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Fundos imobiliários: saiba como avaliar FIIs para escolher o melhor investimento

Fundos imobiliários: saiba como avaliar FIIs para escolher o melhor investimento
Prédios Foto: Pixabay.

Nos últimos anos o número de investidores em fundos imobiliários vem crescendo cada vez mais. Como tudo que é novo, o começo da jornada para investidores iniciantes pode ser um pouco confuso e desafiador. Muitos acabam buscando ajuda com pessoas em que confiam, incluindo influencers ou amigos próximos.

O problema é que nem sempre os conselhos dados sobre “o melhor fundo imobiliário para investir” são os mais eficazes. Foi exatamente o que aconteceu com Vinícius da Paixão, estudante de contabilidade. Consultamos especialistas. como você verá adiante, mas antes vale conhecer a história dele. É um bom exemplo sobre como aprender a investir por conta própria, evitando fiascos.

O jovem de 21 anos conta que, quando começou sua jornada na Bolsa de Valores, investiu em um ativo por indicação de um colega. Acabou perdendo dinheiro. Ele diz que ao menos “não foi um valor muito alto. porque não me sentia muito confortável em colocar dinheiro demais em um ativo por indicação.”

Felizmente, esse episódio não abalou a amizade do jovem: “Não culpo ninguém por isso”, lembra.

Hoje, Paixão aprendeu a lição e diz que até investe em ativos por indicação, mas sempre complementa estudando muito a dica. Ele analisa bem seus FIIs e ações para ter certeza de que faz sentido ou não colocá-los em sua carteira.

Como Paixão tem seu foco no longo prazo, costuma verificar a se o FII é um bom pagador de proventos e se tem solidez. Observa ainda qual tipo de operação está em jogo e também analisa os relatórios dos últimos quatro anos para checar o nível de crescimento do fundo ou empresa.

O estudante de contabilidade ganhou tanta desenvoltura e habilidade que hoje alguns de seus amigos também pedem indicações de ativos. Como está investindo na Bolsa de Valores há algum tempo, ele deixa claro que a própria pessoa tem que estudar o FII antes de comprar.

“Além disso eu tenho perfil muito agressivo. Meus amigos são mais conservadores na hora de investir — então deixo bem claro que quem precisa dar a palavra final se o investimento vale mesmo a penas são eles”, conta. “E só indico quando me pedem”, faz questão de dizer.

O que você precisa saber antes de investir

Você já ouviu alguma história como a de Vinícius? Quantos amigos perderam dinheiro em um investimento infeliz, por não saberem avaliar o fundo imobiliário ou uma ação? E você já perdeu dinheiro por não saber avaliar o FII?

Alguns pontos muito importantes na hora de analisar em um fundo imobiliário são:

  • Analisar seu apetite ao risco, e os riscos envolvidos no FII
  • Se a gestão do fundo é compatível com suas ideias
  • Os cenários micro e macroeconômicos e como eles podem afetar o ativo
  • Quantos imóveis e locatários o fundo tem
  • Localização dos imóveis do fundo
  • A taxa de vacância
  • O tamanho do patrimônio do fundo
  • Se existem taxas de administração, performance, gerenciamento, gestão, entre outras.
  • Avaliar o Dividend Yield, que são os rendimentos distribuídos em relação as cotas
  • Analisar o Cap rate, que mede a taxa de retorno em relação à renda do fundo
  • O múltiplo preço/ valor patrimonial
  • Número de cotas emitidas pelo fundo
  • A liquidez
  • Área Bruta Locavel (ABL)

Especialistas lembram que nunca devemos analisar apenas uma variável isoladamente, mas sim um conjunto delas.

Como analisar um fundo imobiliário

Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliário da Suno Research, lembra que o primeiro ponto que o investidor deve entender é a origem da renda do ativo, e qual o risco que ele carrega.

Importante: Baroni destaca que investir em um ativo apenas por um Dividend Yield alto não deve ser uma estratégia única a ser seguida.

