Como montar uma carteira de fundos imobiliários à prova de crises?

Quem investe ou pretende alocar capital em Fundos Imobiliários (FIIs) está em busca de renda recorrente. No geral, investidores que desejam construir uma carteira previdenciária querem um portfólio resistente a crises e resiliente aos inúmeros desafios que podem surgir. Por isso, construir uma carteira de fundos imobiliários à prova de crises é uma necessidade para quem quer investir para o longo prazo.

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Principalmente num horizonte longo de investimentos, a possibilidade de encontrar crises agudas não é um evento raro, muito menos no Brasil. E a lista de problemas que o investidor vai encontrar em sua trajetória é grande:

  • Inflação
  • Volatilidade extrema
  • Crises econômicas
  • Juros elevados
  • Incertezas e crises políticas
  • Ameaça de tributação de dividendos
  • Risco fiscal e etc.

Diante disso, se você está começando no mundo dos fundos imobiliários ou ainda tem dúvidas de como construir um portfólio de FIIs que seja forte o bastante para aguentar qualquer “tranco”, te convido a ler este texto.

Para ajudar a desvendar os melhores caminhos para composição de uma carteira de fundos imobiliários, conversamos com o consultor de Finanças e criador do FII Fácil, Diogo Arantes.

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Começando do mais importante

O primeiro de tudo é procurar uma solidez dos ativos. Em FIIs, principalmente em relação aos fundos imobiliários de tijolos – que investem diretamente em imóveis – “o mais importante é se atentar para o tripé: localização dos imóveis, qualidade e gestão do fundo”, analisa Arantes.

Porém, na prática, muitos investidores ignoram isso. Arantes afirma que “muita gente está atrás apenas de dividend yield“. Mas a resposta está no ativo. “Se você encontrar um bom fundo, com ativos de qualidade e com boa gestão, isso sim vai te dar retorno no longo prazo”, diz o especialista em FIIs.

Se for um fundo de papel, é quase a mesma coisa, a diferença é que o ativo principal é o crédito imobiliário. O investidor de FIIs de papel precisa fazer algumas reflexões: “O fundo empresta o dinheiro para uma empresa, mas a companhia em questão tem qualidade? O empreendimento é bom? O ativo em questão possui garantias?”, avalia Arantes.

Ou seja, para construir um portfólio de FIIs, é necessário analisar os ativos que estão nesses fundos, pois são os ativos que geram o retorno sobre o capital.

Por isso, Arantes destaca que o dividend yield é a melhor referência para quem não conhece o mercado de fundos imobiliários. Muito além disso, quem quer montar uma carteira de fundos imobiliários precisa observar o crescimento dos rendimentos do portfólio, e de uma menor oscilação do patrimônio.

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Entenda o perfil para montar sua carteira de fundos imobiliários

Arantes ressalta que o investidor tem que conhecer seu perfil antes mesmo de construir sua carteira de FIIs. Não adianta uma pessoa que gosta de ativos reais encher sua carteira de ativos de crédito. O contrário também “dá no mesmo”.

Mesmo assim, é importante o investidor construir seu portfólio tanto com FIIs de tijolo quanto de fundos de recebíveis. Depois, você vai fazer sua carteira de acordo com os movimentos do mercado, mas esses movimentos não são tão rápidos como as cotações na bolsa de valores. “Olhar para o ciclo de mercado também é importante”, lembra Arantes.

Como complemento, o especialista em FIIs destaca que em momentos de crise, os fundos de tijolo sofrem mais quedas em suas cotações. “Para quem tem uma carteira com 70% de tijolo e 30% de papel, em momentos difíceis, aumentar a exposição em FIIs de CRI faz bastante sentido”. O especialista em FIIs explica que os fundos de recebíveis são mais defensivos, mantendo os rendimentos mais elevados.

Já os FIIs de tijolo, explica Arantes, performam melhor quando a economia está em alta. Mas o equilíbrio entre as diferentes classes de ativos, vai muito além do perfil do investidor. Só que isso não pode ser uma decisão de curto prazo, ou seja, não é porque teve deflação que vou vender todos FIIs de CRI.

Monte sua carteira de fundos imobiliários à prova de crises

Ao sugerir uma alocação de ativos para uma carteira resistente aos problemas econômicos, o especialista em FIIs recomenda uma carteira equilibrada entre FIIs de tijolo e fundos de papel: “50% para cada”.

A dívida tem sim seus defeitos, ressalta Arantes, pois ela não gera ganhos potenciais. No entanto, em momentos de crise, os fundos que investem em crédito mantêm o retorno da carteira. Por isso, “montar uma carteira de fundos imobiliários com 50% em FIIs de CRI e 50% tijolo é possível aliar proteção e crescimento”, crava o consultor.

E pensando em fundos de tijolo, o interessante é escolher ativos de qualidade, claro, mas em segmentos mais clássicos, sem inventar. O especialista em FIIs sugere escolher o básico, ou seja, bons FIIs de logística, lajes corporativas e shoppings. Caso o investidor queira um “algo mais” na carteira, é possível também acrescentar fundos de renda urbana.

De igual modo, é preciso fazer uma escolha entre os diferentes fundos de papel para montar sua carteira anti-crises. “Existem os fundos high grade, os middle risk e os high yield“. Esses tipos são classificados a partir do risco, sendo o primeiro o menos arriscado até aquele com maior risco.

De acordo com o perfil de cada um, o investidor pode escolher equilibrar seu risco e retorno a partir de cada classe de ativos de crédito, evitando colocar acima de 20% dos FIIs de maior risco (high yield).

Mas alocar 50% em fundos de papel, não seria muito? Arantes discorda. Como o Brasil é um país com longo histórico de crises, ter uma porcentagem relevante em FIIs de CRI é interessante para proteção do portfólio.

Diante de tantos desafios do mercado como um todo, quem quer construir uma carteira de fundos imobiliários precisa diversificar seu portfólio, sempre de “olho no futuro”.

Para Arantes, ‘localização, qualidade e gestão’ são a base de sustentação de uma carteira de fundos imobiliários à prova de crises. E você, já possui a sua?

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Gustavo Bianch

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