Projeção de IPCA negativo em julho e os impactos nos FIIs
Após um longo período observando índices mensais de inflação, medidos pelo IPCA, em patamares elevados (muitas vezes acima de 1% ao mês), temos uma projeção de índice mensal negativo para o mês de julho, a primeira desde abril de 2020. Ainda que seja por medidas pontuais para redução do preço dos combustíveis no país e não por uma reversão da tendência inflacionária global, a perspectiva do índice mais baixo para o segundo semestre pode alterar a dinâmica de distribuição de rendimentos de alguns setores dos Fundos Imobiliários (FIIs).
Para analisar como os setores de fundos imobiliários podem reagir a esse provável IPCA mensal negativo e tendência de um índice em patamares mais comportados no segundo semestre de 2022, é necessário separar os fundos em dois grupos: o primeiro com os chamados “FIIs de Tijolo”, que são os fundos que investem diretamente em imóveis como lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos, entre outros. O segundo grupo são os “FIIs de CRI”, que investem em operações de crédito imobiliário, por meio dos certificados de recebíveis imobiliários e, atualmente, possuem a maior participação no IFIX.
Nos FIIs de Tijolo, a correção monetária dos contratos de locação ocorre, de maneira geral, anualmente. A cada 12 meses da data de início do contrato de locação o valor do aluguel é atualizado pela inflação do período. Dessa forma, o impacto de um único mês de um índice negativo de inflação é limitado, apenas diminuirá a inflação total acumulada no período, não sendo necessário aprofundar a discussão dessa classe.
É importante apenas destacar que a capacidade de repassar a inflação nos contratos de aluguel, principalmente quando os índices apresentam variações elevadas, depende de diversos fatores ligados ao momento de cada setor no ciclo imobiliário. Por exemplo, em momentos em que o ciclo está favorável ao proprietário, como em cenários de excesso de demanda de potenciais inquilinos por áreas, os aluguéis tendem a ser corrigidos integralmente pela inflação e, eventualmente, ainda gerar ganhos reais no valor do aluguel durante as revisionais.
Por outro lado, nos FIIs de CRI que possuem operações indexadas à inflação, o efeito da correção monetária tende a ser observado rapidamente nas distribuições de rendimentos, considerando que as operações de renda fixa são atualizadas diariamente pelos índices estabelecidos nos contratos, que normalmente observam a inflação do mês imediatamente anterior ao atual ou do segundo mês anterior.
Assim, os Fundos de CRI com a maioria das operações indexados ao IPCA distribuíram rendimentos elevados nos últimos períodos, beneficiados pelos altos índices mensais de inflação. Esses devem ser os fundos que devem sofrer o maior impacto com essa mudança de tendência no índice inflacionário, que deve se refletir em uma redução nos patamares de rendimentos distribuídos. O momento exato e a magnitude com que ocorrerá o impacto nos rendimentos depende de diversos fatores específicos de cada fundo, alguns inclusive podem um montante alto de resultados acumulados dos períodos anteriores que os rendimentos nem sejam impactados.
Será interessante analisar o comportamento dos rendimentos desses fundos nos próximos meses e como o mercado reagirá aos novos patamares, que podem ser considerados normais para esses fundos, após um longo período de rendimento acima da média. Um dos efeitos poderá ser a diferenciação dos fundos que possuem níveis mais elevados de spread na carteira – maiores taxas médias de remuneração na carteira de CRIs – em relação aos fundos com níveis de spreads inferiores.
Essa nova realidade também pode abrir espaço para investidores voltarem suas atenções para setores que estavam fora do radar e podem representar boas oportunidades, por exemplo os Fundos de Fundos Imobiliários – FOFs. Os FOFs atualmente apresentam desconto médio de aproximadamente 15% em relação ao valor patrimonial, chegando aos 20% de desconto em alguns casos e distribuições de rendimento alcançando patamares de 13% a.a.
Para os diversos setores de fundos de tijolo, como shoppings e lajes corporativas, que possuem descontos médios em relação ao valor patrimonial ainda maiores que os FOFs, esse pode representar o início de uma virada, mas uma recuperação mais robusta só deve ocorrer quando o cenário macroeconômico permitir que o tópico “redução das taxas de juros” entre na pauta das discussões. No entanto, esse é um assunto para outro momento e outro artigo, visto que ainda nem chegamos ao fim do ciclo de alta atual.
