O impacto da desinflação nos fundos imobiliários de papel e como isso afeta nossas decisões
Boa parte dos investidores se depararam com os impactos da desinflação nos rendimentos dos fundos de papéis neste segundo semestre de 2022. Enquanto o Banco Central comemora os efeitos de redução da inflação, uma vez que essa é uma das missões desta autarquia, os cotistas dos fundos ficaram tristes com a diminuição dos dividendos e que também impactou o preço das cotas negativamente.
Em suma, para entendermos como a inflação se relaciona com os rendimentos dos fundos, precisamos primeiro entender as diferenças das classes de fundos imobiliários. De forma abrangente, dividimos entre fundos de tijolos e fundos de recebíveis (também chamados de fundo de papéis).
Inquestionavelmente, o investidor de longo prazo deve ter as duas classes de ativos para montar uma carteira mais robusta para cenários adversos. Isso ajuda aliviar a tensão em momentos macroeconômicos ruins, uma vez que, o jogo dos investimentos é um jogo psicológico.
Real Estate e Recebíveis Imobiliários
Primeiramente vamos olhar para os fundos de recebíveis, que possuem em seus portfólios os títulos de dívida chamados certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Esses títulos são utilizados como financiamento do setor de construção civil e sua captação de recursos é feita via mercado de capitais. Portanto, trata-se de um título de renda fixa e lastreado em créditos imobiliários.
E também, por se tratar em um contrato de dívida, além do juro contratado há uma forma de correção por um indexador podendo ser o IPCA, CDI, IGP-M e etc. Na maioria dos casos, os CRIs são corrigidos pelo IPCA, muitas vezes por conta dos prazos desses contratos, e dessa forma a variação desse índice acaba influenciando nos rendimentos de forma mensal.
Mas isso ainda não explica a queda dos dividendos, certo? Para continuarmos a explicação, é necessário entender uma das principais diferenças entre o fundo de tijolo e o de recebíveis que seria o repasse da inflação. Assim, os fundos de tijolos também possuem seus contratos com os inquilinos atrelados a algum indexador, porém são reajustados anualmente e os fundos de papéis a inflação é repassada mensalmente nos dividendos. Isso nos ajuda a entender o motivo das diferenças do valor dos pagamentos.
Nos fundos de recebíveis temos uma carteira composta de CRIs que acabam pagando os juros contratados e amortizando o valor do IPCA do período de 2 meses atrás geralmente. Dessa maneira, conseguimos receber em mãos, e claro de forma isenta de IR, o valor do IPCA de um período próximo. Para ser mais claro, os resultados apurados ao longo de outubro (distribuídos aos investidores em novembro) refletem aproximadamente a variação do IPCA referente aos meses de agosto (-0,36%) e setembro (-0,29%), acrescida do cupom de juros fixo de cada uma das operações.
Unificando os conceitos apresentados com as oscilações da inflação neste ano, o IBGE apresentou entre janeiro a junho uma variação de 5,49% e entre julho a outubro, -0,7% da inflação registrada. O que resultou, para fundos imobiliários de papel atrelados ao IPCA, em excelentes dividendos no primeiro semestre e baixos retornos no segundo.
Por sua vez, essas variações podem impactar os dividendos e as cotações, uma vez que com a diminuição dos dividendos temos um aumento da força vendedora no mercado. O interessante é poder entender esse conceito e, dessa forma, saber que se tratam de aspectos macroeconômicos e não propriamente de algum problema interno no fundo.
Resumo
Então, conseguimos entender uma das variáveis que pode impactar nos fundos imobiliários e qualquer outro ativo que esteja atrelado a um fator de correção. Com a indústria mais consolidada, já temos fundos divididos em estratégias de indexadores, como fundos com papéis apenas corrigidos pelos CDI ou apenas pelo IPCA e até mesmo estratégias com ambos.
Nesse caso, a velha dica da diversificação pode blindar sua carteira dessas fortes oscilações que em sua maioria não aparecem nos radares dos investidores previamente. Logo, já era esperada uma diminuição da inflação, porém era difícil prever qual seria a magnitude e quando ocorreria.
Isso ressalta também a importância de investir em fundos de tijolos que, mesmo distribuindo rendimentos menores que os de papéis, acabam entregando os dividendos de forma mais linear (mantendo o nível de vacância) e que possuem a capacidade dos ativos físicos se valorizarem ao longo do tempo. Diante disso, tem-se a possibilidade dos ganhos dos dividendos e dos ganhos de capital com as valorizações das cotas que podem acompanhar o aumento do valor patrimonial dos fundos com a valorização dos imóveis.
Sendo assim, além da relevância da diversificação para diminuir a volatilidade da sua carteira de investimentos, temos também que considerar que esses momentos apresentam oportunidades. Cabe ao investidor com sangue frio avaliar primeiro o contexto que estamos vivendo antes de vender seus ativos em um mercado de baixa.
