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Quais são os FIIs de tijolo mais promissores para 2023? Veja como escolher esses ativos

Com os FIIs de tijolo, os investidores têm dividendos generosos e ativos em constante crescimento, que proporcionam baixa volatilidade – interessantes para os investidores que apostam em fundos imobiliários e que preferem risco mais baixo. Mas como deve se comportar o mercado de FIIs de tijolo daqui para frente?

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Após um período de maior atratividade de Fundos Imobiliários (FIIs) de papel, por causa da alta do IPCA, a equipe de research do Santander (SANB11) agora vê um ‘período áureo’ para os fundos de tijolo.

Esta matéria faz parte da Semana de Fundos Imobiliários do Suno Notícias, que começa hoje vai até sexta-feira (30), com o apoio da Guardian, Fator, Mauá Capital, TRX e HSI. Você pode acompanhar tudo neste link.

Em revisão de cenário, analistas recomendam compra para papéis como o Kinea Renda Imobiliária, ou KRNI11, e o CSHG Renda Urbana, ou HGRU11.

O KNRI11 contou com aumentos sucessivos de dividendos nos últimos meses após aumentar o otimismo com lajes corporativas. Atualmente o dividend yield (DY) anualizado do FII é de 0,6%, com pagamento de R$ 0,910 nas suas últimas distribuições.

A revisão do Santander, contudo, destaca que além das lajes corporativas é vista uma melhora de performance por parte de fundos imobiliários vinculados aos shoppings.

Nesse aspecto, o banco destaca que a cota negociada no mercado que não refletia a qualidade de parte relevante dos ativos dos fundos de shoppings.

A maioria dos FIIs desse segmento mostrou relatórios gerenciais com bons números, com resultados iguais ou acima do período pré-pandemia, com vacância e inadimplência em patamares controlados.

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Além do KNRI11 e o HGRU11, o Santander recomenda compra d0 TG Ativo Real (TGAR11) e do Santander Renda de Aluguéis (SARE11).

Com melhora de FIIs de tijolo de um modo geral, o banco sugeriu ainda compra de outros ativos vinculados à logística e ao segmento corporativo, projetando uma melhora do setor de varejo e do segmento corporativo – especialmente para fundos com ativos de qualidade e bem localizados.

Veja mais FIIs recomendados pelo Santander

Excelentes oportunidades no mercado

Para Sérgio Tormin, da Vectis Gestão, “com certeza existem excelentes oportunidades no mercado.” Um dos maiores exemplos, diz ele, “é nosso fundo de renda residencial, o VCRR11, proprietário de 4 empreendimentos da Cyrela em regiões nobres de São Paulo, que vão operar sob gestão do Charlie para locação short (locação por até 90 dias) e mid stay (até um ano)”.

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Durante as obras, os empreendimentos do VCRR11, lembra Tormin, contam com uma Renda Garantida de 8% ao ano, valor que será somado ao aluguel dos imóveis à medida que eles forem sendo entregues.

Nesse cenário, ele aponta que a cota atual (valor da cota em 31/08/2022) oferece mais de 35% de desconto em relação à avaliação de mercado dos ativos, oferecendo ao investidor grande potencial de ganho patrimonial aliado a ativos de alto padrão em localizações estratégicas e privilegiadas.

Outros fundos imobiliários que podem se beneficiar da retomada da ocupação são os de lajes corporativas com localizações secundárias, bem como os fundos de shopping.

Nessa mesma linha, Gustavo Kosnitzer, da Warren, também observa alguns fundos bastante descontados e que podem gerar oportunidades aos investidores, principalmente no setor logístico e de lajes corporativas.

Já Rafael Ohmachi, gestor de portfólio da RB Asset, destacou que o preço das cotas dos FIIs de tijolo estão descontados em relação ao seu valor patrimonial, trazendo uma perspectiva bastante otimista para os próximos anos.

Ohmachi diz que observa um movimento de redução da vacância em alguns setores de FIIs de tijolo, sobretudo em lajes corporativas, que no cenário de pandemia acabou passando por dificuldades, já que as empresas passaram a adotar o modelo de home office.

Os FIIs de lajes corporativas são apontados pelo gestor da RB Asset como um dos mais promissores para o médio prazo, visto que, apesar da valorização recente desses ativos, o setor apresenta, segundo o especialista, “bastante upside pela frente”, sendo o segmento com o maior desconto em relação ao seu valor patrimonial, com 23%, em média.

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Segundo Ohmachi, conforme a vacância do segmento de lajes corporativas continuar em seu processo de queda, os cotistas poderão se beneficiar tanto com um pagamento maior em dividendos, quanto possivelmente obter um ganho de capital maior com as cotas.

