Gabriel Diniz Junqueira

Fiagros de Terra e de Papel: como comparar o desempenho desses produtos

Assim como nos FIIs urbanos, os Fiagros têm apresentado uma divisão entre aqueles que investem na atividade imobiliária diretamente ou em derivados financeiros do setor como CRAs e LCAs

Quando a CVM baixou a ICVM 39, em 13 de julho de 2021, permitiu, de maneira temporária e em caráter experimental, o registro de Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais. Desta forma, no último semestre de 2021, o mercado começou a experimentar qual seria o desenho destes novos fundos e como as gestoras e distribuidores iriam ofertar os produtos. O primeiro movimento que se observa de imediato é a especialização dos fundos, em crédito ou em terras.

Assim como nos FIIs urbanos, os Fiagros têm apresentado uma divisão entre aqueles que investem na atividade imobiliária diretamente ou em derivados financeiros do setor como CRAs e LCAs.

Para tanto, recentemente dois professores da POLI-USP do Núcleo de Real Estate, João da Rocha Lima Jr e Carolina Gregório, escreveram um brilhante texto de como se deve analisar e comparar a qualidade dos produtos ofertados no mercado de FIIs com base em seus dois principais indicadores Dividend Yield e TIR.

No texto, os autores abordam como é importante entender as diferenças entre os produtos (FIIs de Papel e FIIs de imóveis) e também entre as métricas de comparação. No ambiente dos Fiagros, a análise é estruturalmente a mesma, mudando somente aspectos conjunturais do setor agro para o imobiliário urbano. Portanto, quando pensamos em Fiagros, como podemos diferenciar os produtos de crédito e terras e, consequentemente, compará-los em termos de retorno para o investidor?

Cálculo

Antes de iniciar qualquer tipo de análise a respeito, vale relembrar o que são e como é feito o cálculo destes indicadores:

TIR: Taxa Interna de Retorno é a taxa utilizada para indicar a viabilidade e a lucratividade de um projeto. Calcula-se a partir de uma análise do fluxo financeiro do projeto e é comparável ao retorno esperado.
• Dividend Yield: É um indicador referente ao rendimento de uma ação ou cota de fundo pelo pagamento dos dividendos. Calcula-se relacionando o provento pago com o preço de mercado da ação ou cota de fundo.

Uma vez compreendidos, de forma rápida, os principais indicadores de análise de um investimento, a pergunta que nos resta responder é: Quando analisamos um Fiagro, qual destes indicadores devemos utilizar? A resposta nasce na diferenciação entre os produtos.

Fiagros de Papel são fundos que compõem o seu portfólio por meio da aquisição de títulos estruturados para o financiamento da atividade agrícola (CRAs e LCAs no caso dos Fiagros Imobiliários). Esses fundos se assemelham aos FIDCs e investimentos em renda fixa, apesar de possuírem cotas negociadas na bolsa de valores. Os pagamentos mensais realizados, assim como nos FIIs de Papel, representam o cupom dos títulos do portfólio implícita a correção inflacionária.

Os Fiagros de Terras, por sua vez, são fundos focados na aquisição de propriedades rurais para arrendamento e ganho imobiliário. O valor recebido mensalmente depende das condições dos contratos de arrendamento praticados na região e este está intimamente ligado à commodity produzida (sacas de soja ou toneladas de cana, por exemplo).

Diferentemente dos imóveis urbanos, as correções destes contratos se relacionam com o aumento da capacidade produtiva da propriedade e não reajustados pelo IPCA ou IGP-M. Desta forma, os rendimentos tendem a aumentar com o incremento na produtividade da terra e apreciação do valor da commodity produzida.

Outro ponto atrativo dos Fiagros de Terras é a valorização patrimonial da propriedade rural. No Brasil, conforme discorremos anteriormente em outros textos da coluna, as taxas nominais de valorização média se aproximam de 10% a.a.. Desta forma, implica-se em uma valorização do patrimônio do fundo que não refletida, necessariamente, no Dividend Yield mensal praticado.

Agora, como podemos realizar uma análise comparativa adequada destes produtos?

Partindo de uma visão inicial e mais simples do Dividend Yield, nota-se uma diferença importante que se deve ressaltar, os Fiagros de Papel pagam juntamente com os juros a correção monetária implícita o que incorre em uma redução em valores reais do patrimônio do fundo.

Por sua vez, nos Fiagros de Terra, o investidor receberá, além dos proventos dos contratos de arrendamento, um ganho real na valorização de seus imóveis, porém este se reflete no valor da cota patrimonial e pode passar desapercebido pelo mercado. Deve se destacar também que uma simples comparação por meio do Dividend Yield não considera uma análise adequada dos ativos do portfólio do fundo e sua capacidade de gerar caixa e retorno para o cotista.

Portanto, em termos comparativos dos indicadores de análise, a TIR expressa melhor a distinção entre os produtos, uma vez que abrange a geração de caixa do portfólio e valores de entrada e saída dos investidores. Desta forma para um bom cálculo da TIR de cada fundo, deve-se sempre buscar conhecer os ativos que os compõe e suas respectivas capacidades de geração de recursos e valorização patrimonial, não somente observando o pagamento mensal efetuado. Podendo assim refletir seu ganho total no investimento, já que o Fiagro não é obrigado, diferentemente dos FIIs, a distribuir 95% do resultado semestral do fundo.

Agro é Top, Agro é Pop, FIAGRO é Agro.

Nota

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Gabriel Diniz Junqueira
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