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    Melhores fundos imobiliários para 2022: veja onde investir

    Melhores fundos imobiliários para 2022: veja onde investir

    Em um cenário de maior aversão ao risco, investidores de renda variável tendem a priorizar aportes em ativos mais estáveis e seguros, como é o caso dos fundos imobiliários (FIIs). Visto que sua volatilidade não é tão acentuada como a de outros ativos, o que pode proteger o patrimônio do investidor, além de proporcionar uma renda passiva mensal. Dessa forma, surge a procura pelos melhores fundos imobiliários para 2022

    Afinal de contas, o ano de 2022 deve ser marcado por volatilidade e incertezas, sobretudo por riscos políticos e fiscais, típicos de anos eleitorais. Neste contexto, a busca pelos melhores fundos imobiliários para 2022 pode contribuir positivamente para a carteira dos investidores.

    Esse conteúdo faz parte do nosso guia completo dos Melhores Investimentos para 2022. Descubra onde investir em 2022.

    Por que investir nos melhores fundos imobiliários para 2022?

    Os melhores fiis para 2022 são alternativas interessantes para compor a carteira de investimentos no ano que está por vir. Isto porque, como de costume, anos eleitorais costumam aflorar a volatilidade na bolsa.

    No caso dos fundos imobiliários (FIIs), por estarem atrelados a ativos imobilizados, essa volatilidade tende a ser menor do que, por exemplo, as ações. Ademais, como os FIIs distribuem resultados com recorrência mensal, a previsibilidade para o investidor tende a ser maior.

    Abaixo, é possível conferir o desempenho recente do índice IFIX:

    melhores fundos imobiliários para 2022
    Fonte: TradingView

    Na prática, essa desvalorização nominal das cotações não ocorreu pela depreciação dos ativos dos fundos. Além disso, a maioria dos fundos não houve perda dos fundamentos. Na realidade, foi reflexo de uma marcação de preço do mercado considerando a curva de juros mais elevada para os próximos anos.

    Assim, surge a oportunidade dos investidores aplicarem em ativos de excelente qualidade que estão, devido ao contexto econômico e político, sendo negociados a preços atrativos.

    Fundos imobiliários de tijolo em 2022

    Os fundos imobiliários de tijolo são ativos interessantes para aqueles que desejam adquirir fração de excelente imóveis por preços baixos. Isso porque, com a queda das cotações, vários desses FIIs passaram a negociar muito abaixo do valor patrimonial (VPA).

    Dessa forma, vários imóveis estão sendo negociados por preços muito atrativos, inclusive abaixo do preço de reposição, como:

    • Galpões logísticos;
    • Lajes corporativas;
    • Shoppings centers.

    Fundos imobiliários de papel em 2022

    Além dos fundos de tijolo, os fundos imobiliários de papel em 2022 também devem ser bastante beneficiados. Isto sobretudo considerando o aumento das taxas de juros, como a Taxa Selic e a inflação.

    Isso porque, diferente dos de tijolo, os fundos de papel possuem títulos de crédito de recebíveis imobiliários. Ou seja, emprestam recursos para terceiros com uma garantia em bens imóveis.

    Para o ano que vem, o que faz os fundos de papel estarem entre as opções para 2022 são os spreads mais altos. 

    Ainda, com os índices de correção em patamares mais altos, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o CDI (Certificado de Depósitos Interbancários), os yields dos FIIs de papel devem ficar muito atrativos, inclusive acima dos dois dígitos.

    Quais os melhores fundos imobiliários para 2022?

    Entendendo melhor as vantagens de cada tipo de FII no contexto econômico atual, os investidores ficam com uma importante dúvida – onde investir em 2022?

    É preciso destacar que sua resposta não é tão trivial assim. Isso porque os fundos imobiliários — apesar de mais estáveis — são ativos de renda variável, sendo difícil fazer previsões certeiras no curto prazo sobre seus resultados e cotação.

    No entanto, existem alguns fundos imobiliários específicos que se destacam frente aos seus pares. Afinal, possuem ativos estratégicos e bem posicionados.

    Assim, alguns dos FIIs com potencial para serem os TOP fundos imobiliários para 2022 são:

    • BTLG11 – BTG Pactual Logística;
    • HGRU11 – CSHG Renda Urbana;
    TickerFundoSegmento de AtuaçãoSub-segmento
    BTLG11 BTG Pactual LogísticaFundo de TijoloImóveis Industriais e Logísticos
    HGRU11 CSHG Renda UrbanaFundo MistoMisto

    BTLG11 – BTG Pactual Logística

    Atualmente, o BTG Pactual Logística FII (BTLG11) possui um patrimônio líquido de R$ 1,53 bilhão, com cerca de 147,1 mil cotistas, sendo a 3ª maior base de investidores dentre os fundos logísticos. O Fundo teve início em agosto de 2010 e era negociado com o ticker TRXL11, gerido pela TRX. Contudo, em dezembro de 2019 o Fundo passou a ser negociado sob novo código “BTLG11”.