Além disso, os FIIs de Shopping vêm recuperando a geração de receita, após sofrerem durante o período de pandemia. Apesar disso, esse é o setor com o menor desconto na cota a mercado, em cerca de 1% a 2% em relação à cota patrimonial, se mostrando também o segmento mais resiliente.

Apesar da deflação registrada nos julho e agosto de 2022, Rafael Ohmachi destaca que para os FIIs de tijolo conseguirem alcançar ganhos ainda mais relevantes que os atuais, um fator importante seria a ancoragem da inflação ficar dentro da meta estabelecida pelo Banco Central do Brasil (BCB), ou pelo menos mais próximo dela.

Como escolher os melhores FIIs de tijolo para investir?

Embora os FIIs de tijolo possam ser uma boa fonte de renda para a carteira, isso não significa que os investidores possam ficar indiferentes ao gastar dinheiro para alocar em FIIs que não conhecem.

Para Sérgio Tormin, a estratégia de alocação varia de investidor para investidor e deve estar alinhada com o perfil de risco e horizonte de investimento de cada um. Isso feito, e pensando na avaliação do ativo em si, uma análise bem fundamentada parte de pelo menos 3 fatores, segundo ele:

  1. Qualidade e histórico da gestora e de seus profissionais;
  2. Qualidade dos ativos que compõem o portfólio;
  3. Solidez financeira dos inquilinos que ocupam os empreendimentos.

Como em todos os investimentos, os investidores precisam ter cuidado com os ativos que possuem, e isso significa entender as principais métricas que diferenciam bons FIIs daqueles que não representam boas oportunidades.

Dentre as principais métricas a serem analisadas para escolher os melhores fundos de tijolos, podemos destacar:

  • Gestão de propriedades: Independentemente dos fatores de mercado, a gestão qualificada dos imóveis deve buscar gerar benefícios de receita e economia de despesas, resultando em fluxo de caixa crescente. Esses benefícios tendem a se acumular na maioria dos portfólios e são transferidos para o futuro;
  • Dívida/EBITDA: Todos os FIIs, principalmente os de tijolo, precisam de acesso a dívidas para crescer. Isso ocorre porque geralmente o custo do capital próprio é maior que o custo da dívida, o que significa que a dívida é uma maneira mais barata de alavancar o capital e reduzir o custo total;
  • Classificação de crédito: Ainda em linhas com as dívidas, a verificação da classificação de crédito de um fundo de tijolo pode garantir que o mesmo não esteja sobrecarregado de dívidas. No geral, as classificações de crédito de grau de investimento BBB- e superior são boas para FIIs.

Embora investir em FIIs de tijolo bem-sucedidos possa exigir mais pesquisas para entender adequadamente as métricas específicas do setor, há muitos investimentos de alta qualidade e forte rendimento nesse segmento, em que talvez seja possível encontrar o melhor fundo imobiliário de tijolo.

Segundo Gustavo Kosnitzer, mesmo com a recente valorização em alguns setores de FIIs de tijolo, ainda se observa um grande desconto em relação ao valor patrimonial em muitos deles. Nesse caso, uma análise mais aprofundada na escolha de FIIs de tijolo para investir deve considerar os fundos que tenham imóveis de alta qualidade e bem localizados.

Embora o dividendo também seja algo importante, Kosnitzer aponta que alguns fundos têm muito valor a ser “destravado”, ou seja, possuem excelentes imóveis que trarão retornos maiores aos cotistas mais a frente, mesmo que no momento atual tenha alguma vacância, o que torna o potencial de ganho de capital um fator a ser observado pelos investidores.

Para escolher os melhores FIIs de tijolo para investir nesse momento, o gestor da RB Asset, Rafael Ohmachi, diz que o investidor deve estar atento aos fundos de lajes corporativas com imóveis de melhor qualidade e mais bem localizados, além de fundos de shoppings com ativos mais dominantes.

O especialista ainda acrescenta que é importante observar os FIIs de tijolos menos alavancados. Ele diz que “apesar dos fundos imobiliários não poderem se alavancar por regulamento, eles podem comprar ‘tijolos’ alavancados, ou seja, esses fundos podem sim ter uma estrutura de alavancagem”.

Em suma, independente das opções que podem ser escolhidas, a categoria de FIIs de tijolo oferece uma oportunidade de investimento mais simples, menos burocrática e com maior diversificação para se expor a imóveis físicos, possibilitando mais liquidez e potencial lucro aos seus cotistas.

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João Vitor Jacintho

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