FIIs 30 anos: maturidade e expectativas de forte expansão marcam cenário para fundos imobiliários

A indústria de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) completou 30 anos em junho, com um salto de 30% no número de investidores no último ano, totalizando 2,16 milhões em maio de 2023.

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Hoje, esses investidores estão divididos em 823 fundos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), sendo eles 60% do número total de pessoas que investem no setor imobiliário no geral (FIIs, ETF de FII, CRI e LCI), segundo dados a B3.

Entre os analistas do mercado paira uma nítida percepção de crescimento do segmento para o futuro próximo, dada a expectativa de melhora macroeconômica e diante do ciclo de cortes da taxa básica de juros, a Selic, que irá destravar investimentos.

“O Brasil trazendo a inflação e os juros para níveis de países desenvolvidos, vai fazer com que os FIIs ganhem cada vez mais espaço no mercado de capitais”, afirmou o analista da Manchester Investimentos, Guilherme Paulo.

Um relatório divulgado pela XP Investimentos também traz expectativas otimistas dos gestores em relação aos fundos imobiliários, tanto para o curto quanto para o longo prazo, abrangendo diferentes classes, levando em conta o momento do mercado e os futuros ganhos de FIIs que hoje estariam subvalorizados.

Quer saber mais sobre como esses fundos surgiram, ou quais são suas características e até como investir? Confira a seguir e ao longo deste mês, conteúdos do Suno Notícias e nos demais canais do Grupo Suno dedicados às três décadas dos FIIs e patrocinados por Iridium, Fator, TG Core, REC, Guardian e XP Asset.

Breve histórico dos FIIs

Inicialmente restrito, o mercado de FIIs, criado em 1993, passou a ganhar corpo apenas em 2004 com a isenção do Imposto de Renda, que fez os agentes do mercado olharem para o produto como um ativo mais eficiente, dando maior liquidez e mais investidores.

O crescimento, no entanto, foi tímido até 2017, quando os FIIs começaram a ganhar relevância diante da busca por alternativas para a queda na taxa básica de juros, como explicou o analista da Manchester Investimentos.

Neste período dos últimos seis anos a indústria de FIIs saiu de 100 mil para mais de 2,1 milhões de investidores atualmente.

Qual o momento atual dos fundos imobiliários?

Os analistas concordam que o momento é positivo para o mercado de FIIs. Além disso, há uma ampla gama de FIIs para se montar uma carteira diversificada, desde prédios de escritórios, galpões de logística, imóveis para varejo, hotéis, bancos, shoppings centers e até cemitérios.

“A modalidade [FIIs] tende a crescer ainda mais, pois é bastante acessível para o pequeno investidor, fazendo com que a tendência seja se democratizar ainda mais, trazendo novos ciclos, aprendizados e maturidade para o mercado”, afirmou o analista da Manchester.

A facilidade para se realizar o primeiro investimento e o avanço das tecnologias dos aplicativos também são fatores determinantes para a expansão do mercado. “Basta baixar o aplicativo de uma corretora, preencher o cadastro e realizar o investimento com menos de R$ 50”, completou.

O relatório assinado por Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP, aponta que a expectativa pelo corte na taxa Selic tem melhorado o desempenho dos fundos de tijolos – como são conhecidos os FIIs que investem em imóveis – diante do otimismo dos gestores com essa classe de produto, enquanto que os fundos de papel estão sendo impactados negativamente.

Esse impacto, no entanto, está fazendo com que os preços dos fundos de papel – que investem em títulos indexados à CDI e Selic, por exemplo – estejam “descontados” diante dos seus valores patrimoniais.

Esse cenário associado aos riscos do produto faz com que as expectativas futuras dos gestores sejam positivas com essa classe.

Marcos Baroni, especialista em FII da Suno Research, aponta que as gestões mais modernas desses fundos trabalham de forma mais ativa e buscam dar maior eficiência e aumentar os ganhos dos cotistas diante da reciclagem dos portfólios, fruto do crescimento e do amadurecimento do mercado.

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“A indústria de hoje é marcada pela gestão ativa, onde os gestores passaram a se desenvolver mais o seu viés imobiliário, além do financeiro, e isso trouxe um desenvolvimento muito importante, para que no futuro tenhamos mais fundos com portfólios robustos, com mais liquidez, mais quantidade de cotistas, maior governança e, acima de tudo, ganhos em escala”, completou Baroni.

Qual representatividade dos fundos imobiliários?

“Hoje o mercado de fundos imobiliários representa apenas 3,4% de toda a indústria de fundos de investimentos”, afirmou Baroni, mostrando o potencial de crescimento.

Do total de R$ 7,6 trilhões investidos em fundos de renda fixa, ações, multimercados, entre outros, apenas R$ 257 bilhões estão alocados nos imobiliários.

Segundo o especialista da Suno Research, a tendência é termos cada vez mais fundos com valor multi-bilionário com portfólios mais híbridos, onde os gestores poderão transitar em diversas opções dentro do mundo imobiliário, através de estratégias que permitam gerar valor ao longo do tempo.

Em patrimônio líquido, os 15 maiores fundos imobiliários são:

FundoPatrimônio Líquido
KNIP11R$ 7,8 bilhões
PBLV11R$ 5,8 bilhões
KNCR11R$ 5,8 bilhões
KNRI11R$ 3,9 bilhões
HGLG11R$ 3,6 bilhões
IRDM11R$ 3,3 bilhões
XPLG11R$ 3,1 bilhões
CPTS11R$ 2,9 bilhões
FTCE11R$ 2,8 bilhões
BRCR11R$ 2,7 bilhões
RECR11R$ 2,5 bilhões
HCTR11R$ 2,4 bilhões
JSRE11R$ 2,3 bilhões
HGRU11R$ 2,3 bilhões
MXRF11R$ 2,3 bilhões

Já em número de investidores, os 15 maiores são:

FundoNúmero de cotistas
MXRF11 843,9 mil
HGLG11353,3 mil
XPML11317,4 mil
XPLG11310,9 mil
BCFF11302,4 mil
IRDM11286,1 mil
VGHF11249,6 mil
KNRI11249,1 mil
VISC11246,3 mil
KNCR11234,2 mi
CPTS11223,3 mil
BTLG11216,5 mil
HCTR11209,6 mil
HGRU11199,1 mil
RECR11185,8 mil

Mês temático do Grupo Suno

Quer saber mais? Acompanhe o Suno Notícias nesta semana temática sobre fundos imobiliários, neste link.

O Grupo Suno dedicará o mês de julho para comemorar os 30 anos dos FIIs, com patrocínio de patrocinados por Iridium, Fator, TG Core, REC, Guardian e XP Asset. Por meio de vários canais (redes sociais, notícias, vídeos, lives e conteúdos por e-mail), vamos levar informações sobre tudo que precisa saber sobre essa classe de investimento.

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Allan Ravagnani

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