Comprar Imóveis Físicos ou Fundos Imobiliários? (Parte 2)
Em tempo, gostaria também de convidá-lo a participar do Curso de Imersão aos Investimentos, que será dado em São Paulo no dia 21 de abril (sábado). O foco principal será ilustrar diversas possibilidades e estratégias de investimentos e, claro, dando ênfase aos Fundos Imobiliários.
O último evento foi um sucesso: ficamos “batendo papo” e tirando dúvidas sobre vários temas. Acreditamos que momentos como estes aceleram o processo de aprendizagem trazendo ainda mais segurança e conforto aos investidores. Os módulos são alternados entre mim e o Tiago Reis.
Pois bem, vamos ao artigo de hoje: na semana passada, pudemos iniciar a abordagem de um dos temas mais questionados durante minha participação em eventos que envolvam Fundos Imobiliários, até porque foi também uma das perguntas colocadas no Suno Respostas.
Como dito, o primeiro passo é saber diferenciar o que é Patrimônio e o que é Investimento. Este ponto é fundamental para evoluir no tema. Acredito que tenha ficado clara a explicação.
A ideia, no Artigo do Fiikipedia desta semana, será abordar o que se deve levar em consideração em relação às opções de se investir, de forma direta, em propriedades reais.
O que pudemos perceber, no geral, é que as pessoas que investem em imóveis físicos, compram ativos Residenciais. Temos uma visão de que este segmento envolve riscos que, muitas vezes, não são percebidos pelos próprios investidores.
Some isso ao fato de que os custos de manutenção e reformas mais profundas quase nunca são contabilizados (e deduzidos) no retorno recebido ano a ano. E, basta a saída do locatário para se perceber o “estrago”. A conta sempre chega e “machuca” o proprietário.
A terceirização da Administração tem custos altos e, mesmo assim, os aborrecimentos são inevitáveis, cedo ou tarde.
Em termos de Renda: o importante a considerar é que, deduzindo os custos de Administração e Imposto de Renda, o retorno total mensal tende a ser baixo.
Já no caso de Imóveis Comerciais, a nossa visão tende a outra linha. Normalmente, são investidores com um pouco mais de experiência imobiliária e que buscam ativos onde possam ter controle do terreno.
Nesse sentido, as opções são maiores para o longo prazo, pois a adaptabilidade junto ao imóvel é total, por exemplo: um restaurante hoje pode virar uma padaria amanhã.
A questão é que o “sentimento” de segurança dá conforto a quem investe. Talvez este seja o grande desafio a ser melhor compreendido, isto é, até que ponto a suposta segurança não compromete todo o seu retorno?
É um tema ao qual voltaremos nos artigos da próxima semana, em associação aos benefícios de se investir em Fundos Imobiliários.
Existe também uma outra vertical a ser explorada, que é o fato de que investidores buscam a aquisição de terrenos para construção e posterior locação (Renda), ou até mesmo alienação pós-obra.
Neste caso, temos também que considerar os segmentos Residenciais e Comerciais, ressalvando pontos específicos.
A preferência quase sempre é pelo Residencial, até pelos custos envolvidos. Os exemplos clássicos são pequenas casas e/ou kitnets. O foco aqui, via de regra, são famílias com renda média/baixa ou estudantes.
Já no segmento Comercial, o exemplo mais comum encontrado tem como objetivo a construção de galpões/armazéns que possam ser utilizados por pequenas e médias empresas.
Em termos de “Renda Mensal”, há muitas diferenças, pois dependem de variáveis difíceis de se ponderar caso a caso.
O que podemos perceber é que, quase sempre, os maiores ganhos são referentes aos ganhos de capital na alienação pós-obra, visto que a construção é feita por profissionais especializados que conseguem bons preços pelos materiais e mão de obra. A margem, via de regra, é alta.
Obviamente, o foco deste Artigo não foi abordar questões que envolvem Megainvestidores Imobiliários que fazem aquisições e construções com grandes cifras. O bolso neste caso “é muito fundo” e, via de regra, são Family Offices ou Fundos de Private Equity com bastante expertise na área.
Nosso objetivo foi mostrar que pequenos investimentos imobiliários devem ser avaliados com lupa, até para que um estudo de retorno total possa ser apurado e comparado com os Fundos Imobiliários, e é com base nisto que seguiremos esta sequência.
Portanto, na próxima semana, vamos continuar discutindo sobre os desdobramentos deste tema, pois entendemos que esta abordagem é fundamental para se manter em nossa Base de Conhecimento como fonte de pesquisa futura.
ESPERO POR VOCÊ!
É daqui a pouco! Espero por você.
