Fundos imobiliários: por que vale a pena investir em 2024?

Diversos fundos imobiliários já iniciaram seus ralis de fim de ano. Além da possibilidade de investir via mercado secundário por cotas negociadas na Bolsa de Valores, os investidores poderão optar por participar das ofertas de cotas oferecidas por esses FIIs.

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De acordo com dados do Fundo.Net (BMFBovespa), em novembro foram 30 novas ofertas de cotas no mercado. Em outubro, ocorreram 24. Outras ofertas foram divulgadas desde então e mais algumas devem surgir no próximo ano. Essa movimentação mostra a variedade de alternativas e a ebulição de ofertas do mercado de FIIs. Será assim no próximo ano. Por isso, especialistas dizem que vale a pena investir em fundos imobiliários em 2024 e relacionam outros motivos.

Por que investir em FIIs?

Não é de hoje que os fundos imobiliários vêm atraindo cada vez mais investidores. De acordo com Laercio Boaventura, sócio fundador e diretor de investimentos da Vectis Gestão, existe um movimento crescente de migração dos investidores para os FIIs desde meados de 2017.

Dois dos principais atrativos dos fundos imobiliários que conquistaram as carteiras desse público nos últimos anos são a isenção do Imposto de Renda para o investidor pessoa física, e a possibilidade de gerar uma renda mensal com dividendos de FIIs.

“É fato que esse crescimento acentuado entre 2018 e 2021 foi fruto de um contexto econômico com baixas taxas de juros – cenário que começa a se reapresentar para 2024. Acreditamos no crescimento das categorias que oferecem diversificação para a carteira do investidor, com alta liquidez e com um custo de entrada baixo, dado que a grande maioria dos FIIs tem suas cotas listadas entre R$ 10 e R$ 100”, diz Boaventura.    

Além disso, o especialista diz estar convicto de que possuir um percentual da carteira de investimentos alocada em fundos imobiliários significa “uma boa estratégia de investimento”. Em suma, os FIIs têm diferentes estratégias, capazes de gerar renda passiva, ganhos de capital e ainda serem um instrumento de proteção patrimonial.

Pedro Klüppel, sócio da Guardian Gestora, também destacou a importância de os FIIs terem uma gestão profissional dos seus ativos, o que possibilita ao investidor estar exposto a operações mais complexas e que não eram acessíveis a todos.

“Sem burocracia, sem as dores de cabeça operacionais da gestão de imóveis do dia a dia e com rendimentos (dividendos) isentos de Imposto de Renda. Além disso, os FIIs são a possibilidade de acessar um patamar de imóveis e inquilinos que o investidor pessoa física dificilmente teria”.

Quais são os fundos imobiliários recomendados para 2024?

Para Laercio Boaventura, a partir do cenário atual de queda na taxa de juros, os fundos imobiliários indexados ao IPCA representam uma boa oportunidade para o investidor travar um retorno expressivo, superior ao dos títulos do governo indexados à inflação.

Como exemplo, ele cita o fundo imobiliário de papel da Vectis Gestão, o VCJR11, cuja estratégia é gerar rendimentos acima da NTN-B.

“Vimos um movimento parecido com esse em 2020, quando as taxas caíram muito rapidamente e houve um ágio considerável em todos os fundos indexados ao IPCA. Agora, dado que os fundos indexados ao IPCA ainda apresentam bom desconto na bolsa, o investidor tem uma chance de pegar esse movimento de apreciação no começo, aproveitando-se desses spreads maiores acima do IPCA, resultando em uma taxa de juros real muito atrativa”, diz Boaventura. 

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Além disso, ele aponta um grande potencial nos fundos imobiliários do segmento residencial. Na Vectis Gestão, ele é um dos responsáveis pela gestão do maior fundo imobiliário desse segmento, o VCRR11.

Pedro Klüppel lembra que os FIIs de tijolo tendem a passar por um momento positivo mais intenso e direto nos primeiros meses de 2024. Como boa parte deste tipo de fundo da indústria realiza reavaliação patrimonial nos últimos 3 meses do ano, Klüppel fala sobre a possibilidade de uma reconfiguração da métrica P/VP, diante da correção do valor dos imóveis destes FIIs, potencialmente pressionando seus preços no mercado secundário.