Gabriel Pereira, Head de FIIs da Acqua-Vero, observa também que muitos investidores só observam o DY dos fundos imobiliários, ao buscar rentabilidade, mas acabam ignorando a qualidade de gestão e o cenário macroeconômico.

Pereira acrescenta que é fundamental verificar os resultados que o fundo já entregou, e atentar também à projeção para o futuro de entrega de dividendos — além de, reforçando, comparar esses indicadores com o cenário macroeconômico.

Em fundos de tijolo, olhar a vacância é vital, na avaliação de Pereira. Não é sempre que o fundo imobiliário consegue alocar um imóvel vago.

Outros fatores a serem levados em consideração são a qualidade do FII, o número de ativos, o perfil dos inquilinos e a eficiência da gestão. Sim, claro: devem-se considerar as características notáveis ou não dos imóveis.

Examinar a liquidez do fundo também é imprescindível. Pereira explica que existem FIIs com pouca liquidez e, em momentos de crises, essas cotas podem chacoalhar mais. “Buscar FIIs líquidos é um ponto positivo, mais que necessário”, sublinha ele.

Os investidores também devem notar se os preços estão atrativos, para não acabar pagando mais do que vale a cota. Contudo Pereira pondera que não podemos avaliar apenas um indicador de maneira isolada — tudo deve ser feito de maneira conjunta.

Podemos encontrar alguns desses indicadores nos relatórios divulgados pelos fundos, ou em alguns sites, como o Status Invest. Veja alguns exemplos de indicadores do HSML11.

 Vacância dos imóveis do HSML11. Fonte: Status Invest
Vacância dos imóveis do HSML11. Fonte: Status Invest
Indicadores HSML11. Fonte: Status Invest
Indicadores HSML11. Fonte: Status Invest
Indicadores HSML11. Fonte: Status Invest
Indicadores HSML11. Fonte: Status Invest
Localização dos Imóveis do HSML11. Fonte: Status Invest
Localização dos Imóveis do HSML11. Fonte: Status Invest

Além desses pontos, muitos investidores acabam esquecendo de ler o relatório gerencial de um FII, o que pode ser um erro, na visão de Baroni. Conhecer os imóveis do fundo também é um ponto essencial. Mesmo que isso seja feito virtualmente, saber onde o imóvel está localizado também deve estar no radar atento do investidor de FII.

Saber a visão do gestor também é indispensável. Se o investidor optar por não conversar com o gestor, pode assistir lives e entrevistas com os gestores e administradores. O próprio Baroni já entrevistou alguns gestores em seu canal do YouTube.

Quando vender um FII

Agora ficou mais fácil saber para onde mirar ao escolher um fundo imobiliário de uma carteira. No entanto, você pode estar pensando: “Mas e agora, o que faço com aquele fundo ‘ruim’ que já comprei?”

Para Baroni, quando um FII está passando por uma situação desfavorável, deve-se analisar se o cenário é definitivo ou temporário e perceber se novos aportes em outros ativos podem diluir essa aplicação.

Além disso, Baroni nota que é importante entender que o fundo não é ruim só porque ficou sem renda. “Tem que estudar e ver se o risco compensa ou não”, afirma.

Mas também não é o fim do mundo se você fez um aporte errado. Segundo o especialista, isso pode ter sido fruto de “custo de aprendizagem”, e todo mundo passa por isso. O importante é, também aqui, aprender com o erro. “Acertos e falhas vão fazer parte da jornada de qualquer investidor”, diz ele.

O especialista da Suno Research lembra que é preciso enxergar o investimento com mais naturalidade: “Não se vanglorie demais no acerto e não se culpe demais no erro.” É um processo natural perder. É necessário estudar e acompanhar.

Pereira aconselha que os investidores entrem no mercado entendendo os riscos que ele impõe e, se precisar, consultar alguém que saiba sobre o que está falando para não entrar em um investimento “furado”.

Investir com cuidado em fundos imobiliários

Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.

Laura Moutinho

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