Setor de FIIs de galpões logísticos continua aquecido, mas há desafios. Como escolher ativos?

Com o avanço do e-commerce durante a pandemia, muitos gestores de fundos imobiliários viram oportunidades para aumentar investimentos nos fundos de tijolos, focados especificamente nos galpões logísticos.

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Mas esse quadro mudou para os grandes players do varejo de e-commerce, que agora passam por dificuldades, prejudicando os fundos desse segmento — o aluguel e venda desses galpões, como se sabe, impulsionam o setor. As ações de Magazine Luiza (MGLU3), Via (VIIA3) e Americanas (AMER3) já perderam 37,45%, 39,24% e 44,86%, respectivamente, no acumulado dos primeiros nove meses do ano.

Já a Shopee, que desenvolveu sua logística na operação brasileira, e a Amazon (AMZO34), estão colocando o pé no freio em algumas regiões, despertando dúvidas nos investidores sobre qual será a tendência do e-commerce daqui para frente e, consequentemente, refletindo como será a situação dos FIIs de galpões.

A Shopee, sediada em Singapura, está demitindo funcionários e fechando operações na América Latina, enquanto a Amazon decidiu adiar investimentos em logística na América do Norte.

De acordo com o sócio da Guardian Gestora, Guilherme Maziero, a queda das varejistas na bolsa de valores reflete a situação financeira atual bastante frágil do setor de uma forma geral.

“Mas o segmento tende a se recuperar no médio prazo, com o arrefecimento da inflação e queda dos juros, o que retomará o poder de consumo da população”, afirma.

Por outro lado, os fundos que estão alugando galpões para essas varejistas em formato de contratos atípicos devem sentir impacto no médio e longo prazo, quando chegar ao término dos contratos de locação. Pode resultar em eventual redução da ocupação destes grupos, segundo o sócio da Guardian. Se os fundos possuírem um contrato típico mais fraco, deve causar impacto nos rendimentos no curto prazo.

Caio Ventura, analista da Guide Investimentos lembra que nos últimos meses houve uma mudança de dinâmica entre FIIs de tijolos e de papéis, favorecida pelo movimento de desinflação no país, além de uma expectativa de continuidade dessa queda da inflação.

“O movimento reduz o gap de dividend yield entre as classes de ativos e, portanto, torna os fundos de tijolo mais interessantes dentro desse contexto macroeconômico local”, diz Ventura.

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Mercado de FIIs de galpões logísticos segue quente

No início da pandemia, com o aumento do e-commerce, o mercado percebeu que o segmento estava mais aquecido e muitos investidores decidiram entrar no fluxo. Bruno Viveiros, da Warren Investimentos, relembra que durante o período muitos FIIs estavam sendo inclusive emitidos dentro da estratégia de logística.

“Até a metade de 2021, a logística estava andando bem, mas vimos um preço sobre valor patrimonial médio acima de 10% no mercado, e nós não achávamos que o valor fazia sentido no longo prazo”, explicou.

Já em 2022, Viveiros observa que os ativos começaram a ficar mais próximos do que seria um “preço justo” do tijolo. Entretanto, a visão da Warren é de que ainda há mais espaço para cair, dependendo do ativo escolhido – especialmente os que não sofreram com o ciclo de juros.

Na visão do analista, o mercado se superaqueceu e pode ocorrer uma oferta ainda mais alta. “Isso é evidenciado principalmente pela aquisição do BTLG11 de dois FIIs (BLCP11 e VVPR11), que vieram mais alavancados”, disse. A oportunidade, diz ele, foi vista pelos administradores do BTLG11 e agora está se consolidando com os ativos.

Na ponta contrária, Maziero acredita que o setor continua favorecido, com altos níveis de atividade construtiva e taxa de vacância de apenas 9,7%, conforme dados do relatório Colliers do segundo trimestre de 2022.

“O nível de vacância de equilíbrio é entre 10 e 12%, ou seja, abaixo destes patamares existe pressão de subida de valores de locação, pelo lado dos proprietários locadores”, assinala.

Além disso, ele destaca que dos 752 mil metros quadrados entregues no segundo trimestre no Brasil aproximadamente 86% já foram entregues pré-locados.

A “preocupação” de Maziero é o grande desafio que os fundos de tijolo devem enfrentar daqui para frente, o que está relacionado ao custo de reposição dos galpões que foram entregues recentemente.

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“Como eles foram desenvolvidos em um cenário de pandemia e com custos de terreno, construção e de capital substancialmente mais altos, [os custos] vão implicar diretamente em valores de locação mais altos, o que pode inibir a demanda de potenciais locatários mais sensíveis a valores de locação”, afirmou.

Recomendações de FIIs de galpões

Na visão do banco Santander (SANB11), com a melhora de FIIs de tijolo de um modo geral, o banco sugeriu a compra de outros ativos vinculados à logística e ao segmento corporativo, projetando um avanço do setor de varejo e do segmento corporativo – especialmente para fundos com ativos de qualidade e bem localizados.

Veja mais FIIs recomendados pelo Santander:

Já para Bruno Viveiros, da Warren, seu “top 5” seriam BTLG11, HGLG11, XPLG11, VILG11 e BRCO11 (com gestora especializada em galpões logísticos).

“Todos têm começado a focar em desenvolvimento. Estão construindo. Normalmente, os FIIs contam com uma parcela do portfólio em construção, em desenvolvimento de algum imóvel, exceto pelo Bresco [BRCO11], que tem uma proposta mais específica”, explicou.

Os maiores FIIs que atuam neste setor são o Credit Suisse Logística (HGLG11) e XP Logística (XPLG11), com valor de mercado da ordem de R$ 4 bilhões e R$ 3 bilhões, respectivamente, cerca de 300.000 cotistas cada.

“Com relação aos FIIs de galpões logísticos que possuem maior distribuição de dividendos, podemos pontuar o Guardian Logística (GALG11), fundo da indústria que vem entregando dividend yield de 2 dígitos, considerando os últimos 12 meses. O Guardian Logística tem perspectiva de estabilidade dos dividendos até o final de 2022, com 100% dos imóveis locados, todos contratos atípicos (multa 100% do prazo remanescente) e 96% com empresas multinacionais de primeira linha”, diz Guilherme Maziero, sócio da Guardian Gestora.

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Victória Anhesini

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