Como a Selic em 12,75% afeta os fundos imobiliários?

O mercado financeiro projeta uma inflação de 7,89% para o Brasil ao fim de 2022. Nesta quarta (4), o Banco Central (BC) elevou a taxa Selic em 1 p.p., para 12,75% ao ano, e já indicou mais um aumento para o próximo encontro em junho. Em ambos os casos, a inflação e os juros estão nas alturas. Neste cenário, como ficam os fundos imobiliários (FIIs)?

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Segundo o especialista em fundos imobiliários da Nord Research, Marx Gonçalves, os FIIs que performam melhor com os indicadores econômicos nesses níveis são os “fundos de papel“, atrelados ao CDI (que acompanha os juros) ou ao IPCA (indicador oficial de inflação).

Gonçalves explica, em nota, que os FIIs de papel cuja carteira é composta por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) tendem a se beneficiar neste momento. Com a alta da taxa básica de juros ontem, os CRIs atrelados ao CDI ainda saem na vantagem frente aos CRIs atrelados ao IPCA.

Isso porque, o aumento dos juros pelo BC tem como objetivo arrefecer a alta da inflação. Ainda que o resultado não seja imediato, a expectativa é que, com o passar do tempo, o IPCA diminua e termine o ano acumulado em 7,89%, enquanto a tendência do juros é aumentar para 13,25% até o fim de 2022, indica o Focus.

Sendo assim, quando maior a Selic, maior o rendimento do CDI que irá corrigir os contratos dos CRIs e aumentar os rendimentos desses títulos, refletindo nos dividendos dos fundos imobiliários de papel.

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Fundos imobiliários de tijolo

Na visão de Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP Investimentos, embora os FIIs de papel façam a correção monetária mensal pelos indexadores de inflação e juros, os ativos reais, que são os FIIs de tijolo, seguem sendo uma boa alternativa para se defender da inflação.

Diferentemente do que acontece com os títulos de crédito, o repasse da inflação por imóveis físicos é mais demorado, com os contratos sendo reajustados de ano em ano, porém, eles também funcionam como proteção contra a inflação. Já em termos de juros, os fundos de tijolos têm correlação inversa com a Selic.

“Ao nosso ver [da XP investimentos], por mais que o cenário esteja relativamente desafiador para os fundos imobiliários, ainda temos a composição do IFIX trazendo um retorno em patamares saudáveis”, ressalta Violatti.

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Em relatório sobre o panorama dos fundos imobiliários em abril, o BTG Pactual mostrou que a média de dividend yield do IFIX nos últimos 12 meses é de 10,6%.

Dividend Yield dos fundos imobiliários em 12 meses.
Dividend Yield dos fundos imobiliários em 12 meses. Fonte: BTG Pactual

Atenção ao patrimônio dos FIIs

Gonçalves chama a atenção para um ponto em relação aos FIIs de papel: ao repassar a inflação aos cotistas mensalmente, os fundos imobiliários que investem em CRI não têm seus patrimônios protegidos contra a alta dos preços no longo prazo.

“Essa dinâmica exige um certo cuidado por parte do investidor. Caso o cotista [de fundos de papel] não reinvista a inflação que ele recebeu na forma de proventos, acabará deixando seu capital em fundos sem correção ao longo do tempo”. diz Marx, em nota.

No entanto, isso não acontece com os fundos de tijolo, que passam por reavaliação anual dos imóveis para correção do valor patrimonial (VP), o que se reverte no VP dos fundos imobiliários; além dos reajustes de aluguéis, que corrige os dividendos.

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Investindo em fundos imobiliários com cuidado

Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research lembram sempre que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado.

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Monique Lima

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