CVM está certa no caso do MXRF11? Veja análise do professor Baroni
O debate sobre o caso do fundo Maxi Renda (MXRF11) permanece em alta no mercado. Isso porque, na quarta-feira (26) a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) decidiu que a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários não poderiam exceder o lucro contábil.
Segundo a área técnica da CVM, a administração do Maxi Renda vinha distribuindo aos cotistas rendimentos com base no lucro caixa do Fundo, mesmo quando esses valores excediam o lucro contábil. O que não poderia ser feito na classificação de rendimento e, sim, como amortização ou devolução do capital investido pelos cotistas.
Em live, o professor Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, destacou que sem querer defender lado A ou lado B acredita que a CVM está correta em sua decisão. Mas a questão em si já está resolvida com os ajustes que foram feitos pelos administradores do fundo, contabilizando o lucro de 2021, dado esse que o mercado ainda não tem acesso. A maior preocupação agora é a possível futura consequência que isso traria para outros fundos.
“A CVM está certa sim em colocar um pouco a lupa em relação ao MXRF11. O problema está em 2019, em que o Maxi Renda teve lucro de R$ 85 milhões e um rendimento apropriado de R$ 109 milhões, ou seja, a CVM está certa, ela fez o papel dela.”
Durante a live Baroni relembrou o histórico conturbado da administração do Maxi Renda.
“O MXRF11 sempre foi um fundo muito problemático desde quando ele nasceu, isso não é novidade para ninguém, ele já ficou sem distribuir rendimentos, ele era FoF (Fundo de Fundos) depois virou Fundo de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), o gestor não sabia mais se comprava um fundo de um jeito ou de outro. Teve uma séries de problemas, era outro tipo de gestão. A gestão nova, com administrador novo, começou a fazer algumas mudanças e ajustes e de fato eles tiveram perdas e essas perdas estão evidenciadas, não sendo novidade para ninguém.”
Apesar de considerar a CVM como correta em sua decisão, Baroni espera mais detalhamento da autarquia, isso porque a decisão deve impactar outros fundos, como o caso de Fofs, em que os administradores devem fazer ajustes para se enquadrarem. Os ajustes no fundo de Fofs devem levar na faixa de 8 a 12 meses, já os fundos de Cris, o problema deve ser resolvido numa média de 3 a 4 meses.
Os fundos grandes como de tijolos, de shoppings e de logística não devem ter problemas para ajustar pois carregam lucros milionários e em alguns casos bilionários.
“Resolver é simplesmente ficar um ou dois meses distribuindo como amortização, que deve ficar na faixa de R$ 0,50 a R$ 0,80 por cota, para se enquadrar como a CVM quer. Ou fazer alguma movimentação na carteira para gerar lucro adicional e ficar dentro do portfólio, como fez a MXRF11 em dezembro.”
Questionado durante a live, Baroni não acredita que os administradores dos fundos ficarão sem distribuir os rendimentos para fazer os ajustes.
A questão da problemática analisada pelo professor de fato são as consequências futuras que devem cair no colo de outros fundos, apesar de se tratar de um caso exclusivo do Maxi Renda.
“Na minha opinião a CVM deveria granular melhor essa interpretação para que os administradores pudessem saber efetivamente como fazer esses ajustes.”
“O problema era do MXRF11, mas o mercado observa que esse seria um problema em cadeia, isso porque cerca de 34% dos fundos do BTG, maior administrado de fundos do mercado, teriam um problema. Portanto, talvez, surgiria nessa questão uma nova leitura dos sistemas dos administradores e é isso que me preocupa”, concluiu Baroni.
CVM reforça que a decisão sobre MXRF11 pode ser aplicada em casos similares
A preocupação do professor Baroni é válida, uma vez que a CVM afirmou em nota que a decisão sobre o Maxi Renda pode ter sido tomada com base em caso específico mas, “pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares às do caso analisado”.
Segundo o texto divulgado ontem, “os fundos imobiliários têm discricionariedade para definir os valores a serem distribuídos aos cotistas. Entretanto, ao apresentarem suas demonstrações financeiras, devem reconhecer adequadamente a segregação dos valores distribuídos entre rendimentos e amortização de capital”.
A CVM também ressalta que a distribuição de valores aos cotistas que exceder o lucro contábil, como aconteceu no caso do MXRF11, não deve ser classificada como rendimento nem aumentar a rubrica de prejuízos acumulados do fundo.
