CPTS11 vale a pena? Veja expectativas e desafios para um dos maiores FIIs do mercado
Confira quais são as principais perspectivas sobre o momento atual do fundo imobiliário CPTS11, um dos maiores FIIs do Brasil.
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O fundo imobiliário CPTS11, gerido pela Capitânia, tem sido alvo de debates no mercado, principalmente em função de sua estratégia de alocação, conflitos de interesse, nível de alavancagem e o potencial de valorização da carteira. Em live no YouTube, o professor Marcos Baroni, especialista em FIIs da Suno Research, trouxe análises que ajudam a compreender melhor o momento atual do fundo.
Ao ser questionado sobre um possível conflito de interesses em alguns dos FIIs da carteira do CPTS11, Baroni diz que, “o maior risco do CPTS11 hoje não é esse possível conflito de interesses, acho que esse conflito é um risco de imagem. Inclusive, eles trazem uma tabela que traz também todos os fundos ‘conflitados’ e o retorno de cada um, mostrando que o conflito teria gerado resultado de alguma forma”.
Nesse sentido, a gestora divulgou em seu relatório uma tabela comparando os resultados de investimentos do FII CPTS11 em fundos também administrados pela Capitânia.
Até o momento, a performance tem superado algumas referências. A TIR média ficou em 18,5%, acima do IFIX (15,3%), CDI (12,9%) e IMA-B (10,3%).
Apesar desse resultado, Baroni alerta que “o grande ‘problema’ do CPTS11 hoje é a alavancagem. Ele [o FII CPTS11] têm 21,3% de alavancagem, e um custo de CDI + 0,80%”, destaca o professor. Segundo ele, os dois últimos resultados foram “puxados para baixo”, diante do fundo estar pagando quase R$ 8 milhões mensais em despesas financeiras, o que gera maiores desafios para compensar esse custo.
“Esse para mim é o grande desafio. É uma ‘roda gigante’ ali de giro de carteira para conseguir sustentar esses rendimentos”, completa Baroni.
Apesar disso, de acordo com o relatório mais recente, o fundo projeta para os próximos meses dividendos na faixa de R$ 0,085 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 14,95% considerando a cotação de mercado de R$ 7,28.
Em cenários alternativos, a projeção de dividendos do CPTS11 varia de R$ 0,075 por cota (13,09% ao ano) até R$ 0,095 por cota (16,83% ao ano).
No pagamento mais recente, em 19 de agosto de 2025, o fundo CPTS11 distribuiu R$ 0,086 por cota, ligeiramente abaixo do valor do mês anterior, que foi de R$ 0,088. Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos do CPTS11 somaram R$ 0,948 por cota.
Resultados do CPTS11 e estratégia de ganho com FIIs
Em julho, o fundo registrou lucro líquido de R$ 27,719 milhões, praticamente em linha com o mês anterior, de R$ 27,487 milhões.
As receitas alcançaram R$ 38,989 milhões, enquanto as despesas chegaram a R$ 11,27 milhões. O resultado por cota foi de R$ 0,084, com distribuição de R$ 0,086 em agosto.
Um dos pontos que chamou a atenção de Baroni foi o desempenho da carteira de FIIs. Somente em julho, o CPTS11 obteve ganho de capital de R$ 9,012 milhões com fundos imobiliários.
No acumulado de 2025, a estratégia de giro de carteira tem sido um destaque positivo, marcando a transição do fundo de um perfil mais concentrado em CRIs para uma presença mais forte em FIIs.
Atualmente, o fundo imobiliário CPTS11 possui 18 CRIs, que representam 33,2% da carteira, todos indexados ao IPCA, com taxa média de IPCA + 8,72% ao ano.
Já a parcela destinada a fundos imobiliários representa 58,8% dos ativos, com predominância de fundos de tijolo (86,2%) e o restante em fundos de papel (13,8%).
Desconto patrimonial e potencial de valorização
Outro aspecto que chama atenção é o desconto sobre o valor patrimonial. Na cotação de 2 de setembro de 2025, o CPTS11 era negociado a R$ 7,40 por cota, enquanto seu valor patrimonial era de R$ 8,87 por cota, o que representa um P/VP de 0,83 e um desconto patrimonial de aproximadamente 17%.
Considerando os ativos em carteira, a gestão estima um potencial de valorização de até 35,7% sobre a parte de FIIs, ou de 21,2% quando comparado ao patrimônio líquido.
Aviso importante: este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de compra ou venda de cotas do FII CPTS11 ou de qualquer outro ativo financeiro. A decisão de investir deve levar em conta o perfil de risco e os objetivos individuais de cada investidor.
