PVBI11 compra ativo do ONEF11 de olho em mercado imobiliário premium

Após aprovação de cotistas em assembleia geral extraordinária, o fundo imobiliário ONEF11 aceitou a proposta para vender a totalidade de suas unidades do edifício The One, no bairro do Itaim Bibi, para o fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11). Depois da conclusão da operação, o fundo ONEF11 vai ser liquidado.

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O valor total da venda do The One é de R$ 197,5 milhões, a ser pago em duas parcelas, uma no valor de R$ 35,8 milhões de reais em dinheiro e a última envolvendo R$ 161,6 milhões pagos por meio de cotas do fundo do PVBI11 mediante oferta pública. A assembleia ocorreu em 28 de outubro.

Segundo Marcos Baroni, analista CNPI e especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research, a transação faz parte do movimento do PVB11 em busca de ampliar a participação em ativos premium. “Uma forma foi fazer essa movimentação com o The One, no qual os cotistas vão receber uma parte em dinheiro e o restante em cotas do próprio PVBI11”, destaca. 

Desde julho deste ano, a administradora do PVBI11 busca concretizar a compra dos quatro andares do edifício The One, mas naquela ocasião teve sua proposta recusada pela antiga administradora do ONEF11, a Rio Bravo. No total, a Rio Bravo rejeitou duas propostas do PVBI11 para a compra de quatro andares do edifício The One. Desde outubro, a administradora passou a ser a Hedge Investments.

À época, a Rio Bravo afirmou que o valor por metro quadrado oferecido de R$ 32 mil estava abaixo da média das últimas transações ocorridas no mercado imobiliário em regiões premium com imóveis triple AAA, que tiveram preço médio de R$ 37 mil por metro quadrado. 

Agora, com a Hedge Investments, os cotistas deliberaram sobre a venda dos ativos. Em relação ao total da base votante do fundo: 34,73%  votaram favoravelmente e 12,22% de votos contrários.

Venda do ONEF11: regiões premium se consolidam com maior procura

A venda dos andares do edifício The One, no Itaim Bibi, demonstra o aquecimento da procura por imóveis triple A em São Paulo, localizados em regiões premium. Recentes relatórios de banco mostram que os ativos classe A e A+, localizados em regiões como Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Paulista e Vila Olímpia continuam apresentando as menores taxas de vacância e os maiores preços pedidos por locação. 

Segundo o BBA, a vacância do Itaim Bibi foi pressionada no segundo trimestre de 2023, quando a Meta devolveu cinco andares e meio do Infinity Tower, mas a área foi locada pela ByteDance (Tik Tok) em outubro. 

O relatório do BBA mostra que existe dificuldade para encontrar áreas com grandes metragens e o poder de barganha está nas mãos dos proprietários dos imóveis, o que é interessante para os fundos imobiliários que possuem ativos nessas regiões.

Em São Paulo, as maiores vacâncias estão nas regiões que perderam atratividade ao longo da pandemia, sendo elas: Chácara Santo Antônio, Chucri Zaidan, Marginal Pinheiros e Santo Amaro.

As últimas transações de ativos nestas áreas envolveram o próprio PVBI11, com o Complexo JK- Bloco B, que foi avaliado na faixa dos R$ 40 mil por metros quadrados. A operação de venda de 20% do complexo atingiu R$ 237 milhões. 

O VBI Prime Properties também realizou uma transação de compra com fundo imobiliário Pátria Edifício Corporativos (PATC11), no montante total de R$ 101,6 milhões. A transação envolveu conjuntos e vagas de garagem que eram detidos pelo PATC11 nos edifícios “The One” e “Vila Olímpia Corporate”.

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Pelos conjuntos do “The One”, o Pátria irá receber R$ 57,5 milhões e, pelo segundo edifício, R$ 44,1 milhões.

De acordo com dados da SiiLA e considerando somente ativos classe A e A+, até o final de 2024 a cidade de São Paulo deve receber cerca de 147 mil m² de novo estoque. As regiões que mais vão receber área são o Itaim Bibi e Chucri Zaidan. 

Mobilidade é fator para taxa de ocupação maior nas regiões primárias, aponta Baroni

Quanto mais longe do centro, mais complexa fica a mobilidade. “A Chucri Zaidan tem ativos de excelente qualidade, mas você está um ponto na cidade que a mobilidade já está mais complexa, reduzindo os valores de metro quadrado reduzido”, comenta o analista.

Baroni aponta que o melhor exemplo disso é Alphaville, no qual existem prédios de alto padrão, mas o valor do metro quadrado é mais baixo, com vacância maior, impactando no valor dos investidores. 

“Isso não vale apenas para lajes corporativas, mas no geral. Por exemplo, um galpão logístico no raio 15 km de uma capital, vai ser mais atrativo para o investidor, do que um ativo com um raio maior. Empresas de e-commerce vão querer estar mais perto dos clientes”, explica Baroni. 

No entanto, mesmo em regiões mais distantes, pelo fato de haver muita qualidade nos prédios similares aos dos ativos da ONEF11 e não ter mais estoques disponíveis na região primária, há um movimento de transbordamento e uma absorção líquida positiva dessas áreas.

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Vinícius Alves

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