Fundos Imobiliários: já é hora de comprar?
Desde o início do ano, o IFIX, Índice de Fundos Imobiliários da B3, acumulou queda de 5,4%, gerando frustação para muitos investidores que ingressaram no último ano nesse mercado.
Até mesmo o segmento logístico, que possui fundamentos sólidos e perspectivas muito animadoras, apresentou um desempenho negativo no período.
Diante da queda dos preços, muitos investidores estão se perguntando: já é hora de comprar? Apesar dessa resposta depender de fatores específicos de cada segmento e de cada fundo, alguns esclarecimentos podem ajudar na decisão do investidor.
É importante entender que a principal razão para essa queda dos preços desde o início do ano é a mudança no direcionamento da política monetária e consequente elevação da curva de juros. No período, a Selic saiu de 2,00% para 6,25%.
E o Banco Central já sinalizou que continuará o aperto monetário até a taxa de juros atingir patamares contracionista, isto é, capaz de reduzir e controlar a inflação. Por isso, no curto prazo, a dinâmica de preços ainda será determinada pela agenda financeira e a expectativa do mercado em relação as taxas de juros a serem praticadas no futuro.
No entanto, na tentativa de antecipar as tendências e os indicadores econômicos, o mercado muitas vezes exagera na dose. No segmento logístico, por exemplo, os preços dos fundos já contemplam um prêmio de risco (ou spread) em relação a NTNB-35 acima da média histórica.
Adicionalmente, ao final do processo de aperto monetário, podemos esperar que a taxa de juros volte a cair e retorne ao nível de equilíbrio (taxa de juros neutra). Apesar de ser difícil saber em quanto tempo esse processo ocorrerá e qual será a taxa de juros de equilíbrio, os fundos imobiliários devem se valorizar nesse momento.
Para exemplificar esse potencial, uma redução de 1,7% da NTNB-35, trazendo a taxa para os patamares do início do ano, deveria implicar isoladamente numa valorização de 30% nos preços dos fundos imobiliários.
No médio e longo prazo, a agenda operacional dos fundos deverá ter maior influência na formação de preços. Ainda existem dúvidas em relação à demanda por escritórios após a pandemia e o que esperar dos shoppings com o aumento da penetração do e-commerce, por exemplo. Mas no segmento logístico, em que as tendências e os drivers de crescimento são bastante favoráveis, podemos esperar nos próximos anos uma valorização relevante dos preços de locação e, consequentemente, um aumento da distribuição de dividendos.
Preços de locação praticados atualmente no segmento logístico
Os preços de locação praticados atualmente no segmento logístico ainda precisariam se elevar em 40% na média para se aproximar aos preços praticados no início do último ciclo imobiliário em 2006, corrigidos pela inflação, e em 80% para se aproximar aos preços praticados no pico do mercado em 2012, indicando muito espaço para uma valorização. Ao mesmo tempo, a alta dos preços das commodities elevaram os custos de construção de novos galpões e contribuirá para puxar os valores de locação.
No caso dos galpões last mile, próximos dos grandes centros de consumo, onde existe uma escassez de oferta e uma demanda crescente, essa oportunidade é ainda maior. São todos fatores conhecidos, mas que parecem ainda não estar refletidos na precificação dos fundos do segmento.
Portanto, apesar da volatilidade e incertezas que o cenário econômico ainda pode trazer no curto prazo, muitos fundos imobiliários já representam uma ótima oportunidade de investimento no médio e longo prazo – horizonte adequado para se investir nessa classe de ativos.
