FII HCTR11 sobe 7,49% após gestão negar conflito de interesses no Circuito de Compras (SP)
Em relatório gerencial divulgado na última segunda-feira (18), a gestão do fundo imobiliário Hectare CE (HCTR11) negou os questionamentos sobre conflito de interesses nas operações do FII. Nesta terça (19), as cotas do fundo operam em alta no IFIX, subindo 7,49% no fechamento, avaliadas em R$ 104,80.
Segundo o documento, a posição do HCTR11 no Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) Circuito de Compras, em São Paulo, e também no equity, por meio do FII XBXO11, tem exposições diferentes e “não necessariamente conflitantes”.
A gestão explica que iniciou sua posição no CRI Circuito de Compras em agosto de 2020, após uma análise profunda no projeto, com investimentos em cotas sênior da dívida. Um ano depois, em setembro de 2021, o Hectare Capital recebeu a proposta de participação minoritária no equity do projeto.
“A esta altura nossa convicção no potencial do ativo seguia intacta, o tempo de acompanhamento havia feito crescer nosso conforto com a operação e com isto tomamos a decisão de investir no equity visando extrair maiores retornos do ativo”, diz o relatório gerencial. Com isso, foi estruturada a participação no FII XBXO11, que estimava um retorno alvo de 20% ao ano.
Os gestores destacam que o HCTR11 não é o único investidor do CRI Circuito de Compras e tem uma participação minoritária. Em relação ao equity, o documento traz o argumento de que são exposições diferentes, ainda que no mesmo empreendimento imobiliário. A dívida tem retorno pré-definido, enquanto o FII conta com maior risco e retorno variável.
“Não achamos, portanto, que faz sentido a afirmação de que o fundo emprestou dinheiro para si mesmo e nem que ele poderia protelar nenhuma ação ou decisão por esse motivo. Ele apenas se expõe de maneira diferente em termos de risco/retorno ao mesmo ativo, junto com outros investidores em cada uma das classes”.
A atual situação do Circuito de Compras
O relatório detalha os questionamentos sobre os processos que o Circuito de Compras, também conhecido como Feirinha da Madrugada, figura junto à Prefeitura de São Paulo. Segundo a gestão, a cobrança de luvas sobre lojas do Shopping estava prevista no Plano de Negócios original da prefeitura e a defesa jurídica do empreendimento já atua para demonstrar a legalidade da ação.
Além disso, o relatório indica que as auditorias promovidas pelo Tribunal de Contas de São Paulo são comuns para feitos de fiscalização e execução correta do contrato de concessão. “O CDC não tem conhecimento de qualquer decisão do TCM/SP que possa repercutir negativamente para o contrato de concessão ou regular funcionamento do empreendimento”.
Por fim, o Shopping Feirinha da Madrugada não é alvo no processo, lembra o relatório, na CPI da Pirataria, aberta na Câmara Municipal de São Paulo. A investigação apura contrabando na região central de São Paulo, onde o empreendimento está localizado. O representante do consórcio foi ouvido como testemunha na CPI e apresentou as medidas do Circuito de Compras para coibir e punir a venda de produtos ilegais, segundo a gestão do HCTR11.
“Vale destacar que o investimento neste ativo, bem como nos demais da carteira, apresenta risco e requer controle próximo por parte do time de gestão. É isso que nos propomos a fazer desde a criação do fundo, e é o que suporta elevado patamar de retorno entregue pelo HCTR11 desde seu início”, acrescenta o documento.
O relatório gerencial mostra ainda a receita potencial do Shopping. “Sem inadimplência, com os boxes (62%) e as lojas já vendidas (78%), sem descontos promocionais, [a receita] é de R$ 14,64 milhões por mês. Com todos os pontos de venda operando mais o estacionamento este número saltaria para algo próximo de R$ 25 milhões mensais”. A despesa de juros do CRI Circuito de Compras atualmente é de R$ 3,8 milhões ao mês.
Rendimentos do HCTR11 em abril
Em março, o HCTR11 distribui R$ 1,40 por cota aos seus investidores, com dinheiro da reserva de lucros do caixa do FII. Em novo relatório, a gestão explica que. após essa distribuição, o fundo tem R$ 37 milhões de lucro contábil acumulado.
Segundo a documento, o mês passado apresentou um resultado negativo que não deverá se repetir pelos próximos meses. Os fatores foram:
- como os juros calculados na distribuição de dividendos são base caixa, o recebimento em março foi impactado pelo menor número de dias úteis de fevereiro;
- o Fundo Serra Verde (SRVD11) não distribuiu dividendos em Março.
Para abril, os juros contabilizados voltam a ser referentes a 21 dias úteis, não os 18 estabelecidos em fevereiro, e o FII SRVD11 já anunciou a distribuição de R$ 0,20 em rendimentos, que irá impactar em R$ 0,17 por cota do HCTR11 no mês.
