Imóvel ou fundo imobiliário? Investidor compara as duas formas de renda
A escolha entre comprar imóvel ou fundo imobiliário para buscar renda passiva no setor imobiliário depende do objetivo e do perfil de quem investe, especialmente quanto à disposição para lidar com as particularidades de cada formato.
Para Sidney Angulo, empresário do setor e investidor em FIIs, os fundos se destacam pela facilidade de acesso, maior liquidez e menor necessidade de envolvimento direto na administração dos ativos. Engenheiro civil, Angulo atua no mercado desde os anos 1990, com histórico de aquisição de terrenos, galpões e prédios corporativos.
Hoje, ele participa do E-Business Park, complexo empresarial de 160 mil metros quadrados, com mais de 10 mil pessoas trabalhando e mais de 20 empresas instaladas. Foi apenas a partir de 2021 que passou a se aprofundar nos fundos imobiliários, enxergando neles uma forma de fracionar o investimento imobiliário. “E o momento que eu aprendi que um fundo imobiliário de tijolo é um pedaço de um prédio picado, aquele momento mudou a minha vida”, afirmou no podcast Valor em Pauta.
O que envolve comprar imóvel ou fundo imobiliário
Na comparação feita por Angulo, a liquidez é um dos principais diferenciais. Ao adquirir diretamente um apartamento, galpão ou outro imóvel, o investidor concentra parte relevante do patrimônio em um único ativo, que não pode ser vendido de forma parcial. Já nos FIIs, como a aplicação é feita por cotas negociadas em bolsa, é possível se desfazer apenas de uma parcela quando houver necessidade de caixa.
Para o empresário, essa característica torna os FIIs mais “democráticos”. Em vez de adquirir sozinho um prédio, um galpão ou uma participação em shopping, o investidor acessa esses empreendimentos por meio de pequenas parcelas. Na avaliação dele, essa estrutura favorece a construção gradual de patrimônio: é viável comprar cotas ao longo do tempo e receber rendimentos distribuídos pelos fundos, sem precisar levantar o montante para a compra de um imóvel inteiro.
Administração do ativo e dedicação exigida
Outro ponto que diferencia comprar imóvel ou FIIs é a gestão do patrimônio. Na visão de Angulo, ter um imóvel diretamente não é imprescindível na carteira porque a propriedade física demanda dedicação operacional. Ele cita o caso de quem compra um terreno para construir ou adquire um ativo antigo em busca de valorização: será preciso acompanhar obras, comprar materiais, administrar reformas e dedicar tempo à operação. “Imóvel físico demanda trabalho”, disse o empresário.
Isso não significa que ele descarte a estratégia. Sua formação patrimonial ocorreu principalmente por meio de imóveis físicos, incluindo compras de terrenos e ativos que exigiram negociação e desenvolvimento. Para quem deseja participar ativamente do processo e buscar ganhos com a transformação do imóvel, o caminho pode fazer sentido. Já para quem procura exposição ao mercado imobiliário sem assumir essas tarefas, os FIIs surgem como alternativa mais simples.
Fundo de tijolo e fundo de papel na comparação
Ao colocar FIIs e imóveis lado a lado, Angulo ressalta que nem todo fundo imobiliário representa participação direta em propriedades. Ele diferencia os fundos de tijolo, que detêm ativos como prédios corporativos, galpões e shoppings, dos fundos de papel, que investem predominantemente em instrumentos de crédito ligados ao setor.
Para uma comparação mais direta com a compra de um imóvel físico, os fundos de tijolo são a referência mais próxima. Angulo demonstra preferência por essa categoria, pela lógica de possuir “prédios picados”, o que permite participar do mercado sem a concentração e as responsabilidades da compra direta.
Ciclo imobiliário e horizonte de análise
Mesmo apontando vantagens nos FIIs, Angulo destaca a importância do ciclo imobiliário para os imóveis físicos. Segundo ele, mirar apenas a taxa Selic pode limitar a avaliação. Em sua leitura, os imóveis devem ser analisados em horizontes mais longos, já que certos ciclos podem provocar saltos expressivos de valorização ao longo dos anos.
Ele cita imóveis adquiridos décadas atrás por valores muito inferiores aos atuais. Na sua visão, parte dessa diferença vai além da inflação e decorre da própria dinâmica de valorização do ciclo imobiliário. Ainda em contextos de juros elevados, o empresário afirma continuar buscando oportunidades em FIIs, por entender que o investimento imobiliário precisa ser observado para além das oscilações de curto prazo da Selic.
Decisão final depende de perfil e objetivos
A experiência de Sidney Angulo não indica a necessidade de excluir o imóvel físico. A distinção está no perfil exigido. O imóvel direto tende a fazer sentido para quem dispõe de capital maior, aceita concentrar recursos em uma única propriedade e quer participar de negociações, reformas, manutenção e administração do ativo, inclusive em eventuais projetos de desenvolvimento ou revitalização.
Os fundos imobiliários, por sua vez, oferecem acesso mais amplo e líquido ao setor, com aportes menores, possibilidade de diversificar entre empreendimentos e flexibilidade para vender apenas parte da posição quando necessário. Para o empresário, ter um imóvel físico não é obrigatório na composição patrimonial. Sua preferência atual pende para os FIIs, ainda que reconheça espaço para outras classes de ativos em uma carteira diversificada.
Assim, mais do que definir uma alternativa como superior, a comparação entre comprar imóvel e FIIs depende dos objetivos do investidor, de seu perfil financeiro e de risco, e das demais variáveis citadas ao longo da análise.