Diante dos próximos cortes na Selic, alguns fundos imobiliários de tijolo devem retornar a ter patamares de rentabilidade maiores que o CDI, o que poderia gerar um fluxo de capital da renda fixa para a renda variável, onde os FIIs estão inseridos.

Assim como Boaventura, Pedro Klüppel disse que cortes adicionais da Selic podem representar uma recuperação maior dos fundos imobiliários de papel com indexação a IPCA, diante de uma perda de ímpeto no pagamento de rendimentos pelos FIIs de papel com carteira atrelada ao CDI.

“A volatilidade dos Índices de preço nos últimos 24 meses, além de um patamar de juros (spot e curva) bastante estressados, acabou por traumatizar milhares de investidores pessoa física junto aos fundos de papel indexados à inflação. Estes fundos quase que flertaram com suas mínimas históricas neste passado recente, ao passo que os fundos com carteiras mescladas entre IPCA e CDI ou integralmente alocadas em CDI tiveram melhor comportamento no mercado secundário e nos rendimentos pagos”, conclui Klüppel.

Como escolher um fundo imobiliário?

Em cada segmento existem FIIs com diferentes estratégias e ativos distintos. Entre os próprios FIIs geridos pela Suno Asset, por exemplo, existe um fundo para cada tipo. Nos FIIs de papel, por exemplo, há o SNCI11, enquanto os FIIs de tijolo contam com o SNLG11. O SNFF11 é outro ativo relevante, na categoria de Fundo de Fundos (FOFs). Eentre as dezenas de opções de FIIs presentes no mercado, como fazer a melhor escolha?

Para o sócio da Guardian Gestora, é importante que o investidor entenda a necessidade de ter critérios básicos na seleção do fundo que vai investir, ressaltando que não existe “mágica” e que o efeito manada pode levar a algumas ciladas.

Assim, é importante pesquisar sobre o fundo imobiliário e a gestora por meio dos relatórios gerenciais, das plataformas e mídias especializadas na indústria.

“É importante o investidor entender que o dividend yield não é tudo na indústria de FIIs. Risco e retorno caminham juntos. Se o fundo apresenta fortes resultados, qual a razão?”, diz.

Um dos critérios de como escolher um fundo imobiliário é observar os ativos que possibilitam um retorno atrativo, mas que possuem características sólidas, ou seja, bons imóveis ou ativos de crédito, bons inquilinos ou devedores, o histórico de resultado do fundo, etc.

Laercio Boaventura vai além, e assinala que a análise de um bom FII é “complexa e passa por uma série de aspectos qualitativos e quantitativos”. Além da qualidade dos gestores, e dos ativos alocados no fundo, deve-se observar fatores como de distribuição geográfica, indexação (IPCA, IGP-M ou CDI), liquidez, concentração, duration e garantias (os dois últimos em caso de FIIs de papel).

Quais os riscos dos FIIs para ficar atento?

O fato é que a escolha dos melhores fundos imobiliários em 2024 deve estar sempre aliada às preferências setoriais e ao apetite ao risco de cada investidor. Por isso a diversificação entre os tipos de FII é muito importante para minimizar efeitos de ciclos econômicos no portfólio de investimento, conforme aponta o sócio fundador da Vectis Gestão.

Boaventura lembra os principais riscos dos fundos imobiliários que o investidor deve ficar atento. Nos FIIs de tijolo, por exemplo, o patamar de vacância é um dos principais, enquanto nos FIIs de papel os ativos de estruturação de crédito contam com riscos setoriais intrínsecos como o de não pagamento da dívida.

Assim como os riscos específicos de cada classe de FII, Pedro Klüppel alerta que o investidor iniciante precisa se atentar aos movimentos de mudança de ciclo – IPCA / CDI – não observando somente o dividend yield spot dos fundos.

“Entrar em um fundo em um momento errado pode custar caro. Além disso, a expectativa é de um ano movimentado em novas emissões. Portanto, o investidor precisa procurar saber sobre o momento que o FII escolhido vive, pois novas emissões abrem espaço para acessar um patamar de preço interessante em fundos que negociem acima de seu valor patrimonial”, completa sobre os riscos dos fundos imobiliários.

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João Vitor Jacintho

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