    Ademais, há de se destacar que o FII é considerado um case de sucesso de turnaround dentro da nossa indústria. Esse movimento é notório, uma vez que o BTLG11 foi vencedor do Prêmio Master Imobiliário 2021, na categoria “turnaround de FII”. A premiação foi dada com base no trabalho da Gestora no desenvolvimento do Fundo desde que o assumiu, englobando a aquisição e reciclagem de ativos.

    O seu portfólio é composto por 14 imóveis e uma ABL (área bruta locável) total de 475,4 mil m², sendo 65% dela localizada no raio de até 60 km da cidade de São Paulo/SP. Cabe destacar que, dos 14 ativos, 2 deles estão em processo de venda: Magna e Ceratti, ambos localizados no raio 80 km de SP.

    Em tempo, a Gestão anunciou recentemente a aquisição de um galpão de 88,7 mil m² recém-construído em Mauá/SP. Trata-se de um ativo de alto padrão que irá aumentar a qualidade do portfólio, bem como aumentar a exposição do Fundo ao raio 30 km de SP.

    Com essa aquisição, a carteira do Fundo chegou a 15 ativos, ainda considerando os ativos vendidos (“Magna” e “Ceratti”), uma vez que o pagamento será concluído no início de 2022. Após isso, a carteira passará a ter 13 ativos, com maior exposição a SP (+90% da ABL), sendo um pouco mais de 50% dentro do raio de 30 km da capital do estado.

    Vemos, atualmente, o BTLG11 como um bom fundo imobiliário, com grande potencial para o longo prazo, sobretudo por possuir uma boa diversificação de inquilinos, além de imóveis com altíssima qualidade e bem próximos à capital de SP.

    Por fim, foi distribuído R$ 7,43/cota nos últimos 12 meses, isto é, um DY de 7,28% com base na cotação do fechamento de mercado em 06 de dezembro de 2021.

    HGRU11 – CSHG Renda Urbana

    O CSHG Renda Urbana (HGRU11) é um dos maiores FIIs de renda urbana que temos listados na bolsa. Seu início foi em abril de 2018 e atualmente o Fundo conta com cerca de 148,2 mil cotistas e um patrimônio líquido (PL) de R$ 2,16 bilhões.

    Com relação ao portfólio, há participação direta a 81 imóveis, considerando uma ABL (área bruta locável) de 355 mil m², além de exposição indireta outros 11 imóveis por meio do FII SPVJ11, considerando uma ABL de 114,2 mil m². Em termos setoriais, há 30,3% do PL investidos no setor Educacional, seguido de 24,7% em Varejo de Vestuário e 44,9% em Varejo Alimentício.

    Vale destacar que o Fundo não possui vacância física e a financeira, isto é, estão zeradas, o que pode proporcionar um bom carrego aos investidores, sobretudo pelo fato que 91,3% dos contratos do Fundo são atípicos com prazo médio contratual de 11,5 anos.

    Além disso, o Fundo anunciou a aquisição de 10 novos supermercados, a qual estamos aguardando a conclusão, a qual já foi aprovada pelo CADE, restando apenas superar diligências do vendedor e dos imóveis.

    Com essa movimentação, o HGRU11 terá uma maior diversificação em seu portfólio, reduzindo riscos direcionais e otimizando os recursos disponíveis em caixa. Some isto ao fato que o Fundo tem reajustado os aluguéis, o que pode majorar as distribuições ao longo de 2022, sobretudo pelo fato que as 66 lojas da Pernambucanas terão os aluguéis reajustados pelo IPCA ao fim de 2021, além do recebimento do aluguel variável de 4,5% sobre o faturamento anual dessas lojas, previsto para nov-21 (50%) e jan-22 (50%).

    Portanto, o HGRU11 também apresenta como uma boa alternativa de investimento para 2022, especialmente pela maior quantidade de contratos atípicos e pelo expressivo prazo médio contratual, os quais conferem um viés mais defensivo ao Fundo, proporcionando uma distribuição de rendimentos linearizada e em crescimento.

    Em tempo, foi distribuído R$ 8,46/cota nos últimos 12 meses, ou seja, um DY de 7,69% frente ao preço de fechamento de mercado em 06 de dezembro de 2021.

    Ficou com alguma dúvida sobre os melhores fundos imobiliários para 2022?

    Tiago Reis
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