GGRC11 compra ativo last mile em Diadema com yield de 17,2% a.a.
O fundo de investimento imobiliário GGRC11 firmou acordo para adquirir um ativo logístico last mile em Piraporinha, distrito de Diadema (SP), próximo às rodovias Anchieta e dos Imigrantes. O imóvel, denominado CD Diadema, reforça a estratégia do fundo de ampliar a exposição a operações urbanas de alta demanda, impulsionadas pelo comércio eletrônico e pela necessidade de entregas rápidas.
O CD Diadema possui terreno de 34.378 m² e área construída de aproximadamente 21.385 m². A edificação passou por reforma completa, seguindo padrões construtivos elevados, o que tende a reduzir custos de manutenção e elevar a atratividade junto a operadores logísticos e distribuidores.
Contrato de locação tem prazo de 72 meses
A propriedade está integralmente ocupada pela Replas Comercial Ltda., distribuidora atacadista de resinas termoplásticas, elastômeros e insumos para a indústria do plástico. O contrato de locação tem prazo de 72 meses, com início previsto para outubro de 2025, aluguel mensal de R$ 624.464 e reajuste anual pelo IPCA. Essa previsibilidade contratual dá suporte ao fluxo de caixa do GGRC11.
A taxa de retorno desalavancada inicial da operação é de 8,06% ao ano. Considerando o financiamento via CRI, a Zagros Capital projeta cash-on-cash yield de 17,20% ao ano durante a vigência do contrato — indicação de que a alavancagem eleva a rentabilidade sobre o capital próprio. Esse diferencial destaca a eficiência financeira do veículo.
Pagamento via CRI sustenta a aquisição
O desembolso foi dividido em três partes: R$ 75 milhões por meio de CRI da Opea Securitizadora (IPCA + 7,5% a.a., com diferimento até fevereiro de 2027); cerca de R$ 17 milhões por compensação de cotas da 11ª emissão; e aproximadamente R$ 1 milhão em recursos financeiros. Essa estrutura preserva liquidez e otimiza o custo de capital.
Aquisições recentes aceleram a expansão do portfólio. Na 11ª emissão, iniciada em abril, o fundo mirou captação de até R$ 1,5 bilhão, com cotas a R$ 11,25. Já concretizou a compra de um galpão no condomínio Braspark, em Garuva (SC), por R$ 192,3 milhões, e acordos para duas novas propriedades — outra em Garuva e uma em Camaçari (BA), próxima ao polo industrial e à planta da BYD.
Com a aquisição em Diadema, o GGRC11 amplia a presença no last mile e reforça indicadores operacionais robustos: em abril, reportou resultado de R$ 18,8 milhões, vacância física de 0,19%, ABL superior a 786 mil m² e base acima de 341 mil cotistas.
