A importância da diversificação nos investimentos imobiliários

Observamos, atualmente, um momento delicado para o investidor imobiliário de unidades residenciais compactas na cidade de São Paulo. Seria o retorno da “bolha dos flats” que atingiu diversos bairros da capital paulista na década de 90?

Para os mais jovens, talvez estejamos falando grego, mas basta dar uma volta de carro por bairros tradicionais da cidade, como Jardins e Moema, que é possível reviver este “case” de investimento que impactou não apenas paulistas e paulistanos, mas investidores de todo o Brasil que acessaram esta oportunidade de investimento.

Talvez seja precoce e irresponsável falar em bolha, mas o que é possível observar são dois contextos diferentes de mercado que se assemelham a uma “grande fome” e um “princípio de indigestão”.

Em um primeiro momento uma tempestade perfeita na atração do investidor.

A nova tendência do mercado imobiliário, uma inovação baseada em grandes e modernos centros urbanos do mundo, estúdios residenciais de 9m² a 30m² para serem comprados e locados em 2 clicks. “Oportunidade de renda imperdível, inclusive o primo de um conhecido já investiu em dois e está indo para o terceiro”. Como ficar de fora?

Este enredo acima começou a ficar bastante recorrente, quase um spam, enviado semanalmente por um número desconhecido no WhatsApp. Mas esta tempestade não se formou de uma hora para outra.

Começando por uma mudança do plano diretor da cidade, que, como efeito colateral, facilitou e incentivou o desenvolvimento da tipologia residencial compacta e ultracompacta, que maximizava o resultado e o aproveitamento das incorporações.

Somado a isso, um cenário macroeconômico no Brasil que se “casou em comunhão universal de bens” com um evento pandêmico sem precedentes. Por consequência, um patamar de juros historicamente baixos que fez com que a renda percentual (yield) obtida da locação destas unidades residenciais compactas parecesse razoável frente ao retorno da renda fixa naquele momento.

Por fim, o surgimento de plataformas “tecnológicas” especializadas na exploração comercial deste tipo de unidades, com soluções inovadoras, descomplicadas e com enormes orçamentos de marketing para a captação de novos clientes: os investidores imobiliários.

Após anos de sofrimento e sobrevivência causados pela crise econômica que assolou o país na década passada, boa parte dos incorporadores de médio e alto padrão encontraram nos estúdios um frutífero caminho para expansão e recuperação de seus negócios.

Mas ao que parece vieram todos de uma vez.

Em 2016 esta tipologia representava 12% dos lançamentos residenciais na capital paulista, ao passo que em 2022, segundo levantamento do DataZap+, representou mais de um terço dos lançamentos (34%).

Ainda, se houvesse uma contrapartida de aquecimento da demanda por este tipo de unidade, estes investidores poderiam estar mais tranquilos. No entanto, segundo o próprio ZAP+, do 1º trimestre de 2019 para o 3º trimestre de 2022 a demanda por locação típica deste tipo de unidades caiu 52%.

Mas espere! Hoje em dia já não temos todas aquelas plataformas baseadas em tecnologia para auxiliar o investidor imobiliário a rentabilizar seus investimentos nestes estúdios?

Pudera este “céu de brigadeiro” ser aplicado para todas as circunstâncias. Mas, infelizmente, não tem se concretizado para todos. De fato, alguns spots de localização na cidade de São Paulo se mostraram extremamente demandados e rentáveis para locações do tipo “short stay” (em que unidades são locadas por diárias ou períodos curtíssimos), mas esta, definitivamente, não é a regra.

Recentemente, circularam notícias de algumas destas plataformas rescindindo seu contrato de prestação de serviço junto a seus clientes, diante do fato de estarem revendo seus modelos de negócio pela necessidade de gerar caixa em suas operações e manter um portfólio de unidades realmente rentáveis. Infelizmente é o famoso “darwinismo” empresarial em tempos de juros altos.

Mas ainda não acabou. Este investidor potencialmente ainda sofre com mais um problema. Caso tenha comprado esta unidade na planta e aguarda a entrega das chaves para começar a monetizar seu investimento, este investidor ainda recebeu um grande presente chamado inflação. Esta inflação que corrigiu o saldo devedor que ele deve à incorporadora (valor da unidade adquirida geralmente é corrigido pela variação do índice nacional da construção civil – INCC) e que impactou todos os preços de materiais e serviços necessários para que o imóvel esteja pronto e apto à locação.

Enfim, um cenário complexo. No entanto, o que há de mais grave neste contexto é que estes apartamentos provavelmente representam uma parcela considerável do patrimônio de seus proprietários (investidores imobiliários). Uma concentração de risco pouco prudente.

Quantos apartamentos se pode comprar com R$ 10 mil? E com R$ 1 mil? E com R$ 100,00? E com R$ 10,00? Pois é. Esta é uma das belezas da indústria de Fundos Imobiliários. Com R$ 100,00 já é possível possuir 10 fundos diferentes, ou seja, possuir uma fração de centenas de imóveis distintos, em localizações distintas, com inquilinos distintos etc. A depender do tamanho de seu patrimônio, o investimento direto em imóveis pode sim resultar em mais riscos ao investidor.