Fundos imobiliários ainda valem a pena? Sete razões para continuar investindo em FIIs
O mercado de fundos imobiliários passou por grande agitação na semana passada, com a publicação da Medida Provisória que, entre outras mudanças na tributação de investimentos, prevê a cobrança de 5% de Imposto de Renda sobre os dividendos de FIIs e também de Fiagros.
O IFIX, principal índice do setor, sofreu forte queda no dia seguinte à publicação, e muitos dos FIIs sofreram com queda de preço. O mercado até se recuperou rapidamente e voltou a subir nos últimos pregões — o resultado acumulado em junho, no entanto, ainda é negativo.
Muitos investidores, no entanto, seguem em dúvida: ainda vale a pena investir em fundos imobiliários, já que a isenção dos dividendos era apontada como um dos principais atrativos do setor, talvez o maior deles?
A resposta é positiva: apresentamos abaixo sete motivos que fazem dos FIIs uma boa opção de investimento e, a seguir, detalhamos essas razões com a opinião de especialistas e agentes do mercado.
1. Fundos imobiliários ainda não estão sendo taxados
Embora a MP entre em vigor imediatamente após sua publicação, a aplicação de novos impostos respeita o princípio da anualidade, ou seja, só pode valer a partir do ano seguinte à mudança legal. Assim, a taxação de dividendos de FIIs só começa a partir de 1º de janeiro. Para isso, porém, o texto da MP precisa ser aprovado como está, num prazo de 120 dias desde a publicação, que foi no dia 11 de junho.
E a possibilidade de mudanças é real. A reação negativa do setor produtivo e de parlamentares, inclusive da base do governo, pode dificultar a aprovação da MP e levar a negociações que possam modificar o texto e até derrubar a tributação de dividendos.
2. A taxação pode atingir apenas as novas cotas
Esse é um ponto que ainda gera dúvidas entre investidores e especialistas, e provavelmente será alterado durante a tramitação da MP para que fique mais claro. Mas o artigo 41 do texto dá a entender que as cotas cujos dividendos são passíveis de tributação serão apenas aquelas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026. “Essa é a minha interpretação, mas admito que é um ponto bastante cinzento da MP”, avisa o professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno.
O head de fundos listados da XP Investimentos, Marx Gonçalves, tem uma visão similar, e acredita que as novas emissões teriam de criar novas classes, com ticket distinto, para diferenciar o tratamento tributário de cada uma delas. “Embora viável, esse mecanismo aumentaria significativamente a complexidade do mercado”, afirma o analista.
3. FIIs seguirão pagando rendimentos mensais com previsibilidade
Ainda que a rentabilidade no longo prazo possa ser impactada por uma eventual tributação, os FIIs continuarão sendo atrativos pela previsibilidade das receitas, já que as gestoras costumam seguir guidances previamente estabelecidos. Além disso, um acompanhamento cuidadoso pode permitir ao investidor perceber quando há risco de queda nos valores, dando tempo para uma mudança na carteira.
Vale registrar que outros investimentos também terão sua tributação alterada e que uma das vantagens dos FIIs será mantida: a não tributação sobre o ganho de capital obtido na venda dos imóveis ou CRIs dentro da carteira. “Ao contrário de uma pessoa física que compra e vende imóveis diretamente, o fundo pode reinvestir os ganhos de forma mais eficiente, potencializando o retorno para os cotistas”, aponta Danny Gimpel, sócio e head de crédito da Cy Capital, gestora de FIIs como o CYCR11, do segmento de recebíveis, e o CYLD11, de imóveis logísticos.
Assim, os fundos imobiliários continuarão sendo competitivos para quem busca construir um colchão de renda passiva com lastro em imóveis reais. “Embora as variáveis macro possam mudar, um portfólio bem estruturado e gerido com disciplina tende a preservar valor e gerar renda mesmo em ambientes mais adversos”, completa Marcelo Rainho, fundador e vice-presidente da inVista Real Estate, gestora do fundo imobiliário IBBP11.
4. Investimento com facilidade e liquidez
Embora os fundos imobiliários sejam um produto com foco em longo prazo, voltados para a construção de renda passiva e menos indicados para quem prefere operações de day trading, eles são ativos investimentos de fácil acesso, que podem ser comercializados facilmente por meio de plataformas de bancos e corretoras.
E a liquidez é rápida: se você decide mudar a estratégia de investimento ou prefere aproveitar uma oportunidade de venda, o dinheiro estará disponível em sua conta no dia seguinte. O recebimento dos dividendos também é bastante simples: mensalmente o valor é depositado em sua conta de investimentos, no dia indicado pela gestora, e fica acessível para novas alocações.
5. Fundos imobiliários permitem diversificação com baixo investimento
Acessíveis por meio de cotas negociadas na Bolsa, os FIIs não têm um investimento mínimo. Com R$ 10 já é possível comprar cotas de fundos de qualidade, com pagamento recorrente de dividendos. Para quem gosta de diversificação, é a oportunidade ideal para variar os investimentos e, assim, mitigar riscos.
“Para montar uma carteira de FIIs voltada para renda passiva com segurança no médio e longo prazo, o ideal é buscar uma boa diversificação entre fundos de tijolo (shoppings, galpões, lajes) e fundos de papel (CRIs), equilibrando riscos. É importante focar em ativos de qualidade, com boa localização, contratos longos e inquilinos sólidos”, recomenda Mateus Vitoria Oliveira, CEO da Private Log, empresa que atua na gestão de imóveis logísticos.
6. Gestão especializada acelera ganhos
Num cenário macroeconômico complicado como o atual, e em meio a debates sobre mudanças tributárias, os melhores FIIs são aqueles que oferecem um trabalho de gestão ativa, ou seja, “que mostram capacidade de adaptação das estratégias do fundo”, aponta Eliane Teixeira, economista da Cy Capital
De diferentes formas, seja na comercialização de imóveis reais ou de títulos de crédito, essas equipes atuam com o objetivo de ampliar a geração de valor para o cotista por meio de uma operação rentável. “Pensar no médio e longo prazo é essencial, porque os FIIs são instrumentos que distribuem rendimentos de forma regular, mas também estão sujeitos a oscilações no curto prazo”, explica Danny Gimpel, também da Cy Capital.
7. Fundos imobiliários oferecem segurança com lastro em ativos reais
Os fundos imobiliários são uma forma moderna de investir num mercado que é muito familiar ao brasileiro: o aluguel de imóveis. A diferença é que, em vez de adquirir uma casa ou apartamento e ter que lidar com inquilinos, você pode adquirir partes de shoppings ou imóveis corporativos, com maior rentabilidade e a tranquilidade de ver o trabalho mais difícil ser feito pelas gestoras.
Marcelo Rainho, da inVista Real Estate, lembra que, no caso de investimento em FIIs de tijolo, os fundos são veículos estruturados para o médio e longo prazo que são donos de ativos reais. “O apelo dos fundos imobiliários tende a crescer, especialmente entre aqueles que buscam previsibilidade de renda, liquidez e uma forma de diversificação patrimonial menos exposta às distorções de curto prazo”, aponta o gestor.
