O ITBI é um imposto cobrado de um comprador sobre a transferência de um determinado imóvel, sendo este imposto de competência do município.
O cálculo do ITBI é importante para que não surjam surpresas e também para que se possa fazer um bom planejamento financeiro.
O que é o ITBI?
ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é um tributo municipal que incide sobre transações imobiliárias, onde um imóvel é transferido para um novo morador. Sendo assim, seu cálculo é de fundamental importância na hora da transação.
No entanto, esse imposto não é cobrado em todos os casos de transmissão de imóveis, sendo necessário averiguar caso por caso.
Assim sendo, em casos de transmissão de herança, doação ou quando a propriedade é adquirida por uma pessoa jurídica há isenção do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
Desse modo, para que se formalize o processo de compra e venda de um imóvel, salvo os casos acima citados, é obrigatório o pagamento deste imposto para que o novo proprietário tenha toda a documentação liberada.
Para quem está adquirindo um imóvel, seja por compra direta ou financiamento é essencial entender o cálculo do ITBI.
Quem deve pagar o ITBI?
De forma geral, quem faz o pagamento do ITBI é o comprador do imóvel, uma vez que o pagamento é feito somente após o fechamento do negócio.
No entanto, se for vantajoso para o vendedor, ele pode se responsabilizar pelo pagamento do imposto. Isso dependerá das condições da transação.
Por exemplo: se o vendedor quiser vender seu imóvel com uma certa pressa, ele pode argumentar que fará o pagamento do imposto, como forma de desconto.
Sendo assim, fica claro que existem situações onde a lógica se inverte e o vendedor pode fazer esse pagamento.
Por fim, por se tratar de um imposto de competência municipal o seu pagamento varia de acordo com a legislação de cada município.
Portanto, em alguns casos, o imposto é pago depois da lavratura da escritura pública. Em outros, é pago depois do registro da escritura.
Como calcular o ITBI?
De fato: o cálculo do ITBI é baseado em cima do valor do imóvel, sendo proporcional ao valor pago por esse bem.
Normalmente, a alíquota costuma variar de 2% a 3%, incidindo sobre a base de cálculo da transação efetuada.
No entanto, a base é considerada sobre o maior dentre dois valores, sendo eles o valor da transferência (estabelecido durante a negociação) ou o valor venal de referência (o valor que está contido na guia do carnê do IPTU.
Além disso, o cálculo também pode variar se o imóvel for adquirido por compra direta ou por financiamento bancário.
Quais os dois tipos de cálculo de IBTI?
Quando se pensa em calcular o IBTI, existem duas formas:
- Compra Direta;
- Financiamento.
1. Cálculo do ITBI em compra direta
Primeiramente, para calcular o imposto por compra direta, basta ter em mãos a base de cálculo, sendo ela ou o valor da transferência ou o valor venal de referência, e aplicar a alíquota vigente do município.
Por exemplo: um determinado imóvel esteja sendo vendido pelo valor de R$ 500 mil na cidade de São Paulo, onde a alíquota vigente é de 3%.
Sendo assim, o valor é equivalente a 3% do total, ou seja, R$ 15 mil. Esse é o valor que deve ser pago ao município nesta transação.
2. Cálculo do ITBI em compra com financiamento
Por outro lado, para imóveis financiados o cálculo do ITBI é um pouco diferente. Por exemplo: na cidade de São Paulo é incidido uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado até chegar ao valor de limite máximo que é de R$ 91.820,01.
Sendo assim, ao exceder esse valor é incidido a alíquota de 3% sobre o restante.
Portanto, para o mesmo caso de R$ 500 mil considere o financiamento R$ 200 mil do valor do imóvel.
Como esse valor financiado excede o limite de R$ 91.820,01, a alíquota de 0,5% deve incidir sobre o teto, sendo o seguinte cálculo:
91.820,01 * 0,005 = R$ 459,10
408.179,99 * 0,03 = R$ 12.245,40
Total: R$ 12.704,50
Dessa forma, ao se comparar com o cálculo anterior, é possível notar que, quando parte do imóvel é financiado, há uma redução no valor cobrado do imposto.
Como funciona a isenção do ITBI?
De fato: é possível que haja casos de isenção do ITBI. No entanto, isso varia de acordo com cada município.
Além disso, imóveis oferecidos pelo programa Minha Casa, Minha Vida, ou Sistema Financeiro de Habitação, podem chegar até a ter isenção total do ITBI em algumas cidades.
No entanto, há uma outra possibilidade: se o imóvel for o primeiro adquirido por uma pessoa física, valendo menos que o valor máximo estabelecido por uma prefeitura.
Por fim, também pode ocorrer isenção em caso de fusão de empresas ou incorporação de patrimônio de uma pessoa jurídica em troca de ações.
Dessa forma, vê-se que há casos onde não é necessário o pagamento do ITBI.
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