Fundos de tijolo: o que são e como investir nesse tipo de fundo imobiliário (FII)

Os fundos de tijolo são uma das categorias mais tradicionais do mercado de fundos imobiliários (FII). Eles investem em imóveis físicos e tangíveis, como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais e centros de distribuição, gerando renda por meio de aluguéis e valorização patrimonial.

Em 2025, o cenário de queda da Taxa Selic trouxe de volta o protagonismo desses fundos. Após o ciclo de juros altos entre 2022 e 2023, que pressionou as cotas, os FIIs de tijolo voltaram a se destacar como uma das principais teses de investimento. 

A atratividade não está apenas nos dividendos mensais isentos de IR, mas também no potencial de ganho de capital com a valorização das cotas. 

Neste artigo, você entenderá como funciona esse tipo de FII, suas vantagens, riscos e como avaliá-lo estrategicamente. Confira!

Entenda o que são os fundos de tijolo

Os fundos imobiliários de tijolo são aqueles que aplicam a maioria do seu patrimônio em ativos reais — imóveis físicos e tangíveis — que geram receita com aluguéis.

Diferentemente dos fundos de papel, que investem em títulos de crédito imobiliário, os de tijolo representam a propriedade direta de imóveis.Esses imóveis podem abranger diferentes setores: shoppings centers, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais, universidades e centros de distribuição.

Os rendimentos vêm dos contratos de locação e são distribuídos periodicamente aos cotistas, geralmente todos os meses, com isenção de imposto de renda para pessoas físicas.

Como funcionam os fundos de tijolo

O cotista investe no FII, que usa os recursos para adquirir, administrar e alugar imóveis. Os aluguéis são distribuídos mensalmente, na forma de dividendos, e o patrimônio do fundo é valorizado pelo mercado caso o valor dos imóveis suba. A distribuição de rendimentos integra-se à renda recorrente dos investidores.

Em outras palavras, os fundos de tijolos funcionam de maneira semelhante a um condomínio de investidores. Cada participante adquire cotas do fundo, que são negociadas na Bolsa de Valores (B3). O dinheiro captado é usado para comprar, construir ou administrar imóveis físicos, gerando receita principalmente por meio de aluguéis e valorização patrimonial.

A gestão é feita por uma administradora profissional, responsável por tomar decisões estratégicas, como renegociação de contratos, reformas, aquisições e vendas de imóveis, sempre para maximizar o retorno dos cotistas. Em 2025, muitos fundos estão adotando gestão ativa, buscando diversificação regional e setorial, especialmente em imóveis logísticos e educacionais, segmentos que continuam em alta.

Os rendimentos mensais pagos aos cotistas vêm da receita líquida de locação, descontadas as despesas do fundo. A maioria distribui ao menos 95% do lucro obtido, conforme determina a legislação dos FIIs. Além disso, o investidor pode vender suas cotas a qualquer momento na B3, aproveitando oscilações de preço no mercado secundário.

Tipos de fundos de tijolo

Os fundos de tijolos podem investir em diversos tipos de imóveis físicos, de acordo com sua estratégia e segmento de atuação. Em 2025, os setores mais aquecidos continuam sendo logística, varejo e educação, impulsionados pela retomada do consumo e pela expansão do e-commerce.

A seguir, estão os principais tipos de imóveis que compõem os portfólios desses fundos:

• Galpões logísticos e industriais: continuam entre os mais procurados, com contratos de longo prazo e locatários sólidos, como varejistas online e grandes redes de distribuição. A demanda segue forte devido ao avanço do comércio eletrônico e à necessidade de centros de distribuição próximos aos grandes centros urbanos.
  
• Lajes corporativas: voltaram a ganhar relevância em 2025, com o aumento da taxa de ocupação em regiões. A flexibilização do modelo híbrido levou empresas a priorizarem espaços menores, mas em endereços de alto padrão.
  
• Shoppings e varejo: esse segmento se recuperou após os anos de retração, com crescimento no fluxo de visitantes e reajuste dos aluguéis atrelados à inflação. Os fundos de shoppings voltaram a distribuir rendimentos consistentes, acompanhando a melhora do setor de consumo.
• Hospitais e educação: imóveis voltados a universidades e clínicas médicas têm se destacado pela estabilidade dos contratos, geralmente de longo prazo, e pela resiliência mesmo em períodos de incerteza econômica.
• Agências bancárias e imóveis mistos: seguem presentes, mas com menor participação, devido à digitalização dos serviços financeiros e à busca por diversificação de portfólio pelos gestores.

Atualmente, os fundos de tijolo se diversificam em vários segmentos:

• Lajes corporativas: escritórios em centros urbanos. Exemplo: HGRE11.
• Shoppings e varejo: como XPML11, VISC11.
• Logístico/industrial: como HGLG11, BTLG11.
• Híbridos: com mix entre logística e lajes, como TRXF11, KNRI11.
• Outros segmentos: hospitais, hotéis, agências bancárias. Destaque para VGRI11, com imóveis de logística urbana e varejo.

