendimentos às pessoas físicas em 15% e a redução da alíquota de tributação do ganho de capital na alienação de cotas de outros fundos imobiliários, de 20% para 15%”, diz o documento.

“Felizmente, o Projeto de Lei passou por amplo debate e em sua versão mais recente foi contemplada a manutenção dos termos como eram anteriormente, sem mudanças substanciais portanto ao contexto operacional de um FII pulverizado tradicional”, acrescenta o relatório.

A não taxação de rendimentos pode ser positiva para o BCFF11: se o mercado voltar a crescer com o otimismo dos investidores, ele conseguirá girar seus ganhos.

Em seu relatório mais recente, o fundo também se mostrou otimista com o processo de imunização e de recuperação econômica do mercado interno, “embora ainda cautelosos com indicadores macroeconômicos.”

Com o mercado voltando à normalidade, pode-se esperar que os fundos imobiliários de de lajes corporativas e shoppings voltem a respirar com tranquilidade e se recuperarem das turbulências que os afetaram com a chegada da pandemia. No entanto, o BCFF11 foi por outro caminho e diminuiu sua participação em FIIs de lajes corporativas em junho, ante maio.

Composição do portfólio em maio. Foto: Reprodução relatório BCFF11
Composição do portfólio em maio. Foto: Reprodução relatório BCFF11

Composição do portfólio em junho. Foto: Reprodução relatório BCFF11

Participação em CRIs e fundos de CRI

É possível observar ainda que o BCFF11 aumentou sua participação em CRIs e fundos de CRIs, na comparação mensal.

Na avaliação de Jacinto, há uma oportunidade para o setor de recebíveis, mas com cautela pois, segundo ele, muitos fundos desse tipo já estão com preços bastante elevados.

“Vejo fundos de fundos concentrando em setor de recebíveis e aumentando a posição em fundos de recebíveis imobiliários nas emissões”, explica o especialista.

Correa e Jacinto ainda avaliam que agora que o fantasma da tributação “está de folga” e o setor tende a crescer devido ao cenário atual, O número de emissões de cotas também pode aumentar, junto com o otimismo dos investidores. Como o BCFF11 é um dos mais procurados fundos da Bolsa de Valores, não está muito claro se ele terá ímpeto de crescer ainda mais nesse curto prazo.

Investir com cuidado em fundos imobiliários

Antes de qualquer investimento em fundos imobiliários como o BCFF11 é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência são movimentos estratégicos e prioritários. Os analistas da SUNO Research sempre reforçam que é necessário, antes, poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para aplicar ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.

Laura Moutinho

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