O que esperar dos Fundos Imobiliários para os últimos meses do ano?
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Após um primeiro semestre de recuperação para o IFIX, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) começou a segunda metade de 2025 com um cenário ainda desafiador, mas repleto de oportunidades. Gestoras como AZ Quest, RBR, Fator, Guardian e Zagros avaliam que, apesar da pressão macroeconômica, há espaço para valorização em setores específicos e janelas pontuais de alocação — especialmente para fundos com caixa disponível e capacidade de adaptação.
Para a Zagros Capital, gestora do GGRC11 e ZAGH11, o investidor precisa estar atento a alguns gatilhos que podem sustentar ou acelerar essa valorização: eventuais cortes na Selic, redução das incertezas fiscais — principalmente a discussão sobre a possível tributação dos dividendos a partir de 2026 — e a continuidade da recuperação operacional em setores-chave.
Ainda assim, a maioria das casas vê fundamentos sólidos em diversas teses, com destaque para logística, crédito imobiliário, fundos de shoppings e até mesmo escritórios, que começam a dar sinais de recuperação.
“Vemos um momento de oportunidade nos fundos de tijolo. Quando os juros estão altos, surgem mais e melhores ativos à venda. É o momento ideal para se posicionar e esperar a recuperação do mercado de capitais no médio e longo prazo”, afirma a AZ Quest Panorama, que também aposta fortemente no setor logístico e em incorporações residenciais de média e alta renda. A gestora é responsável pelo AZPL11.
Já para os fundos de crédito, o cenário continua positivo. A combinação de taxas elevadas e isenção de imposto de renda mantém o apelo desses ativos. “Acreditamos que o setor de papel deve apresentar ganhos mais rápidos neste semestre, especialmente com a possível queda da Selic”, pontua Rodrigo Possenti, Head de fundos imobiliários do Fator, dos FIIs VRTA11, VRTM11, OUJP11 e do Fiagro OIAG11.
Na avaliação da RBR, mesmo diante da valorização recente do IFIX, ainda há espaço para oportunidades de descontos. “O índice segue negociando com mais de 10% de desconto sobre o valor patrimonial e um dividend yield médio de 13,5% ao ano. Os fundamentos operacionais continuam saudáveis, com vacância controlada e reajustes nos aluguéis”, afirma a casa.
“O ambiente ainda exige seletividade e disciplina, mas há boas oportunidades, especialmente em fundos descontados com ativos de qualidade e gestão ativa”, comenta a gestora dos fundos PULV11, TOPP11, RBRY11 e RPRI11.
Fundos imobiliários: logística, crédito e shoppings seguem entre os setores mais promissores
O setor logístico permanece como uma das teses mais fortes entre as gestoras. Além da baixa vacância, o crescimento do e-commerce e a demanda por galpões de qualidade mantêm os ativos aquecidos. “Os fundos logísticos seguem beneficiados por uma demanda estrutural. Os preços de locação continuam em alta, e a vacância está entre as menores da história”, destaca a RBR.
O setor de crédito imobiliário também segue no radar. Para a AZ Quest, os fundos de CRIs continuam atrativos, enquanto o Fator projeta que esse segmento será o primeiro a reagir a um eventual ciclo de queda dos juros. “Os fundos de papel acompanham de perto as expectativas de inflação e taxa Selic. Se os cortes vierem, veremos uma resposta rápida”, comenta Possenti.
Outro setor que deve ganhar fôlego no segundo semestre é o de shoppings. Segundo a RBR, esses fundos ainda negociam com desconto médio de cerca de 19% sobre o valor patrimonial, mesmo com melhora consistente nos indicadores operacionais, como vendas e fluxo de clientes.
Renda urbana e o logístico chamam atenção da Zagros. “Do lado setorial, enxergamos maior potencial nos fundos logísticos, que seguem com demanda sólida e boa reposição inflacionária. Renda urbana também deve seguir resiliente. Já os fundos de papel oferecem carrego atrativo, mas devem apresentar maior volatilidade”, diz a gestora.
Juros ainda elevados são o principal obstáculo
Apesar das oportunidades, o consenso entre as casas é de que o juro real elevado continua sendo o maior entrave para uma valorização mais ampla das cotas. A taxa Selic ainda se mantém em patamar alto, e o mercado aguarda com cautela os próximos passos do Banco Central.
“A combinação de inflação ainda acima da meta, Selic elevada e incertezas fiscais mantém o mercado instável. Não visualizamos nenhum gatilho com potencial de valorização tão forte quanto o início de um ciclo de corte nos juros”, diz Possenti, do Fator.
A Guardian, gestora do GARE11 e GAME11 também reforça a cautela, projetando uma Selic terminal em torno de 15% ao ano para 2025 e IPCA em 5,4%. “Dentro dessa nova realidade de juros reais elevados, já iniciamos alguns movimentos no mercado secundário, aproveitando as assimetrias de risco-retorno que surgiram”, diz a gestora.
Outro ponto de atenção levantado pelas gestoras é a possibilidade de tributação dos rendimentos isentos de FIIs e CRIs a partir de 2026. Embora ainda incerta, essa discussão tem potencial de impactar o apetite do investidor e os preços no mercado secundário.
“A maior clareza sobre temas regulatórios pode contribuir para destravar valor, mas esse é um ponto que ainda permanece em aberto”, avalia a RBR sobre os fundos imobiliários.