Essa segmentação mais ampla permite ao investidor escolher fundos conforme o perfil de risco, potencial de valorização e resiliência dos ativos.

Vantagens e desvantagens dos fundos de tijolo

Vantagens

• Renda previsível por meio de aluguéis mensais;
• Possibilidade de valorização patrimonial dos imóveis;
• Exposição direta ao setor imobiliário;
• Benefícios fiscais, como isenção de imposto de renda para pessoas físicas em certos casos.

Desvantagens

• Vacância e inadimplência impactam diretamente o rendimento;
• Sensibilidade ao ciclo econômico e ao setor imobiliário;
• Menor liquidez em relação a outros ativos financeiros;
• Custos de manutenção e gestão dos imóveis.

Como escolher um fundo de tijolo

Na hora de escolher um fundo de tijolo para investir, considere os seguintes fatores:

• Segmento de atuação (lajes, galpões, varejo, hospitais etc.);
• Localização e qualidade dos imóveis;
• Taxa de vacância e perfil dos inquilinos;
• Dividend yield (rendimento mensal sobre o valor da cota);
• P/VP (preço sobre valor patrimonial) — preferencialmente abaixo de 1,0;
• Qualidade da gestão e transparência dos relatórios.

Como investir em fundos imobiliários

Investir em fundo de tijolo é simples:

1. Abra conta em uma corretora;
2. Transfira recursos para a conta;
3. Escolha os fundos com base nos critérios citados acima;
4. Compre cotas no home broker, como qualquer outro ativo de renda variável;
5. Acompanhe os relatórios mensais e trimestrais divulgados pelos fundos.

FII de tijolo ou papel: qual escolher?

Os fundos de tijolos e os fundos de papel são as duas principais categorias de FIIs disponíveis na Bolsa. A diferença entre eles está no tipo de ativo que gera o rendimento e na forma como se comportam diante das variações econômicas.

A decisão entre investir em fundo de tijolo ou fundo de papel depende dos seus objetivos:

• O fundo de tijolo é indicado para quem busca renda atrelada ao desempenho do setor imobiliário e potencial de valorização patrimonial;
• Já o fundo de papel é mais adequado a quem deseja maior previsibilidade de fluxo de caixa, com renda atrelada a juros e inflação.

Uma carteira equilibrada costuma mesclar ambos os tipos de FIIs.

Em 2025, com a Selic em trajetória de queda, os fundos de tijolos tendem a apresentar melhor desempenho de valorização de cotas, enquanto os fundos de papel podem ver leve compressão nos rendimentos. Por outro lado, a combinação de ambos segue sendo a estratégia mais eficiente para equilibrar renda e valorização, já que cada tipo reage de maneira diferente aos ciclos econômicos.

Por isso, a recomendação é uma carteira diversificada, com participação de 50% em fundos de tijolos e 50% em fundos de papel, ajustando conforme o perfil e o momento do mercado.

Vale a pena investir em fundo de tijolo?

Diante do deságio médio ainda relevante, da recuperação gradual do setor e do potencial de valorização imobiliária, o fundo de tijolo segue como uma boa opção para quem deseja construir renda passiva de longo prazo. Ainda assim, é fundamental avaliar gestão, portfólio e vacância com rigor, além de manter diversificação na carteira.

O cenário para os fundos de tijolo em 2025 é particularmente influenciado pelo ciclo de queda da Taxa Selic. Com a rentabilidade da renda fixa em patamares mais baixos, a atratividade dos dividendos (yield) distribuídos pelos FIIs aumenta, atraindo um novo fluxo de investidores. Esse movimento tende a valorizar as cotas no mercado secundário.

Neste contexto, a capacidade da equipe de gestão em realizar bons negócios, seja na compra de novos imóveis, na venda de ativos que já se valorizaram ou no reajuste de contratos de aluguel, torna-se um diferencial ainda mais crítico para o sucesso do investimento.

Conclusão

Os fundos de tijolos se consolidaram em 2025 como um dos pilares da carteira de investidores que buscam renda recorrente, proteção contra a inflação e valorização patrimonial. O ambiente de juros mais baixos, somado à retomada do setor imobiliário e à estabilidade econômica, reforça o apelo desse tipo de FII como alternativa aos investimentos puramente financeiros.

Mais do que uma fonte de dividendos mensais, os fundos de tijolos representam a possibilidade de participar de grandes empreendimentos imobiliários com pouco capital, aproveitando o potencial de crescimento do mercado e a gestão profissional dos ativos.

Com uma estratégia bem estruturada e diversificada, o investidor pode equilibrar segurança e rentabilidade, alcançando retornos consistentes ao longo do tempo.

Ainda restou alguma dúvida a respeito dos fundos de tijolo? Faça um comentário abaixo!